119萬買的房子4年后只值40萬，老業主：降價賣還要虧30萬。

近日，江西南昌江鈴時代城小區上了熱搜，曾售價1.2萬元/㎡，目前參考均價僅為4388元/㎡，4月17日，一名老業主告訴記者，2022年買了這里的房子，三室兩廳，共119萬，但是按照現在的售價看，只值40萬了，“剩下的房貸還有70萬，就算現在能賣出去，我還得再另外花30萬?！?/p>

2022年到現在，4年過去了，119萬的房子只值40萬，就算降價賣房，業主還要虧30萬。

該樓盤位于紅谷灘板塊，該板塊房價在南昌位于高位，基本面支撐還不錯。2024年，紅谷灘區完成地區生產總值931.79億元，摘得全省城區桂冠。板塊內有南昌未來科學城、中儀江西區域總部、江西北斗、通航數據中心等大項目，產業發展會帶來住房需求。房價應該上漲才對，為什么這個樓盤降價幅度這么大？

1.庫存高企，供需失衡。

紅谷灘作為南昌新區開發的核心區域，過去幾年土地供應量大，導致新房集中入市。根據紅谷灘區住建局數據，截至2024年9月，紅谷灘區新建商品房庫存面積235.79萬㎡，去化周期32.5個月。按照100㎡一套房來看，有23579套房子待售。

2.投資客退潮，需求端乏力。

坊間曾流傳一個段子，近江西者富。南昌雖然呈現人口流入的狀態，畢竟只是一個弱省會城市，常住人口也只有667萬，不是那種強省會城市。

紅谷灘早期依賴行政單位搬遷、高校遷移等政策紅利吸引人口，但南昌整體人口吸引力弱于中部其他省會如長沙、武漢。2022年南昌常住人口增量僅約10萬，且部分流向九龍湖、贛江新區等新興板塊，稀釋紅谷灘需求。

3.高房價與人均收入不匹配，購買力有限。

紅谷灘以金融、商務為主，高收入群體有限，而普通工薪階層收入難以支撐高房價，剛需承接能力不足。2022-2023年南昌城鎮居民人均可支配收入增速放緩（約5%-6%），低于房價漲幅，居民杠桿率已處于高位，進一步抑制購房能力。

4.房企為維持生存，選擇降價。

高周轉、高價囤地模式不可持續，截至2023年，部分頭部房企負債率超過80%，不少房企還處于消化負債的階段，而負債結構中以短期債務占比較高，償債壓力集中。房企高負債背景下，降價出貨是無奈之舉。開發商為去庫存推出折扣、首付分期等促銷手段，拉低市場均價。該樓盤售樓處工作人員表示，這是最后100套房降價清盤，要開發下一個項目了，所以有降價措施，按照工作人員的說法，“老業主鬧的話，那不是證明新買的撿到漏了嘛?！?/p>

樓盤大幅降價，給購房者什么啟示？

綜上，紅谷灘房價下跌本質是“過度開發+需求不足+購買力瓶頸”共同作用的結果，短期仍將處于調整期。房價下跌后，新的入市者確實能以更低的價格購房，但誰也不希望自己買的房子價值縮水，多年積蓄在房價下跌中流失。在此，內行人士給購房者以下建議。

可以買房， 但要保持謹慎。

雖然購房高峰期已經過去，但改善型需求、剛需婚房、子女教育換房依然存在，房價平穩對購房者來說不失為一件好事。不過，過去房價處于上漲周期，瞎買都不會虧，但現在，如果盲目聽信別人的說辭就買房，很容易買入跌價的資產。

建議購房者，優先選擇現房或準現房（交付時間在半年內），核查開發商三道紅線指標，重點關注近6個月美元債償還情況，查驗預售資金監管賬戶余額是否覆蓋后續工程款（可向住建部門申請查詢）。

開發商面臨經營壓力，很可能通過裝修溢價收回成本，建議購房者明確精裝房材料清單，需標注品牌、型號、數量，避免貨不對板情況的出現。

樓市平穩期，買方議價空間更大，想買房的朋友可以和開發商再商量，爭取優惠空間，比如贈送物業費、贈送家電禮包，同時注意特價房是否附帶苛刻條件（如全款支付、捆綁車位等）。

為避免剛買房就降價，可關注法拍房數量變化（激增可能預示風險），跟蹤土地出讓流拍率（連續3次流拍或觸發政策調整），觀察二手房掛牌是否有激增情況，觀察樓盤周圍教育、商業、產業配套落地情況，謹慎選擇有大量待出讓土地的新區，潛在供應可能會過剩。