廣州剛需，終于不是只卷郊區了！

曾幾何時，大家總覺得剛需的盡頭只能是郊區，這種陳舊的刻板印象，到了該被徹底摒棄的時候了。

今時不同往日，政策松綁+新規神助攻，主城區冒出越來越多的“剛需友好型”板塊，曾經，手握剛需預算唯唯諾諾，不敢多言，現在不僅昂首挺胸，還可以重拳出擊，大膽在主城區“精挑細選”！

今天，我們就帶大家扒一扒，主城剛需的“新戰場”到底在哪？

這些板塊，

正在成為剛需的新首選！

眾所周知，剛需買房最看重的就是學鐵商和高性價比，縱觀廣州主城區，我們綜合了價位（400萬以下）、小戶型（90平以下）、學鐵商等等方面，選出了主城剛需四大天王。

廣州南站，花地灣、白云湖、番禺廣場這些板塊用“地鐵+產業+學校+低總價”的組合拳，精準打到剛需的心坎里，正逐漸成為剛需購房的新貴區域。

廣州南站

先說廣州南站。今年的南站更是強化了其交通樞紐的地位。

本來作為5高鐵4城際3地鐵的超級樞紐，南站的交通配置就很頂了，加上未來海珠灣隧道一開通，南站可謂是更上一層樓，最快15分鐘即可達海珠等區。

加上廣州南站ICC正在建設中，花城匯·南站也正在招商，隨著這些項目的逐步落地，南站周邊商圈正日益繁華。

ICC環貿廣場效果圖

而且廣州南站周邊還規劃了多個高端商務區，吸引更多的產業集聚，正逐步形成多元化的產業體系。

當然，畢竟南站起步也沒多久，周邊蠻多配套仍需較長時間等待。選擇南站，就是看重它的潛力無限。

南站比較適合跨城通勤一族、想要在主城扎根的低預算的剛需、以及周邊公司的年輕從業者等等。

目前板塊內在售的新盤有萬科·檐嶼城、品秀·星瀚、新鴻基地產峻鑾和廣州足球公園等。

看重產品的可以考慮萬科·檐嶼城，目前來說它是板塊內唯一的新規產品，而且還提供了10+種定制戶型供客戶選擇，就是配套未完全實現，部分商業仍在建設中。

而品秀·星瀚比較突出的則是教育優勢，配備一所九年一貫制廣外附校，學位充足。但是戶型相對現在的新規戶型來說，有些過時了。

新鴻基地產峻鑾作為新鴻基地產在廣州南站片區的標桿項目，商業規劃對標香港ICC，未來將形成"站城一體"的TOD生態體系，現階段項目商業以社區底商為主。但交通優勢明顯，出門就是廣州南站，15 分鐘到市區，30 分鐘到佛山，比較適合預算充足、看重通勤效率的買家。

如果是想要入手公寓產品，廣州足球公園值得一看。一是百萬出頭的預算即可上車；二是通勤便利，離謝村站約300米；三是家門口就是足球公園，看演出比賽非常方便。不過loft產品雖然得房率高，但是通風采光一般不如住宅。

花地灣

而花地灣則是這幾年大家考慮較多的主城剛需熱門地點。

花地灣作為老城區，成熟配套自然不必多說，而且還能以較低的總價上車，屬實是老城的六邊形戰士了。

并且花地灣前景也很不錯，背靠白鵝潭商務區，未來萬象城、太古商業落地，花地灣將迎來質的飛躍，屆時，這里將匯聚高端商業、優質教育、便捷交通等全方位的優質資源。

不過缺點就是周邊舊房密集，城市界面老舊，還有待更新。

花地灣比較適合習慣老西關生活圈，依賴地鐵1號線通勤的荔灣和海珠的地緣客，或者是教育優先型剛需，因為有省實學位加持，性價比較高。

目前在售的新盤還有萬科理想花地、誠匯新都·榕誠灣、武漢城建·保利·花語和岸和保利怡璟灣。

這幾個盤中，萬科理想花地和武漢城建·保利·花語和岸在教育資源方面更為突出，前者配建的就是九年制省實花地灣學校，后者則對口康有為小學，中學的話則需要參與搖號。

誠匯新都·榕誠灣的競爭力在于它是板塊內新房的最低門檻，然后是板塊內少有的大社區，綠化率也比較高，兼具價格優勢與居住品質，不過距離地鐵站比較遠，依賴公交接駁。

保利怡璟灣的話，作為廣州首個“0飄窗”項目，戶型設計是一大優勢；教育方面的話配建了一所康有為紀念小學；還規劃了40萬㎡的濱水商業，不過周邊舊改速度慢，短時間內難有顯著改善。

如果是對花地灣感興趣的朋友，還可以看看花地灣的西邊，茶滘和芳村。

，茶滘有茶滘舊改項目，芳村還有芳村客運站等地塊上新，未來的花地灣還將有更多選擇。

白云湖

剛需購房者總在尋覓性價比高、潛力大又宜居的板塊。當下，白云湖正強勢崛起。

一是白云湖板塊內有一條8號線，板塊內換乘站較多，出行很方便。如果是自駕，距離珠江新城約26公里，一路順暢的情況下大概需要半個多鐘。

二是其定位為世界級數字湖區，重點發展高端軟件、云計算、人工智能、等產業，專攻數字科技。隨著產業的不斷聚集與發展，會吸引更多的人口流入，也帶動區域的配套設施不斷完善。對于部分購房者而言，家門口就能上班，也能更好地平衡工作與生活。

當然，相對而言白云湖目前還處于開發期，周邊配套還沒完全跟上，居住氛圍也在培育期，生活便利性確實存在提升空間。

白云湖比較適合預算確實不高又想留在主城的群體，或者是周邊的就業人群，以及依賴8號線通勤的朋友。

這四個板塊當中，白云湖的新房均價是最低的。目前板塊在售的有越秀·天悅云湖、品實·云湖花城、中建·星光城以及招商電建南國·雍云邸等等，平均售價為2.5-3.3萬/㎡。

越秀·天悅云湖綜合水平不錯，距離地鐵站亭崗站較近，對口家門口的九年一貫制白云廣附云湖實驗學校，產品使用率也高，就是商業配套不足，依賴社區底商。

品實·云湖花城也是地鐵上蓋，還配建了九年一貫制白云廣附實驗學校，但戶型設計相對保守，部分戶型的使用率低于板塊內其他新盤。

而中建·星光城和招商電建南國·雍云邸價格優勢明顯，200萬出頭即可上車主城區。

不過中建·星光城比較靠近地鐵站，距離滘心站約400米，但大型商業缺失，需依賴白云新城。

招商電建南國·雍云邸的話環境宜人、社區配套也完善，就是配套兌現慢。

未來在亭崗站周邊還將，新地塊開發后，可能會帶來新的社區文化，讓白云湖更具生活氣息。

番禺廣場

最后再來談談番禺廣場。

這幾個板塊當中，價格戰打得最厲害的就是番禺廣場了。龍湖金地天峯直接從剛開盤的約4.2萬/㎡降到3.5萬/㎡，路勁美的雋樾府也緊隨其后下調價格。

而且在番禺廣場的輻射圈，還有廣州地鐵地產·瓏曜上城，150萬左右就能上車73㎡三房。（吹風價）

番禺廣場作為番禺老城區的核心區域，居住氛圍好，配套集中。無論是教育、醫療還是商業，都很不錯，而且還靠近區政府。

番禺廣場最大的亮點就是交通，是廣州少有的四軌交匯（3/18/22/17號線），30分鐘直達珠江新城，比天河某些板塊還快。

不過番禺廣場目前產業支撐不足，加上周邊舊改推進困難，城市更新周期較長。

比較合適珠江新城和琶洲打工人，通勤方便；也合適比較保守的買家，周邊配套成熟。

目前在售的新盤有路勁美的雋樾府、廣州地鐵地產·瓏曜上城、金海岸花園云起興泰、龍湖金地天峯等等。

路勁美的雋樾府戶型實用，靠近地鐵，周邊商業配套也成熟，略顯不足的則是教育一般，僅配套了幼兒園，中小學需要搖號。

廣州地鐵地產·瓏曜上城有三個優勢，一是產品能打，使用率高達130%；二是教育方面已官宣簽約廣外附；三是價格較低，目前吹風價是一百多萬就能上車。

如果想要現房則可以看看金海岸花園云起興泰，項目是大型社區配置，配套承受生活便利度高，不好的一點就是距離番禺客運站大概1.5公里，出行需要接駁。

而龍湖金地天峯靠近地鐵站滂江站，兩站可到珠城，通勤方便；教育確定性強，配建廣外附小；商業方面，廣州首座龍湖天街已動工。缺點則是兌現周期長。

未來的剛需，

性價比越來越高

主城剛需的春天，來得比想象更猛！

一方面，新項目持續有來，選擇多多，這些項目之間的競爭進入白熱化階段，“內卷” 程度愈發激烈。加之新規的大力推動，產品瘋狂更新，各個項目之間更注重個性化和差異化競爭，這無疑為買家帶來了更多優質、獨特的購房選項。

另一方面，廣州正處于政策紅利的黃金期，一系列利好政策全面鋪開，像是房貸利率也已經降到了歷史的低位。

廣州剛需的終極邏輯其實從未變過，一直是學鐵商配套+通勤便利+價格洼地，如今的市場比拼的便是看哪個項目能夠精準洞察剛需購房者的核心訴求，展現出與眾不同的吸引力。

鑒于文章篇幅有限，只能先簡單安利各項目的“高光”，如果想要解鎖各項目詳細優缺點或者是在選籌上有所糾結的朋友，歡迎掃碼添加客服，我們來為你出謀劃策！

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