南京，2024年04月17日——2025年第一季度，南京辦公樓市場迎來本年度第一個辦公樓入市 ，整體市場空置率受其影響有所上升，租金仍持續下調，但跌幅放緩。整體市場成交活躍度上升，專業服務類企業持續成為南京辦公樓市場的租賃主力。優質零售物業市場需求保持韌性，全市空置率微升，品牌方議價空間加大，租金維持下降態勢。

仲量聯行南京、杭州分公司總經理兼南京、杭州、武漢商業地產部總監尤培榮表示：“2025年南京辦公樓市場正依托產業革新與政策勢能，步入深度重構期。專業服務與科技賽道持續釋放動能，律師事務所、數字技術企業加速集聚，一定程度上推動甲級樓宇向智能化場景與復合生態迭代。金融類企業緊隨其后，保險、證券等機構深耕河西、新街口等核心板塊，以戰略性布局錨定市場韌性基底；未來，南京商業地產市場或將以專業服務、金融等行業賦能的產業集群為支點，在供需動態平衡中開啟高質量生態圈的新敘事——智慧化賦能的空間場景、綠色低碳的運營標準、產研一體的功能重構，將成為定義市場新周期的核心動能。”

優質辦公樓

專業服務類公司持續引領南京辦公樓市場租賃需求，市場活躍度有所上升。2025年第一季度，整體辦公樓市場凈吸納量約為2.44萬平方米。甲級辦公樓凈吸納量約為3.38萬平方米，其中新入市項目貢獻較多去化面積。得益于租金窗口期，部分行業公司選址在甲級辦公樓進行擴租或升級辦公空間，貢獻超過九成的成交。從成交行業來看，專業服務類企業成交量依然占據甲級辦公樓租賃總成交量首位，約為30%，商務服務類企業貢獻主要成交面積，錄得部分律所品牌在本季度進行擴租。第三方辦公運營租賃需求穩健，占比約28%。由國資央企為主導的地產建筑類企業錄得部分租賃成交，占比約為17%。受到宏觀經濟政策影響，金融類企業保守擴張，錄得較多1000平方米以下成交，以證券類、保險代理類企業為代表的傳統金融類企業為成交主力，占比約11%。從企業類型來看，國央企租賃需求相較上季度有所上升，本季度占比約為25%。

2025年第一季度南京辦公樓市場迎來一個甲級辦公樓交付，空置率有所上調。位于鼓樓板塊的華貿中心于本季度入市，為市場帶來約8.4萬平方米的新增供應，總體量增加至527萬平方米，整體空置率環比上升1.7個百分點至24.2%。其中甲級辦公樓市場總體量約為265萬平方米，平均空置率環比上升2.9個百分點至32.3%，同比上升4.0個百分點；乙級辦公樓空置率環比上升0.4個百分點至19.5%，同比上升1.4個百分點。

南京甲乙級辦公樓租金均下調，但跌幅收窄。截至2025年3月底，南京甲級辦公樓市場租金環比下降0.7個百分點，凈有效租金錄得3.2元每平方米每天；乙級辦公樓市場的凈有效租金錄得2.5元每平方米每天，環比下降1.8個百分點。南京整體市場優質辦公樓凈有效租金為2.9元每平方米每天，環比下降1.2個百分點，同比下降7.1個百分點。

全市優質辦公樓未來板塊供應預期

優質辦公樓市場展望：2025年，南京辦公樓市場仍將面臨新增供應高位的挑戰，預計將有7個新增項目交付入市，為市場帶來約52萬平方米的增量供應。新增供應依然集中于河西板塊，其中位于河西板塊的德基世界貿易中心等項目有望在今年入市。供應壓力將驅動市場租金下行趨勢延續，市場空置率預計將進一步下探。仲量聯行南京商業地產部總監陳明哲表示， “南京依托‘產業迭代升級+低效資產盤活+營商環境優化’的政策組合拳，為2025年伊始的南京辦公樓市場開了一個好頭，預計專業服務、金融科技類等企業將繼續成為南京辦公樓市場租賃需求主力，尤其在法律服務業專項政策賦能下，律所擴租與區域總部布局持續釋放動能，疊加金融科技企業研發中心選址偏好，共同錨定甲級辦公樓租賃需求基本盤。與此同時，核心板塊的未來優質項目及產業生態圈建設將協同作用，進一步提升市場活力。 “

板塊供應預測

優質零售物業

餐飲、生活類業態品牌主導南京零售市場需求。今年1-2月，全市實現社會消費品零售總額同比增長7.9%，消費潛力有效釋放。從業態分類來看，第一季度餐飲類品牌繼續主導零售物業市場租賃需求，在所有業態中新開店占比約22.1%，其中以云貴川菜系為主的正餐類品牌正在陸續布局南京零售市場，第一季度記錄到超過5家新店以及圍擋品牌。蛋糕甜品類賽道持續發力，錄得多家首店開業。生活類業態在所有業態中新開店面積占比約20.1%，家居雜貨類以及電子類品牌仍在持續拓店，番茄口袋江蘇首店選址在百家湖板塊的景楓中心開業。時尚類業態占所有業態新開店約19.5%，新開店多以運動戶外類品牌為主。

第一季度南京優質零售市場無新增項目入市，整體市場空置率微升。2025年第一季度未錄得新增零售項目開業，次級商圈個別項目由于經營不善選擇暫時閉店，南京商業總體量約在671萬平方米。整體空置率微升至4.8%。購物中心平均空置率為4.6%，較上季度下降0.1個百分點。

項目招商壓力猶存，南京零售物業市場租金進一步下調。一季度，全市優質零售物業市場首層凈有效租金錄得15.0元每平方米每天，環比下降0. 7個百分點。核心商圈零售市場首層凈有效租金錄得19.8元每平方米每天，環比下降0.4個百分點；次級商圈零售市場跌勢更為明顯，錄得首層凈有效租金約為9.9元每平方米每天，環比下降1.1個百分點。

南京優質零售物業供需及空置率走勢預測

優質零售物業市場展望：2025年第二季度，南京優質零售物業市場預計將迎來三個項目開業，共計約34萬平方米，其中香港置地首進南京打造的JLC項目（約6萬平方米）備受矚目。全年供應潮持續高位蓄能，屆時南京優質零售物業市場將突破700萬平方米。在供給放量的背景下，存量物業運營壓力攀升，品牌方依托消費分級趨勢反向議價，奢侈品加速布局頭部項目，新興國潮、生活方式品牌傾向高流量性價比空間。預計未來兩年租金水平將持續分化，具備數字化運營能力與沉浸式場景打造經驗的成熟項目或保持溢價優勢，同質化存量物業則面臨租金回調壓力。

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