上海樓市去泡沫化的調(diào)整周期已經(jīng)持續(xù)了兩年半的時(shí)間。

　　盡管市場(chǎng)機(jī)制在樓市中發(fā)揮著重要作用，但它往往存在滯后性。

　　目前來(lái)看，仍有不少板塊，不少樓盤(pán)，是被高估的。

　　也有不少地方，房子雖然便宜，但并不建議買(mǎi)。

　　這些地方，未來(lái)基本都會(huì)跑輸大盤(pán)。

　　閔行吳涇

　　大部分人對(duì)吳涇的印象可能是蘭香湖+紫竹高新區(qū)。

　　但真正去過(guò)吳涇的人都知道，這里非常割裂。

　　作為上海的老牌工業(yè)基地，這里至今仍留存著很多化工硬核配套。

　　一些化工廠、熱電廠至今仍在運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　除了蘭香湖豪宅區(qū)，其他基本都是城鄉(xiāng)結(jié)合部，配套十分拉胯，小縣城的商業(yè)水平。

　　就是這樣一個(gè)外環(huán)外，比郊區(qū)還郊區(qū)的地方。

　　因?yàn)榇魃狭藗沃鞒呛蛡螢I江的帽子，房?jī)r(jià)一直存在水分。

　　再加上對(duì)口華二紫竹校區(qū)，更是讓吳涇的房?jī)r(jià)直接起飛，貴的離譜。

　　今年3月紫竹半島花園還能賣(mài)到近10萬(wàn)的單價(jià)。

　　目前小區(qū)的掛牌價(jià)仍然在7w-12w之間，而且拋盤(pán)很多。

　　這個(gè)單價(jià)，買(mǎi)在距離市中心20多公里的地方，下了地鐵還要坐公交。

　　同樣是閔行，同樣的價(jià)格，選擇古美和莘莊不香嗎？

　　古美標(biāo)桿萬(wàn)源城單價(jià)也就10w出頭，漕河涇近在咫尺，到市中心不要太方便。

　　限售解禁重災(zāi)區(qū)

　　2021年初，為抑制過(guò)熱的市場(chǎng)，上海出臺(tái)新房限售令。

　　2021年至2024年間，上海新房觸發(fā)限售房源共124304套。

　　最猛的2021和2022年，都有超過(guò)一半以上的項(xiàng)目觸發(fā)限售。

　　從時(shí)間線上看，2026年至2028年是上海限售解禁最多。

　　這些待解禁的區(qū)域里，浦東毫無(wú)疑問(wèn)是第一。

　　除此之外，楊浦內(nèi)環(huán)量大管飽。

　　郊區(qū)中閔行、寶山、嘉定、青浦均壓力較大。

　　近郊影響最大的兩個(gè)地方，是徐涇和唐鎮(zhèn)。

　　2026年徐涇有10800套解禁，唐鎮(zhèn)有6129套解禁。

　　其實(shí)徐涇這一輪價(jià)格下跌挺多的。

　　標(biāo)桿小區(qū)仁恒西郊花園，現(xiàn)在價(jià)格6萬(wàn)多。

　　巔峰時(shí)期的價(jià)格可以賣(mài)到9萬(wàn)/平。

　　等到2026年徐涇的大批量項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入二手市場(chǎng)，徐涇的價(jià)格還有一定的壓力。

　　其次唐鎮(zhèn)，這兩年唐鎮(zhèn)的價(jià)格雖然跌了，但屬于是跌得比較晚的，到?jīng)]到位還不好說(shuō)。

　　唐鎮(zhèn)三兄弟浦發(fā)、大名城、仁恒東郊的價(jià)格還普遍在8萬(wàn)左右。

　　雖說(shuō)唐鎮(zhèn)有學(xué)區(qū)，但在外環(huán)外這個(gè)價(jià)格還是不便宜。

　　另外唐鎮(zhèn)不光現(xiàn)在要解禁的多，未來(lái)的供應(yīng)量更多。

　　唐鎮(zhèn)北側(cè)區(qū)域，上海金城的規(guī)劃區(qū)未來(lái)的供應(yīng)量，會(huì)超8000套。

　　唐鎮(zhèn)的二手房將面臨限售解禁的投資客拋盤(pán)、新房的大量供應(yīng)抽血的雙重壓力。

　　產(chǎn)品和地段嚴(yán)重錯(cuò)配的板塊

　　除了以上被高估和有風(fēng)險(xiǎn)的板塊，上海樓市還存在一些產(chǎn)品和地段嚴(yán)重錯(cuò)配的板塊，面臨著十分尷尬的境地。

　　1）大戶型產(chǎn)品與剛需地段錯(cuò)配

　　最典型的，普陀萬(wàn)里中鷹黑森林。

　　小區(qū)品質(zhì)不錯(cuò)，產(chǎn)品力很強(qiáng)，但地段相對(duì)一般。

　　最大的痛點(diǎn)是面積大、總價(jià)高。

　　屬于有錢(qián)人看不上地段、中產(chǎn)買(mǎi)不起產(chǎn)品。

　　其次，浦東動(dòng)遷大居，曹路板塊的金鼎三期。

　　金鼎三期整體的定位是1000-2000萬(wàn)浦東改善，所以推出的大戶型（165-180-240-260㎡）占到了整盤(pán)的三分之一。

　　純純割浦東新上海人韭菜。

　　論城市界面，配套，曹路可能還不如嘉定新城，更近點(diǎn)的南翔也能吊打曹路。

　　有這么高的預(yù)算，同期的張家浜、唐鎮(zhèn)，甚至內(nèi)環(huán)內(nèi)，會(huì)有更好的選擇。

　　最重要的是，曹路板塊的購(gòu)買(mǎi)力難以支撐如此高總價(jià)的大戶型產(chǎn)品。

　　2）豪宅產(chǎn)品與非高端地段錯(cuò)配

　　偽豪宅非標(biāo)錯(cuò)配，閔行顓橋星河灣。

　　顓橋在地段上連莘莊都比不上，板塊被大量剛需盤(pán)占據(jù)。

　　當(dāng)?shù)鼐用窀⒅貙W(xué)校這些教育資源，而非房子本身的高端性。

　　而顓橋星河灣作為豪宅產(chǎn)品，清一色大戶型：最小戶型174平，最大戶型630平。

　　小區(qū)掛牌總價(jià)在1600-3600萬(wàn)之間，很多掛的都是破發(fā)價(jià)。

　　在新房創(chuàng)新卷質(zhì)量，第四代住宅橫空出世的當(dāng)下，這種郊區(qū)地段的偽豪宅，很難吸引足夠的高端客戶。

　　以上兩類(lèi)產(chǎn)品在樓市里是非常尷尬的存在，價(jià)格漲不起來(lái)且流動(dòng)性差。

　　老破大，老破小等各種奇葩有硬傷的房子

　　老破大和老破小這類(lèi)房源這兩年的市場(chǎng)表現(xiàn)，大家有目共睹。

　　屬于跌得最慘的兩種類(lèi)型，遭受買(mǎi)家和賣(mài)家的雙重嫌棄。

　　即便是好地段，照樣逃不過(guò)腰斬的命運(yùn)。

　　比如北濱江榮成大廈，地段沒(méi)話說(shuō)，小區(qū)旁邊是保利廣場(chǎng)，下樓就是浦東大道站。

　　最新成交171平的三房，單價(jià)4萬(wàn)9。

　　而2023年的時(shí)候小區(qū)成交價(jià)還維持在7-8萬(wàn)的水準(zhǔn)。

　　中山公園2001年的老破大，標(biāo)準(zhǔn)的地鐵小區(qū)，距2號(hào)線中山公園站200米。

　　價(jià)格還在持續(xù)降，最近一次成交單價(jià)6.2萬(wàn)/平。

　　老破小就更慘了，從高興花園的“血崩”開(kāi)始，基本上都經(jīng)歷了殘酷的降價(jià)甩賣(mài)過(guò)程。

　　跌幅40%以?xún)?nèi)的都算抗跌，很多都是直接腰斬。

　　比如密云小區(qū)，高峰時(shí)期成交價(jià)連續(xù)突破14萬(wàn)。

　　如今成交價(jià)只有6萬(wàn)左右，而且還沒(méi)有止跌趨勢(shì)。

　　在市場(chǎng)有回暖跡象時(shí)，次新房房東都敢漲價(jià)10%掛牌了。

　　老破大和老破小的房東，還在降價(jià)求生。

　　最慘的是，有些降價(jià)都賣(mài)不掉。

　　講實(shí)話，這種老破大和老破小（不帶學(xué)區(qū)），只有在房?jī)r(jià)全面上漲的大牛市中，才容易脫手。

　　我身邊但凡買(mǎi)了這種房子的人，現(xiàn)在都悔不當(dāng)初。

　　背后的邏輯很簡(jiǎn)單，買(mǎi)房你要考慮未來(lái)的接盤(pán)俠是誰(shuí)，是九零后、零零后。

　　這些年輕人寧愿住的遠(yuǎn)一點(diǎn)，也不愿意犧牲居住品質(zhì)。

　　對(duì)普通人來(lái)講，有條地鐵通勤，小區(qū)周邊有商場(chǎng)超市，窗戶大一點(diǎn)，物業(yè)好一點(diǎn)，生活就足夠了。

　　不需要追求地段情懷什么的。

　　所以，買(mǎi)房不要再片面追求地段而犧牲居住品質(zhì)了。

　　如果你的手里有：六樓無(wú)電梯的老破小，一梯多戶的筒子樓老破大，以及其他硬傷房源的，請(qǐng)盡早出掉。

　　遠(yuǎn)郊無(wú)地鐵的房子

　　遠(yuǎn)郊的房子價(jià)格不貴，談不上泡沫，但距離市區(qū)太遠(yuǎn)，如果再?zèng)]有地鐵，真的就與世隔絕了。

　　比如：崇明、金山全境；

　　松江的洞涇、葉榭、松江老城、小昆山；

　　寶山的月浦；

　　嘉定的徐行、外岡；

　　青浦的白鶴、練塘、香花橋；

　　奉賢的金匯、海灣、奉城、青村、莊行、柘林；

　　浦東的老港、新場(chǎng)、合慶、泥城、書(shū)院、宣橋。

　　這些地方基本是萬(wàn)年不漲，熊市領(lǐng)跌。

　　典型的奉賢海灣的綠地香頌，2017年能賣(mài)到2.5萬(wàn)單價(jià)，2018年成交單價(jià)1.9

　　萬(wàn)，2025年跌到9743/平。

　　你要問(wèn)這個(gè)價(jià)格到底沒(méi)，那還真不一定。

　　上海人口大量導(dǎo)入的時(shí)代早已過(guò)去，現(xiàn)在在遠(yuǎn)郊踩坑比搏暴擊的概率更大。

　　現(xiàn)在半生不熟的城鄉(xiāng)結(jié)合部，未來(lái)可能一直半生不熟。

　　小結(jié)

　　總的來(lái)看，以上這些未來(lái)前景堪憂的房子：

　　要么是短期內(nèi)價(jià)格快速上漲，漲幅被透支，價(jià)值被過(guò)度高估。

　　要么是缺少接盤(pán)俠，比如老破小、老破大。

　　要么是遠(yuǎn)郊，人口難以流入，規(guī)劃不是爛尾，就是輻射不到。

　　對(duì)于以上這些板塊和房子，建議大家格外謹(jǐn)慎。

　　如果不是在本地工作，最好是別碰。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。