這個系列，已經成為我們拾榴詢財的固定欄目，每個季度石榴叔都會寫一篇。

為什么要分享這些故事？

一是房子有代表性，市場關注度普遍很高，成交集中；

二是中介、買家、賣家微妙的心理變化是當下樓市的鏡子；

三是交易策略可供大家參考。

01

第一套是學區房。2月12日掛牌，3月1日過戶，速度就是這么快。

這套房子當時買的時候，朋友也是找我參謀的，當時孩子上五年級，學區內的初中實在太差，主要是學風差，家里意見統一后決定買學區房。

當時我給的方案是買單學區，最好的初中，總價最低，到手就租，初中三年在學校旁邊租房。

一晃三年多過去了，他一度對樓市還抱有幻想，覺得會反彈，再拿一拿，所以錯過了上一個窗口期。

春節吃飯的時候，聽說還沒賣，力勸節后出手，剛好學區房市場春節后出現短暫回暖，趁著熱度，掛了小區同戶型最低價迅速出手。

這一波熱度就維持了45天，3月27日之后帶看直線下滑，再也沒有成交一套。

當時他的成交價是233萬，現在同戶型有房主愿意主動降到225萬成交，但已經找不到買家了。

因為急著買的家長都買好了，市場進入下一個循環，大批新房源即將上架，肯定會內卷價格。

對于學區房，我的觀點從來沒變過——用完就賣。不要抱任何期望，它本質上是一張學票，哪怕有一點居住屬性。別忘了，持有的成本不低。

作為買家，七八月天最熱的時候下手最合適。作為賣家，春節后往往能賣到相對高的價格。

02

第二套也是賣房。

房子是2019年房主一沖動買的，當時到手500萬出頭，還要搖號，位置雖說是城郊，但也不算太偏，周邊配套還可以，距離地鐵口1公里。

為什么來找我？因為現在掛350萬都賣不掉，也就是說房子賣完，扣掉貸款，還剩不到10萬。

到底是賣還是不賣？這取決于現金流有沒有問題，能不能正常還貸，以及對房價未來走勢的判斷。

我對這個小區的判斷是，未來還會繼續跌，因為掛牌量大，物業不太行，外賣隨便進出，租客慢慢多起來，周邊還不斷有新房上市。

最關鍵的是，這個片區沒有想象空間，沒有產業，沒學區，只有房子。

基于現在他不太穩定的收入，每個月還貸1.5萬開始吃力了，我建議賣了改租房。房子從350萬最后降到340萬，最后338萬成交，等于一分不剩。

整個交易結束之后，房主給我留言，說一下輕松了，雖然有很多遺憾和不舍，但至少每天那種莫名的壓力沒了，也不用算著過日子。

也許會考慮換個小一點的城市，先存錢，還會買房，但不會買這么貴的了。

03

第三套是買房，真正的剛改，二胎了，要從兩房換三房，帶父母一起住。

整個置換的過程，最大難點是賣房子，尤其房齡10年以上，當年價格不便宜的兩房。

10年是個坎，之后無論再好再豪華的小區，價格都會加速下滑，根本原因是不稀缺了。現在新房子太多，好房子太多，預算寬松的年輕人又普遍喜歡買三房。

各種交易統計數據中好賣的兩房，賣點就是便宜，總價低，面向預算不多的剛需。如果不能降低心理預期，那么改善就會卡在那邊，等下去只會帶看越來越少。

買倒是非常容易，現在次新的三房很多。樓層朝向隨便選，很多是裝修好沒有入住過的。房主普遍心態也比較好，價格能談，接受小刀。

我就強調一點，在選擇小區的時候，盡可能選擇熱度高，成交率高，真實入住率高的小區，因為市場早就分層，哪怕一街之隔。

心態的變化，非常微妙

今年的金三銀四已經提前結束，市場快速進入淡季，大家的心態都在發生變化。

有些房子價格還會繼續往下，房主也不會那么強勢了。