原創(chuàng)朱羅紀(jì)朱羅紀(jì)2025年04月18日 19:25廣東

聊一個(gè)很勁爆的新聞。

剛剛得知，大灣區(qū)“黃金內(nèi)灣”第一城、萬(wàn)科深業(yè)·灣中新城，將在最近推出僅有16席的稀缺大平層——名喚“嶼境”，延續(xù)萬(wàn)科“瑧系”豪宅血統(tǒng)，單套面積約達(dá)256平米，2梯1戶(hù)，未來(lái)業(yè)主可270度坐擁七重景觀，俯瞰黃金內(nèi)灣、深中通道等極致夜景。

這是在去年中深中通道正式通車(chē)之后，萬(wàn)科面向大灣區(qū)高凈值人群推出的又一豪宅產(chǎn)品。據(jù)聞價(jià)格不菲，將打造為整條黃金內(nèi)灣線上的高端產(chǎn)品之一。

萬(wàn)科為什么這樣自信，敢于推出這樣的產(chǎn)品？什么樣的人群會(huì)買(mǎi)？它又適合什么樣的人群？

01

打開(kāi)黃金內(nèi)灣“未來(lái)之門(mén)”！

我先介紹萬(wàn)科深業(yè)·灣中新城的整體價(jià)值。

這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)被灣區(qū)許多人所知了，這是馬鞍島迄今為止單筆投資額最大的綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，它距離深中通道口只有約3公里，24公里便可到達(dá)深圳寶安機(jī)場(chǎng)、深圳前海等重要場(chǎng)所，這也令成為最受益超4000萬(wàn)人口深圳都市圈外溢價(jià)值的項(xiàng)目之一。

（灣中新城區(qū)位示意圖）

這不是一個(gè)單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是一個(gè)建面高達(dá)175萬(wàn)平米的濱海城市口岸綜合體，定位為未來(lái)整個(gè)黃金內(nèi)灣的交通樞紐、會(huì)展中心、城市地標(biāo)中心、商業(yè)中心。項(xiàng)目擁有一座未來(lái)預(yù)計(jì)客流量降達(dá)百萬(wàn)的國(guó)際會(huì)展中心、一個(gè)碼頭（中山客運(yùn)口岸）、2幼1小、占地約9.3萬(wàn)平米的嶺南商業(yè)風(fēng)情街，以及持續(xù)開(kāi)發(fā)到如今3.0產(chǎn)品的品質(zhì)住宅。尤要強(qiáng)調(diào)的是，項(xiàng)目還擁有兩座高度約達(dá)249米，未來(lái)將是整個(gè)黃金內(nèi)灣的地標(biāo)“雙塔”，與前海遙相呼應(yīng)，寓意率先“打開(kāi)黃金內(nèi)灣‘未來(lái)之門(mén)’”。未來(lái)它將是珠三角這條百公里黃金內(nèi)灣上非常閃光的地標(biāo)象征，展示著整個(gè)深圳都市圈到了一個(gè)新發(fā)展水平。

（萬(wàn)科深業(yè)·灣中新城“未來(lái)之門(mén)”雙塔地標(biāo)）

經(jīng)過(guò)萬(wàn)科與深業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手持續(xù)數(shù)年的投資，整個(gè)灣中新城項(xiàng)目當(dāng)初的規(guī)劃在快速兌現(xiàn)中，周邊的城建與生活成熟度都在大幅提升。僅在去年，萬(wàn)科在馬鞍島就為1730戶(hù)家庭交付了54萬(wàn)平米的配套，包含了住宅、公館、公用大廈、獨(dú)棟、碼頭（中山客運(yùn)口岸）等等。

（中山港新客運(yùn)碼頭示意圖）

項(xiàng)目擁有島上最大規(guī)模的商業(yè)配套也在今年開(kāi)始陸續(xù)開(kāi)業(yè)，為業(yè)主和區(qū)域提供服務(wù)。今年3月28日，灣中水街獲得簽約及意向品牌60多家，并已引入深業(yè)上城的操盤(pán)團(tuán)隊(duì)——深業(yè)商管坐鎮(zhèn)，準(zhǔn)備打造出繼深圳深業(yè)上城后的第二座“灣中上城”。灣中上城的IP樂(lè)園——魔法世界，匯聚變形金剛、芭比、小豬佩奇、小馬寶莉、史努比等10多個(gè)國(guó)際IP，預(yù)計(jì)今年7月開(kāi)業(yè)。

（灣中上城品牌簽約儀式）

萬(wàn)科深業(yè)·灣中新城在過(guò)去3年里，陸續(xù)推出了豪宅1.0產(chǎn)品——中小面積看海高層，豪宅2.0產(chǎn)品——容積率2.0“有天有地有院子”的和苑產(chǎn)品，并且全都獲得市場(chǎng)熱捧——前者獲得2023年全國(guó)銷(xiāo)售面積第九的好成績(jī)，后者目前余貨只有不到5套，1年時(shí)間基本清盤(pán)，要知道和苑單套價(jià)格都要約650萬(wàn)+。

02

黃金內(nèi)灣高度稀缺大平層！

本次即將推出的嶼境，是灣中新城的豪宅3.0作品，延續(xù)萬(wàn)科深圳“瑧系”豪宅精心鍛造精神！萬(wàn)科過(guò)去10年里在深圳陸續(xù)推出以瑧灣匯、瑧山府、瑧灣悅為代表的“瑧系”豪宅，不斷精進(jìn)，大獲成功，令萬(wàn)科做豪宅的能力為市場(chǎng)所高度認(rèn)可。傲境延續(xù)了這一“瑧系”精神，并更進(jìn)一步，做出了萬(wàn)科在馬鞍島上迄今為止更加高端、更加稀缺的設(shè)計(jì)

嶼境處于灣中新城高端組團(tuán)——原墅小區(qū)的中央C位，是唯一一棟17層高的河海景觀大平層，極致視野無(wú)遮擋，遠(yuǎn)則可觀深中通道與黃金內(nèi)灣海景，近則坐擁寬達(dá)250-280米的水系公園。

（嶼境景觀視野示意圖）

建筑采用獨(dú)特的帆影設(shè)計(jì)，上下大面積玻璃幕墻，大堂與會(huì)所簡(jiǎn)約現(xiàn)代大尺度，展現(xiàn)獨(dú)具一格的樓王氣質(zhì)。材料非常舍得投入，外立面使用真石漆，搭配香檳金色鋁板與Low-E玻璃，尊貴大氣。

嶼境一共只有16席，面積大約256平米，戶(hù)型均面朝大海，坐擁270度視野，可遠(yuǎn)觀整個(gè)黃金內(nèi)灣、深中通道，也可俯瞰小區(qū)園林美景。戶(hù)型闊綽設(shè)計(jì)了2梯1戶(hù)、專(zhuān)梯入戶(hù)。戶(hù)型獨(dú)特設(shè)計(jì)在于客廳擁有270°轉(zhuǎn)角邊廳，通過(guò)玻璃幕墻引入室外景致。并采用餐廚客LDK一體化設(shè)計(jì)，空間感大方開(kāi)揚(yáng)。15.4米L型超長(zhǎng)景觀陽(yáng)臺(tái)則是又一大亮點(diǎn)，可以打造成一個(gè)空中花園或星空茶室。

（嶼境戶(hù)型示意圖）

據(jù)我觀察，沿著港深廣這條黃金內(nèi)灣線，從沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)小高層、低密度、2梯1戶(hù)的超級(jí)大平層。傲境的位置、產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、用料，都決定了它是大灣區(qū)整條黃金內(nèi)灣線上高度稀缺的產(chǎn)品，也將會(huì)再一次向市場(chǎng)證明萬(wàn)科的頂級(jí)豪宅開(kāi)發(fā)能力。

03

誰(shuí)適合這樣的海景豪宅？

那么問(wèn)題來(lái)了，如果你向一個(gè)深圳人推介這樣的房子，總價(jià)接近千萬(wàn)。我想，他會(huì)瞪大眼睛問(wèn)你：我為什么要去那里買(mǎi)？我瘋了吧。

一開(kāi)始我也是這樣的想法，如果要我花1000萬(wàn)買(mǎi)萬(wàn)科瑧灣悅，我會(huì)考慮，我每天住那里，往返上班，但買(mǎi)在馬鞍島，對(duì)我的意義是什么？我開(kāi)始想不到。但等我認(rèn)真的思考之后，我發(fā)現(xiàn)事實(shí)并非如此。

顯然，萬(wàn)科嶼境這樣的產(chǎn)品，不是普通住宅，它是給高凈值人群準(zhǔn)備的。它首先定位是豪宅產(chǎn)品，擁有豪宅具備的基本要素。在全球市場(chǎng)，市場(chǎng)所理解的豪宅，必然要擁有：稀缺自然資源+原創(chuàng)性產(chǎn)品設(shè)計(jì)。比如在著名的“北緯22度”這條線上，產(chǎn)生了諸多世界級(jí)濱海度假勝地。在深圳，則如香蜜湖、深圳灣，也同樣如此。嶼境也擁有這些，它所擁有的黃金內(nèi)灣海景極為罕見(jiàn)，你在嶼境即可欣賞對(duì)岸前海、尤其是整個(gè)黃金內(nèi)灣的夜景，那種體驗(yàn)不可多得。它的海景級(jí)別，和深圳西部海岸線是同等的，既可以得到城市級(jí)的便利，又可以得到度假般的放松。

在深圳，你想要欣賞到城市核心區(qū)的無(wú)敵稀缺海景，人們常常會(huì)把目光投注在深圳灣——前?！獙氈羞@一條西部海岸線上，比如半島城邦、中信東角頭項(xiàng)目、以及月底即將出讓的寶中南街坊地塊等等。但不同的是，你隨便去跑跑樓盤(pán)就知道了，這條海岸線上的樓盤(pán)單價(jià)動(dòng)輒都在10w+，同樣買(mǎi)250平米以上的大平層，常常要價(jià)4000-5000萬(wàn)，乃至更高。即便你是富有人群，也會(huì)謹(jǐn)慎對(duì)待。

（深圳蛇口半島海景）

相比之下，嶼境擁有同樣稀缺的海景資源，同時(shí)又有巨大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。可以說(shuō)，對(duì)于大灣區(qū)那部分渴望獲得大面積豪宅居所的高凈值人群，嶼境正在創(chuàng)造另外一個(gè)數(shù)量極其有限的選擇。

它一定是小眾產(chǎn)品，市場(chǎng)常規(guī)觀念對(duì)理解這樣的豪宅產(chǎn)品，是蒼白的。市場(chǎng)常常會(huì)以增值評(píng)價(jià)作為唯一標(biāo)準(zhǔn)，但這樣風(fēng)險(xiǎn)真的好大，過(guò)往的樓市調(diào)整已經(jīng)強(qiáng)有力的說(shuō)明了這些，所以，我向來(lái)都是以實(shí)際使用為標(biāo)準(zhǔn)。只有真正可以讓我們居住使用并且從中獲得幸福感的物業(yè)，才是房子的根本。

我列舉如下幾類(lèi)人群，就好明白了。

這類(lèi)人群的共性一定是在深圳、香港這些國(guó)際城市都有了穩(wěn)定的物業(yè)，上千萬(wàn)的置業(yè)支出也是較低的資金占比，但同時(shí)他們的人生追求也發(fā)生了一些變化。

比如：有一類(lèi)人群在香港，或者是在深圳工作的港人，他們到了一定年齡之后想要休息，不再以?shī)^斗，而是以享受，作為人生追求。眾所周知，港人對(duì)中山的“隱居”生活情感深厚，許多港人都會(huì)選擇把后半生扎根在中山，體味山海樂(lè)趣，那這類(lèi)物業(yè)會(huì)很適合他們。

再比如：有一類(lèi)人群在深圳，也許還是企業(yè)主，他們本身在深圳中山有往來(lái)生意，也會(huì)有類(lèi)似的需求。這樣的大平層物業(yè)，一方面可以滿足企業(yè)主商務(wù)會(huì)客的需要，另一方面也可以讓他們有一處身心放松的居所，以便于逃離大都市快節(jié)奏的工作生活壓力。

看下面嶼境的樣板房戶(hù)型實(shí)景圖，感受一下270度的無(wú)敵視野。

（萬(wàn)科嶼境樣板房實(shí)景圖）

他們?cè)谫?gòu)置這類(lèi)物業(yè)的時(shí)候，首要考量的是如何生活才更能活得出自己。坦白說(shuō)，人不到一定年齡、沒(méi)有豐富閱歷、達(dá)不到一定認(rèn)知，以及不擁有充沛的財(cái)富，不可能會(huì)展開(kāi)這些思考。

有人會(huì)問(wèn)：那同時(shí)都滿足這些條件的人能有多少？

肯定不多，但是恰恰也不需要多，因?yàn)閹Z境也只有16席，面向整個(gè)大灣區(qū)9000萬(wàn)人口只要尋找它的16位業(yè)主。

04

深中通道將徹底改變馬鞍島！

最后，我來(lái)再談?wù)勎覍?duì)馬鞍島的理解。之前我在一些文章里已經(jīng)明確表達(dá)了我對(duì)此的樂(lè)觀態(tài)度《“100公里黃金內(nèi)灣”，是大灣區(qū)未來(lái)十年的最大故事！》，我認(rèn)為中山將因此全面融入深圳都市圈，價(jià)格成本較高的馬鞍島要比價(jià)格成本較低的惠州更有綜合競(jìng)爭(zhēng)力。隨著深中通道開(kāi)通接近1年，可以說(shuō)我的看法被驗(yàn)證了。

我記得開(kāi)通前有一些觀點(diǎn)對(duì)深中通道的車(chē)流量表示擔(dān)憂，而我測(cè)算了這個(gè)A字型出海口各條大橋之間的距離之后非常樂(lè)觀。最新清明節(jié)的數(shù)字顯示：深中通道車(chē)流量已經(jīng)達(dá)到約17.84萬(wàn)車(chē)次，創(chuàng)歷史新高。而港珠澳大橋呢？車(chē)流量約2.33萬(wàn)車(chē)次，前者已經(jīng)攀升至后者的7.7倍。

（南方都市報(bào)2025.4.5報(bào)道）

所以，收費(fèi)不是核心問(wèn)題，需求才是。這個(gè)車(chē)流量，證明了不再需要繞道東莞與珠江西岸連接的深圳，對(duì)中山有巨大的需求，包括產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和生活往來(lái)。

我再次強(qiáng)調(diào)：深中通道的建設(shè)，將會(huì)激活中山的“第二次歷史發(fā)展機(jī)遇”。馬鞍島的地位與價(jià)值將因深中通道而發(fā)生徹底改變，它最終將會(huì)變成深圳的“后花園”。

（深中通道令中山全面融入深圳）

而萬(wàn)科傲境，則有希望成為這100公里黃金內(nèi)灣上的豪宅“明珠”。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，深圳-馬鞍島會(huì)變成像紐約-新澤西那樣的關(guān)系，或者說(shuō)，會(huì)變成像香港與深圳上世紀(jì)90年代的羅湖那樣的關(guān)系。馬鞍島的前景，將完全取決于深圳的經(jīng)濟(jì)與城市基本面發(fā)展。

看深圳當(dāng)下和未來(lái)的發(fā)展，雖然因國(guó)際國(guó)內(nèi)的環(huán)境變化，有一些挑戰(zhàn)，但是整個(gè)城市的基本面依然很堅(jiān)實(shí)，深圳依然是全中國(guó)乃至全球極其少有、可以有很高確定性的超級(jí)城市。影響房地產(chǎn)最重要的三個(gè)因素：人口的增加、企業(yè)的財(cái)富創(chuàng)造、公共配套的改善，深圳都在挑戰(zhàn)中默默進(jìn)行改善。

比如人口，盡管人們?cè)谡務(wù)撋僮踊?，但未?lái)的重點(diǎn)顯然是在城市競(jìng)爭(zhēng)。如果你看城市，就會(huì)看到另一個(gè)事實(shí)：深圳的人口在繼續(xù)增加，并且吸引力更強(qiáng)了。

2024年，深圳常住人口規(guī)模增長(zhǎng)到1798.95萬(wàn)人，增量19.94萬(wàn)人，高居全國(guó)首位，成為整個(gè)廣東省人口增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力（占廣東2024年人口流入量的27%）。兩年來(lái)人們質(zhì)疑深圳人口外流的聲音，不見(jiàn)了。2024年末，深圳社區(qū)登記人口2237.88萬(wàn)人，同比增加74.11萬(wàn)人，每天實(shí)時(shí)生活在深圳的人口超2300萬(wàn)。深圳地鐵客流量每日超過(guò)千萬(wàn)人次，已經(jīng)不再是1年前的新鮮事，而是常事。

這是深圳的大底盤(pán)，也是我對(duì)深圳遠(yuǎn)期依然充滿樂(lè)觀的大底盤(pán)。所以，在看到挑戰(zhàn)與問(wèn)題的同時(shí)，我們也能夠看到更多的好消息。在市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)候，人們常常忽視好消息。這時(shí)候，更需要我們?nèi)オ?dú)立思考，不要人云亦云。買(mǎi)房子是一個(gè)長(zhǎng)期事件，人們買(mǎi)房子一般都要拿上個(gè)8-10年，是以，唯一要堅(jiān)持的是長(zhǎng)期主義思維，不能過(guò)度關(guān)注短期的市場(chǎng)波動(dòng)。

作為一個(gè)新區(qū)開(kāi)發(fā)的馬鞍島，它有著新區(qū)開(kāi)發(fā)的所有特征：規(guī)劃出現(xiàn)——提前定價(jià)——規(guī)劃兌現(xiàn)——價(jià)值整理——消化估值——重新向上。它目前正處在為未來(lái)重新向上而積攢動(dòng)能的關(guān)口，深中通道的開(kāi)通，就是馬鞍島未來(lái)不斷蓄能的起點(diǎn)。只要深圳變得更加強(qiáng)大，馬鞍島就會(huì)被深圳需要，而且比以往任何時(shí)候都要更加的被需要。

而在面向未來(lái)的市場(chǎng)進(jìn)程中，真正的好資產(chǎn)，你可以用“很好的價(jià)格”買(mǎi)到它，然后享受生活、耐心的等待。

萬(wàn)科嶼境，是這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。它太稀缺了，放眼整個(gè)黃金內(nèi)灣，只有這16席。未來(lái)你行船深中通道到馬鞍島時(shí)，左手邊可以看到“未來(lái)之門(mén)”的雙塔高聳，右邊則是前海中心的摩天輪轉(zhuǎn)動(dòng)，交相輝映。那個(gè)時(shí)候，它的價(jià)值就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。

（深中大橋）

這需要一些時(shí)間，讓我們耐心一些。

05

隆重預(yù)告??！

最新兩個(gè)新聞?lì)A(yù)告，有興趣的小伙伴，重點(diǎn)關(guān)注：

萬(wàn)科深業(yè)·灣中新城|原墅嶼境，已在4月13日舉辦新聞發(fā)布會(huì)，并正式開(kāi)放了實(shí)景樣板間，第一次面向粵港澳大灣區(qū)露出面紗！16席270°觀景稀缺大平層宣告馬鞍島新一代豪宅的面世！

萬(wàn)科灣中會(huì)館將開(kāi)放新的美學(xué)示范區(qū)，再次隆重推出建面約300-450平米濱海商墅，位于約10萬(wàn)平米灣中上城的頭排C位，打造馬鞍島未來(lái)商業(yè)資產(chǎn)天花板！