119萬買的房子4年后只值40萬，老業(yè)主：降價(jià)賣還要虧30萬。

近日，江西南昌江鈴時(shí)代城小區(qū)上了熱搜，曾售價(jià)1.2萬元/㎡，目前參考均價(jià)僅為4388元/㎡，4月17日，一名老業(yè)主告訴記者，2022年買了這里的房子，三室兩廳，共119萬，但是按照現(xiàn)在的售價(jià)看，只值40萬了，“剩下的房貸還有70萬，就算現(xiàn)在能賣出去，我還得再另外花30萬。”

2022年到現(xiàn)在，4年過去了，119萬的房子只值40萬，就算降價(jià)賣房，業(yè)主還要虧30萬。

該樓盤位于紅谷灘板塊，該板塊房價(jià)在南昌位于高位，基本面支撐還不錯(cuò)。2024年，紅谷灘區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值931.79億元，摘得全省城區(qū)桂冠。板塊內(nèi)有南昌未來科學(xué)城、中儀江西區(qū)域總部、江西北斗、通航數(shù)據(jù)中心等大項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)發(fā)展會帶來住房需求。房價(jià)應(yīng)該上漲才對，為什么這個(gè)樓盤降價(jià)幅度這么大？

1.庫存高企，供需失衡。

紅谷灘作為南昌新區(qū)開發(fā)的核心區(qū)域，過去幾年土地供應(yīng)量大，導(dǎo)致新房集中入市。根據(jù)紅谷灘區(qū)住建局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2024年9月，紅谷灘區(qū)新建商品房庫存面積235.79萬㎡，去化周期32.5個(gè)月。按照100㎡一套房來看，有23579套房子待售。

2.投資客退潮，需求端乏力。

坊間曾流傳一個(gè)段子，近江西者富。南昌雖然呈現(xiàn)人口流入的狀態(tài)，畢竟只是一個(gè)弱省會城市，常住人口也只有667萬，不是那種強(qiáng)省會城市。

紅谷灘早期依賴行政單位搬遷、高校遷移等政策紅利吸引人口，但南昌整體人口吸引力弱于中部其他省會如長沙、武漢。2022年南昌常住人口增量僅約10萬，且部分流向九龍湖、贛江新區(qū)等新興板塊，稀釋紅谷灘需求。

3.高房價(jià)與人均收入不匹配，購買力有限。

紅谷灘以金融、商務(wù)為主，高收入群體有限，而普通工薪階層收入難以支撐高房價(jià)，剛需承接能力不足。2022-2023年南昌城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速放緩（約5%-6%），低于房價(jià)漲幅，居民杠桿率已處于高位，進(jìn)一步抑制購房能力。

4.房企為維持生存，選擇降價(jià)。

高周轉(zhuǎn)、高價(jià)囤地模式不可持續(xù)，截至2023年，部分頭部房企負(fù)債率超過80%，不少房企還處于消化負(fù)債的階段，而負(fù)債結(jié)構(gòu)中以短期債務(wù)占比較高，償債壓力集中。房企高負(fù)債背景下，降價(jià)出貨是無奈之舉。開發(fā)商為去庫存推出折扣、首付分期等促銷手段，拉低市場均價(jià)。該樓盤售樓處工作人員表示，這是最后100套房降價(jià)清盤，要開發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目了，所以有降價(jià)措施，按照工作人員的說法，“老業(yè)主鬧的話，那不是證明新買的撿到漏了嘛。”

樓盤大幅降價(jià)，給購房者什么啟示？

綜上，紅谷灘房價(jià)下跌本質(zhì)是“過度開發(fā)+需求不足+購買力瓶頸”共同作用的結(jié)果，短期仍將處于調(diào)整期。房價(jià)下跌后，新的入市者確實(shí)能以更低的價(jià)格購房，但誰也不希望自己買的房子價(jià)值縮水，多年積蓄在房價(jià)下跌中流失。在此，內(nèi)行人士給購房者以下建議。

可以買房， 但要保持謹(jǐn)慎。

雖然購房高峰期已經(jīng)過去，但改善型需求、剛需婚房、子女教育換房依然存在，房價(jià)平穩(wěn)對購房者來說不失為一件好事。不過，過去房價(jià)處于上漲周期，瞎買都不會虧，但現(xiàn)在，如果盲目聽信別人的說辭就買房，很容易買入跌價(jià)的資產(chǎn)。

建議購房者，優(yōu)先選擇現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房（交付時(shí)間在半年內(nèi)），核查開發(fā)商三道紅線指標(biāo)，重點(diǎn)關(guān)注近6個(gè)月美元債償還情況，查驗(yàn)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶余額是否覆蓋后續(xù)工程款（可向住建部門申請查詢）。

開發(fā)商面臨經(jīng)營壓力，很可能通過裝修溢價(jià)收回成本，建議購房者明確精裝房材料清單，需標(biāo)注品牌、型號、數(shù)量，避免貨不對板情況的出現(xiàn)。

樓市平穩(wěn)期，買方議價(jià)空間更大，想買房的朋友可以和開發(fā)商再商量，爭取優(yōu)惠空間，比如贈送物業(yè)費(fèi)、贈送家電禮包，同時(shí)注意特價(jià)房是否附帶苛刻條件（如全款支付、捆綁車位等）。

為避免剛買房就降價(jià)，可關(guān)注法拍房數(shù)量變化（激增可能預(yù)示風(fēng)險(xiǎn)），跟蹤土地出讓流拍率（連續(xù)3次流拍或觸發(fā)政策調(diào)整），觀察二手房掛牌是否有激增情況，觀察樓盤周圍教育、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)配套落地情況，謹(jǐn)慎選擇有大量待出讓土地的新區(qū)，潛在供應(yīng)可能會過剩。