城北開發“王炸”級別！團結村片區規劃升級，不得不看。

在近日的官方信息中，未央區團結村片區和蓮湖區西電片區、長安區未來信息港片區、新城區幸福林帶片區站在了一起。

特別是團結村片區。以12.95平方公里的規劃面積超越幸福林帶（11.13平方公里），在近5年時間經歷多次調整擴容后，團結村成為其中面積最大的潛力板塊。

在2020年9月的團結村拆遷，片區初始規劃公示，僅有約2.4平方公里（3600畝）。

2021年5月20日二次調整公示，面積增加至約2.76平方公里（4140畝）。

2023年8月22日三次優化公示，面積再次增加至4.92平方公里（7380畝），同年10月27日明確規劃用地面積7372.65畝。

2025年4月9日團結村片區城市更新規劃方案公示，將區域再次擴大至約12.95平方公里（19425畝），其中城市更新區塊9個，共計7.26平方公里(10893畝）。

團結村片區全新規劃范圍東至北辰路、南至鳳城五路、西至貞觀路、北至繞城高速路，把北側的紅旗廠片區、西側的徐家灣、譚家街道、帽珥冢都納入了其范疇，相比之下面積直接擴容5倍，非常罕見，算是對城北板塊的一次重大規劃梳理。

不過我們拒絕宏大敘事，和大家聊一些比較實際的內容。

自2020年拆遷團結村片區以來一直“按兵不動”，新規劃的出爐勢必推動區域開發力度；當然新規劃帶來的還有“用地性質”的變更，對于購房者而言應該特別關注一下。

首先是徐家灣片區，在2024年有未央璞悅項目入市，緊鄰項目西高級中學東側的公園綠地變更成為居住+綠地，該宗地也曾是未央智創公園規劃所在地。

另外紅旗鐵路公園西側、太華北路以北的兩宗商業用地變更了一宗二類居住用地。

還有鳳城八路以北、太華北路以東、紅旗鐵路公園西側三宗商業用地變更為居住、商住混合用地。

同時變更的還有紅旗鐵路公園東側、鳳城八路以北沿線，原規劃的5宗商業用地、1宗公園綠地，現公園綠地調整為住宅用地；商業用地僅保留了緊臨紅旗公園的的一宗商務、商服用地，其余均變更成了住宅用地或商住混合。

該區域在原規劃曾為團結村板塊“中央活力核心”，不過受限于立交高架橋，形成不利因素，買房需要注意。

另外，御錦路以東、仁愛路以南一宗教育用地變更成了住宅用地；好在團結村學校在2024年9月份已經開學，并由高新一中托管。

最后就是永城路以北帽珥冢地鐵站東西兩側地塊，主要以公交場站+住宅/商業/機關團體等混合用地，當下距離最近的就是中建璟瑞，買這個項目需要明確南側地塊規劃；同時在項目西側不遠有一宗教育用地規劃。

除此之外，在這份規劃中還有重大“彩蛋”，地鐵7號線和19號線赫然出現，如果這兩條線路能夠落地，板塊將獲得4條線路加持。

不過也別太激動，一者地鐵7號線建設的四期規劃仍處于申報階段，暫未獲批；二者19號線屬于遠期規劃，何時落地更是未知數。

以建設周期至少5年算，板塊的出行仍是地鐵4號線和10號線，其中10線可南北貫通板塊，4號線僅西側小幅過境；并且7號線也僅是沿永城路行進的東西向線路，與地鐵10號線帽珥冢形成換乘站點。

由此我們看，未來如果在團結村板塊買房，地鐵10號線將是未來絕對軸線，同時能夠兼顧紅旗鐵路公園綠地資源；反看其他則相對次之......

即便未來規劃繼續調整，但板塊框架絕對無法改變，一些已經落地的如地鐵站點、團結村實驗學校、龍湖天街......將是絕對優勢資源。

所以對于那些未來沒有地鐵加持的項目，就是冷靜考慮了。

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