作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

價格下探是否止住了？真實的深圳樓市現狀如何？

最近以深圳本地業務為主的中介平臺，公布了一張深圳樓市一季度的成交流量表。

樂有家研究中心以網簽活躍度為監測標準，對50個小區進行了二手房成交價格變化的對比。

這張表很好地反映出當下深圳樓市的狀態——

1、成交樓盤，大多是原本成交就活躍的樓盤；

2、成交均價上漲樓盤占比超過了一半；

3、成交活躍度，相比去年同期，活躍度更高；

4、成交活躍的樓盤，基本以網紅盤或區域標桿樓盤為主。

總的來說，深圳樓市正經歷階段性的歷史時刻。

“以價換量”放緩

從樂有家研究中心公布的2025年一季度網簽累計程度來看，今年一季度網簽量top50的小區中，有7個是去年一季度深圳全市過戶量top10名單中的小區。

去年一季度，中洲中央公園、梅林一村、鼎太風華三個小區沒有進入今年一季度的網簽量top50小區的行列。

今年一季度網簽套數最多，成交最活躍的是位于南山區的華潤城潤府，一季度累計網簽套數達到了95套，成交均價約13.18萬/平。

相比去年4季度的成交均價約12.87萬/平，環比上漲了2.4%，按照日均成交活躍度來看，一季度華潤城潤府差不多是每天成交網簽一套。

去年一季度華潤城潤府雖然沒有進入累計網簽量top10小區名單，但進入了南山區二手住宅過戶量TOP10名單，累計網簽套數為27套，成交均價約12.95萬/平，同比上漲了1.77%。

而去年一季度深圳全市網簽最活躍的是位于南山的龍珠花園。

但對比累計網簽套數，價格更貴的華潤城潤府網簽套數是接近1.6倍。

今年一季度網簽累計第二的是位于寶安區的桃園居，共計74套，去年一季度也是桃源居網簽累計套數位居第二。

但去年一季度桃源居累計網簽是55套，而成交均價方面，去年一季度桃源居為4.27萬/平，今年一季度則為3.73萬/平，環比下降2.8%，同比下降12.64%。

除了top2兩個小區，2025年一季度網簽累套數top50的小區中，百仕達花園、半島城邦、萬科四季花城、領航城、佳兆業城市廣場網簽量也相對更多。

2025年一季度位于羅湖的百仕達花園，累計網簽量為53套，成交均價約5.75萬/平，2024年一季度累計網簽量為51套，成交均價約5.81萬/平，環比增加3.4%，同比下降1.03%；

2025年一季度位于南山的半島城邦累計網簽量為43套，成交均價約11.21萬/平，2024年一季度累計網簽量為42套，成交均價約12.44萬/平，環比上漲1.2%，同比下降9.89%；

2025年一季度位于龍崗的萬科四季花城累計網簽量為51套，成交均價約4.5萬/平，2024年一季度累計網簽量為41套，成交均價約4.8萬/平，環比下降3%，同比下降6.25%；

2025年一季度位于寶安的領航城累計網簽量為49套，成交均價約5.16萬/平，2024年一季度累計網簽量為41套，成交均價約5.74萬/平，環比上漲0.7%，同比下降10.1%；

2025年一季度位于龍崗的佳兆業城市廣場累計網簽量為47套，成交均價約5.31萬/平，2024年一季度累計網簽量為41套，成交均價約5.56萬/平，環比上漲0.4%，同比下降4.5%。

所以可以看到，同一個小區成交活躍度，相比去年同期是更高了，但是在小區成交均價更低的基礎上。

從樂有家研究院記錄的一季度深圳小區成交流量情況來看，50個網簽量排前的小區，有30個小區環比去年第四個季度是上漲了的，且超過5%漲幅的小區有8個。

說明深圳樓市“9.29”政策的尾部效應不錯，且相比去年四季度，成交活躍的小區議價空間有所收窄。

而出現在網簽top50監測表上的小區，以典型小區或網紅小區為主。

如華潤城潤府，是南山核心區的標桿小區，桃源居是寶安區的超大體量網紅小區，鴻榮源壹城中心是龍華區的超大綜合體小區，再比如僑香村，是福田可取得完全產權的典型經濟適用房小區。

所以，目前深圳樓市正經歷短暫的價格回暖，“以價換量”的主旋律有所緩解。

新一輪博弈

雖然深圳二手房一季度表現亮眼，二手住宅網簽總量達到14309套，是深圳樓市近4年同期數據最好的一次。

但亮眼的數據背后，是踩在鋼絲的二手房市場。

一方面，4月是傳統的成交淡季，加上二手房錄得量進一步維持在7萬套以上，各個片區的掛盤均價繼續下探，二手房帶看量回落，所以市場正面臨新一輪的博弈。

根據樂有家門店數據顯示，進入2025年的第13周（3月24日—30日），二手住宅的周度看房量出現比較明顯的回落，雖然第16周（4月14日—20日）門店帶看量環比上漲反彈了27%，但對比2月17日—3月23日的門店帶看高峰是有所下降的。

作為檢測二手房市場活躍度最直接的數據，看房的客戶回落，說明過去的樓市刺激利好，在購房群體中已經消化得差不多，買方市場的情緒回落，購房群體買房顯得沒有那么緊迫了。

最明顯的，深圳二手房4月1日—21日，二手住宅網簽累計為4105套，對比3月二手住宅的數據，差了將近兩千套，按照目前的成交節奏，大概率4月的整體網簽量達不到3月的高度了。

這就意味著，市場重新進入一種博弈的狀態。

另一方面，隱藏在深圳樓市的暗冰逐漸浮出水面。

最近有一位大廠工作的業主在社交平臺上表露心跡，由于錯投了曾經風靡一時的鼎益豐理財，正面臨著資產一夜縮水，加上炒股虧損，經營貸即將到期，伴侶失業，有了孩子，各種經濟壓力疊加在一起，不得不在2025年初，將名下2020年購置的一套價值800萬龍華中心房產，以虧損200多萬的情況下折價賣掉。

（來源：網絡平臺）

而這位賣房的業主的遭遇，是深圳樓市購房群體中最典型的代表，折射出的是樓市當下很多離開牌桌的業主狀態——迫于經濟壓力虧本賣房。

這也同樣是埋藏在樓市平靜湖面下的市場博弈結果。

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作者觀點，不代表格隆匯立場