北京
宅基地互換能不能得到法律認(rèn)可，關(guān)鍵要看是否依法依規(guī)操作。全國三農(nóng)調(diào)研中心的調(diào)研員告訴大家，依據(jù)《土地管理法》等法規(guī)，這類協(xié)議要生效需同時(shí)滿足幾個(gè)核心條件。
首先，互換雙方必須是同一村集體成員。宅基地屬于村集體資產(chǎn)，跨村或非本村成員間的互換不受法律承認(rèn)。其次，協(xié)議內(nèi)容必須是雙方真實(shí)意愿，不能存在脅迫、欺詐，也不能違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。
程序合規(guī)同樣重要。互換前要經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或村民代表同意，獲得書面表決記錄。隨后需向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提交申請，獲得批準(zhǔn)文件。
最關(guān)鍵的是完成宅基地使用權(quán)變更登記，持互換協(xié)議、批準(zhǔn)文件等材料到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理權(quán)屬變更，只有拿到新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，互換才算正式完成。
現(xiàn)實(shí)中不少糾紛都因程序缺失而起。有的村民私下簽了協(xié)議卻沒辦變更登記，有的未經(jīng)村集體同意就自行互換。這類情況一旦產(chǎn)生爭議，法院通常認(rèn)定協(xié)議無效，宅基地權(quán)屬仍以登記為準(zhǔn)。
所以，宅基地互換看似簡單，實(shí)則涉及集體資產(chǎn)流轉(zhuǎn)和產(chǎn)權(quán)變更，必須嚴(yán)格履行法定程序，留存書面材料，才能確保權(quán)益合法有效。
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