盼星星盼月亮，時(shí)隔五年重啟的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債，本以為能給房地產(chǎn)市場(chǎng)來一場(chǎng)"及時(shí)雨"，可這雨咋就遲遲下不大呢？

作為穩(wěn)定土地市場(chǎng)、盤活存量資源的關(guān)鍵工具，它一出現(xiàn)就被視作行業(yè)"強(qiáng)心劑"，市場(chǎng)曾滿心期待萬億級(jí)資金能掀起大規(guī)模土地收儲(chǔ)熱潮。

然而數(shù)據(jù)一擺出來，大家發(fā)現(xiàn)理想和現(xiàn)實(shí)有點(diǎn)差距：

一季度全國新增專項(xiàng)債近萬億，可真正投向土地儲(chǔ)備的僅5%，實(shí)際發(fā)債規(guī)模剛過500億，和歷史同期占比超30%的輝煌相比，節(jié)奏明顯慢了半拍。

01

翻開一季度地方債賬本，整體數(shù)據(jù)相當(dāng)亮眼：全國發(fā)行地方債2.84萬億元，同比激增80.9%，創(chuàng)了歷史新高。

其中新增專項(xiàng)債9602億元，同比漲了51%。

但拆開來看，錢的去向很有講究：近6成用來還舊債，真正投向新項(xiàng)目的4成里，土地儲(chǔ)備只拿了5%的份額，也就是480億左右（實(shí)際發(fā)行524億）。

要知道，2017-2019年土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債占新增專項(xiàng)債比例都超30%，按照這個(gè)經(jīng)驗(yàn)算，今年市場(chǎng)預(yù)期怎么著也得有萬億規(guī)模，可現(xiàn)在連零頭都沒到，妥妥的"進(jìn)度條滯后"。

為啥會(huì)這樣？

言叔從專業(yè)人士那了解到，一方面是"置換債"優(yōu)先級(jí)更高。

今年政府要化解存量債務(wù)壓力，一季度發(fā)行的地方債里，相當(dāng)一部分得先用來還舊賬，新項(xiàng)目的資金自然被擠了點(diǎn)時(shí)間。

另一方面，各地項(xiàng)目儲(chǔ)備還沒完全到位。

雖說廣東、吉林等16個(gè)地方公示了1853億的收儲(chǔ)計(jì)劃，但真正把債發(fā)出來的只有廣東、四川、湖南、北京四個(gè)地方，其他地區(qū)還在走流程、做準(zhǔn)備。

華創(chuàng)證券的周冠南就說，今年有14個(gè)地區(qū)試點(diǎn)"自審自發(fā)"，但從方案制定到項(xiàng)目落地需要時(shí)間，現(xiàn)在就像剛踩下油門，車子還在慢慢提速階段。

再看專項(xiàng)債整體發(fā)行進(jìn)度，一季度只完成了全年限額的21.8%，確實(shí)不算快。

不過言叔覺得，這也不算啥壞事。

畢竟政策工具箱里還有不少后手，隨著置換債壓力減輕、項(xiàng)目準(zhǔn)備成熟，接下來二三季度可能會(huì)迎來發(fā)行高峰，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債的規(guī)模也有望逐步跟上。

02

在這場(chǎng)專項(xiàng)債發(fā)行大戰(zhàn)里，哪些地方?jīng)_在了前頭？

數(shù)據(jù)一擺，廣東和山東相當(dāng)亮眼。廣東作為經(jīng)濟(jì)大省，一季度新增專項(xiàng)債1617.5億，全國第一，而且在土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債上也當(dāng)了"排頭兵"，發(fā)債超300億，相當(dāng)于全國同期土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債規(guī)模的60%。

山東緊隨其后，新增專項(xiàng)債1048.3億，聚焦保障房和交通基建，濟(jì)南的軌交項(xiàng)目、青島的老舊小區(qū)改造都拿到了不少資金。

再往后看，江蘇、四川、河北、北京這些經(jīng)濟(jì)大省、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)低或者項(xiàng)目準(zhǔn)備充分的地方，發(fā)行進(jìn)度也挺快，一季度新增專項(xiàng)債都超過500億。

言叔發(fā)現(xiàn)，這背后其實(shí)反映了一個(gè)規(guī)律：有錢、項(xiàng)目成熟、風(fēng)險(xiǎn)可控的地方，更容易拿到資金，畢竟專項(xiàng)債需要項(xiàng)目收益來覆蓋，得把錢投到靠譜的地方去。

從資金投向看，今年有個(gè)明顯變化：房地產(chǎn)領(lǐng)域占比提高了。

民生銀行的溫彬分析，一季度用于項(xiàng)目建設(shè)的8438億專項(xiàng)債里，18.6%投向了房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，比去年全年高了7個(gè)百分點(diǎn)。

這主要是因?yàn)槎嗟貑?dòng)了專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地，再加上城中村改造、老舊小區(qū)更新，這些和房地產(chǎn)緊密相關(guān)的項(xiàng)目拉抬了占比。

不過基建還是大頭，64.6%的資金投向了市政、交通等領(lǐng)域，雖然比去年低了點(diǎn)，但依然是穩(wěn)穩(wěn)的"壓艙石"。

這種區(qū)域分化和投向結(jié)構(gòu)，其實(shí)也給其他地方提了個(gè)醒：要想拿到專項(xiàng)債，得把項(xiàng)目包裝好、風(fēng)險(xiǎn)控制好，尤其是土地收儲(chǔ)項(xiàng)目，得算清楚收益賬，讓資金愿意跟著項(xiàng)目走。

03

說了這么多，大家最關(guān)心的還是土地收儲(chǔ)到底進(jìn)展如何。

從公示情況看，廣東、山東、四川等地規(guī)劃的收儲(chǔ)規(guī)模都不小，廣東擬收儲(chǔ)214宗地、440億資金，山東190宗地、231億，四川187宗地、177億，江西、福建等省份也都有百億級(jí)的計(jì)劃。

但真正落地的只有前面提到的四個(gè)地方，524億的發(fā)債規(guī)模，和龐大的閑置土地比起來，簡直是"小巫見大巫"。

中國國土資源經(jīng)濟(jì)研究院的數(shù)據(jù)顯示，全國累計(jì)閑置土地67.8萬畝，按地價(jià)算價(jià)值超2.3萬億，光TOP50房企就持有18.3萬畝。

清華大學(xué)的葉劍平算過一筆賬，每畝閑置地每年造成18萬經(jīng)濟(jì)損失，全國一年就是1200億，這可都是真金白銀的浪費(fèi)啊！

好在北京、廣州已經(jīng)開始行動(dòng)：北京收回124宗閑置地，48%用于保障房，32%用于產(chǎn)業(yè)升級(jí)；廣州收回83宗，通過"微改造"盤活空間，不搞大拆大建，而是功能置換，這種做法值得推廣。

但為啥整體進(jìn)度還是慢？

中指研究院的陳文靜點(diǎn)出了關(guān)鍵：專項(xiàng)債額度不清晰、收購價(jià)格難定、被收購主體單一。

比如說，地方政府想收儲(chǔ)土地，可到底能申請(qǐng)多少專項(xiàng)債，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)；和企業(yè)談收購價(jià)格時(shí)，雙方對(duì)土地價(jià)值評(píng)估有分歧；現(xiàn)在主要收購對(duì)象還是房企，渠道太窄，很多其他主體的閑置土地不好處理。

不過好消息是，政策層面已經(jīng)開始發(fā)力。李強(qiáng)總理調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，要給城市更多自主權(quán)，在收購主體、價(jià)格、用途上靈活調(diào)整，還要研究新的支持措施。

機(jī)構(gòu)們也很樂觀，國海證券測(cè)算今年土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債有望達(dá)萬億，銀河證券說未來兩三年每年5000-7000億，能帶動(dòng)土地市場(chǎng)和樓市修復(fù)。

言叔覺得，只要把這些堵點(diǎn)打通，比如明確額度分配機(jī)制、建立合理定價(jià)體系、擴(kuò)大收購主體范圍，土地收儲(chǔ)肯定能加快速度，讓閑置土地活起來，給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入更多活力。