“我有150萬的購房預算，是總價不是首付哦！目前看過十陵一個樓盤的工抵房，還有龍泉大面的一套二手房，之前還去了雙流怡心湖片區看過一套小戶型的二手次新房，但總體來說，還是想買一套新房子，不知道現在有沒有推薦？”

明年滿30歲的同事@彭彭，標準典型的剛需首次置業者——買房目的，蓉漂多年，準備結婚在成都安定下來；特征，預算有限，考慮到經濟承受能力，只要位置不要不太偏遠都能接受。

怡心湖實拍圖

△圖源空港發展

當前，如@彭彭一樣的購房者不在少數。一方面，樓市復蘇，價格蹭蹭蹭的漲，動不動都是3萬多的單價，另一方面，地價、開發商的市場決策、購買人群的變化，都導致市場中適合這部分剛需總價需求的產品，越來越少——

對此，剛需購房人群，不管是準備結婚，還是蓉漂考慮定居成都，或者有了小朋友誕生，是否買，不是問題，有沒有這樣的新盤產品，才是一個問題！

2025年一季度的成都樓市，錦江區新房成交均價達38055元/㎡在諸多區域里排名第一。中心城區大多數新房成交均價紛紛站上3萬單價，熱門板塊如林家壩的交子縵華最高取證單價超過16萬元/㎡，另一面，土地拍賣熱度持續上升，樓面地價從3萬/㎡到4萬/㎡……（以上數據源自克而瑞）

2025一季度成都各區域新房均價圖

△數據源自克而瑞

剛需購房者可以用120㎡作為一個錨點，面積可以再小但又不能低于100㎡（因為要充分考慮，當前的首次置業也大概率是唯一一次置業機會）。那么，如果以100-120㎡作為目前中心城區新房的產品面積段來算一筆賬，以均價2.5萬/㎡計算，成都剛需購買新房的門檻，來到了總價250-300萬之間。考慮到實際樓市的供應情況，并沒有100平米的面積段，更多的中小戶型產品都在100-120㎡之間，加上樓層和其他因素，300萬的總價預算，已比較保守。

某購房小程序上，設置總價200-300萬，得到的新房如下：

△制圖：談資成都

真實的情況是：除去更偏遠的地段位置和尾盤，就目前列出的項目而言，確實存在總價低于或在300萬左右的房源，但房源占比極低，剛需可選擇的范圍十分有限。

根據智聯招聘最新數據，成都普通本科畢業生工作兩年后平均月薪為8246元，以此收入來看看買300萬級的新盤，到底是怎樣的情況？

以城東二八板塊某新盤為例，總價約300萬元——

△圖源智聯招聘

月供壓力測試：單人VS雙人模式

首付2成需60萬元，按現行LPR3.3%等額本息貸款30年計算，月供金額為10498元。這意味著一個人供房的話將月薪全部投入月供，都還不夠，仍存在2252元資金缺口；

若以兩個人一起還貸計算，假設雙方月薪均為8000元，合計1.6萬元月收入中，房貸占兩人月入的65.6%。

?給剛需一點建議：?應該為真正的需要而買房，不管是一個人還是兩個人，確實需要了再慎重決定，而且可以充分考慮二手房，一定要買新房，那么明顯，由家里幫襯下，多湊一點首付是現實的選擇，因為按正常的情況看，房貸月供不應該超過月收入的30-40%，否則一個剛需家庭是無法保證足夠的生活質量的。

4月14日，成都市發布了最新的保障性住房政策《成都市保障性住房管理暫行辦法》及配套文件，核心內容主要為保障性住房由政府主導規劃，限定套型面積（如70-125㎡）、銷售價格及使用權，專為符合條件的居民配售，實行封閉管理，嚴禁通過買賣、贈與等方式流入商品房市場。

△圖源成都市住房和城鄉建設局

首批項目中天府新區提供1034套房源，近地鐵6號線青島路站，均價約1.6萬元/㎡，戶型涵蓋70-125㎡；成華區規劃1426套房源，臨近規劃地鐵的17號線，均價約1.4萬元/㎡，戶型涵蓋70-95㎡。（兩個區域房源均含精裝及免費車位使用權）

天府新區配售型保障性住房項目

△圖源成都市住房和城鄉建設局

目前保障房選房順序由積分決定，積分項包括戶籍年限、社保繳納時長、人才類別、烈士遺屬等，同分情況下按申請碼獲取時間排序（具體規則可登錄成都市住房保障服務平臺了解）。

成華區配售型保障性住房項目

△圖源成都市住房和城鄉建設局

除了今年最新推出的保障房政策外，截止2024年底，成都全市已建成公租房10.36萬套，全市累計籌集保障性租賃住房21萬余套（間），其中投入運營5萬余套（間），通過“公租房+保租房+配售型保障房”組合拳的綜合體系下，目前累計保障潮35萬戶家庭，不過這個數據也僅占常住人口的8.7%。

如果保障房是plan A，目前“二手房撿漏”的機遇則是plan B。

2025年二手房市場正迎來結構性機遇。據鏈家的數據顯示，截至今年3月，全市二手房掛牌量同比激增38%，其中房齡10年內、地段優質的二手房占比突破四成，價格較2022年高點回調約15%。以成華區華潤二十四城一期為例，這套毗鄰萬象城、雙地鐵的89㎡套三房源，當前掛牌價已跌破200萬。

成都全市二手房均價趨勢

△圖源成都房小團

“現在賣舊買新的業主誠意度極高，總價200萬以內的小區房源普遍有5%-8%議價空間。”貝殼找房分析師指出，在大源等熱門板塊，部分房源掛牌價甚至低于2019年購入成本。對于無需等待交付周期、且追求成熟配套的剛需客群，用合理的總價預算去選擇適合自己的二手房房源，這其實也是市場發展的必然結果。

大源住宅區

△圖源成都購房通

深圳有房企在75㎡三房中植入獨立玄關、三分離衛浴和雙面采光，首開即售罄；杭州某TOD項目將89㎡四房與地鐵、社區食堂、共享健身房捆綁設計，年輕業主占比超七成。這些案例證明，?剛需客群愿為“麻雀雖小，五臟俱全”的設計智慧買單?。

住建部專家指出，好房子的核心是“空間效率與生活尊嚴的平衡”——壓縮過道面積騰出獨立家政間、用可變隔墻實現“成長型戶型”、下沉式會客區替代冗余客廳，都是小戶型的“增值密碼”。

2025年的成都市場在深改不斷圍剿之下，也出現了與“年輕”相關的新鮮作品，例如即將亮相的東城金茂·曉棠，主打建面約110-120㎡的三房及四房戶型；高新區金融城三期的高投中鐵建融悅府戶型面積在89-183㎡之間，不過該項目為100%配比的人才公寓，只有符合資格的人才才能夠購買；而成華區的“大網紅”樓盤——招商·錦城序也推出了建面約120㎡的套四戶型。

招商·錦城序意境圖

△圖源成都房小團

在新規不斷革新、政策持續釋放利好之下，只有“深改”“奢豪”的大戶型改善型的市場并不是樓市的全部，這對開發商提出了更高的要求，既要“小而美、精而全”，又要總價合理，從土地拍賣，到財務測算，再到市場競爭，都需要進行全新的計算。但剛性需求之所以剛性，就是他們確實需要買。這一大群實實在在的置業需求，也呼喚著市場盡快出現與之對應的產品。