濟(jì)南市章丘區(qū)自然資源局、濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：

章丘賽凌機(jī)械有限公司（以下稱賽凌公司）位于山東省濟(jì)南市章丘區(qū)龍山鎮(zhèn)，在2006年9月26日取得發(fā)改委立項(xiàng)，山東省建設(shè)項(xiàng)目登記備案證明總投資額4409萬(wàn)元，面積共計(jì) 2.6 萬(wàn)平方米（約 39畝）2006 年 12 月 30 日，賽凌公司與章丘市國(guó)土局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，合同中第十五條約定：在 2007 年 3 月 1 日前動(dòng)工建設(shè)，2008 年 6 月 10 日完成項(xiàng)目建設(shè)，并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。

2007 年 12 月 10 日，賽凌公司取得土地證（章國(guó)用 2007 第 07010 號(hào)），用途為工業(yè)，使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)面積為 2.6 萬(wàn)平方米，終止日期為 2056 年12 月 30 日。

前期，貴局根據(jù)本公司的申請(qǐng)對(duì)賽凌公司已開(kāi)展閑置土地調(diào)查，經(jīng)核實(shí)，賽凌公司確實(shí)存在閑置土地的情形，貴局依法下達(dá)了《閑置土地認(rèn)定書》，申請(qǐng)人對(duì)貴局依法辦事的工作態(tài)度表示滿意，但是貴局只認(rèn)定2010年之前賽凌公司存在閑置土地情況與事實(shí)不符，并且對(duì)閑置土地沒(méi)有處置措施。申請(qǐng)人又搜集了相關(guān)材料予以提交，望局領(lǐng)導(dǎo)高度重視，正視賽凌公司的土地閑置問(wèn)題。

土地閑置、違法出租問(wèn)題

違法事實(shí)

根據(jù)賽凌公司與章丘市國(guó)土局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》第十六條約定：受讓人按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但已開(kāi)發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，應(yīng)視為土地閑置，出讓人有權(quán)向受讓人征收土地閑置費(fèi)，構(gòu)成兩年閑置的應(yīng)依法收回。

按照合同約定，賽凌公司在 2007 年 3 月 1 日前動(dòng)工建設(shè)。2006年12月31日，章丘市人民政府發(fā)布《關(guān)于向章丘賽凌機(jī)械有限公司出讓國(guó)有土地使用權(quán)批復(fù)》后，賽凌公司就在院內(nèi)搭建彩鋼瓦建筑兩棟，建筑面積約為2000平方米，投資額度不超過(guò)20萬(wàn)（詳見(jiàn)2009年8月30日彩色衛(wèi)星圖片）。根據(jù)山東省建設(shè)項(xiàng)目登記備案證明載明的建設(shè)內(nèi)容顯示：1、新征地2.66公頃，總建筑面積13000平方米；3、總投資額4409萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，不管是按照不低于總建筑面積三分之一和不低于總投資額的25%計(jì)算，賽凌公司均未按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定開(kāi)發(fā)建設(shè)。

2010 年 9 月 18 日，山東天陽(yáng)氣體有限公司與賽凌公司簽訂了《土地租賃合同》，約定：甲方賽凌公司將位于章丘市潘王路 10 號(hào)的 15.66 畝土地出租給乙方使用；租賃期限為 15 年。2010年11月30日，濟(jì)南富隆機(jī)械有限公司與章丘賽凌機(jī)械有限公司簽訂了《租賃合同》，將位于章丘市潘王路 10 號(hào)的 12.86 畝土地出租給乙方使用；租賃期限為 15 年。賽凌公司自己實(shí)際使用的土地面積為10.48畝。經(jīng)比對(duì)2008年至2014年衛(wèi)星圖片，雖然從表面看，該宗土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積已達(dá)到應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的三分之一，但開(kāi)發(fā)建設(shè)的建筑物均為富隆機(jī)械和申請(qǐng)人天陽(yáng)氣體所建。實(shí)際情況是，賽凌公司在獲得土地使用權(quán)后，長(zhǎng)期未開(kāi)發(fā)，土地面臨被收回的風(fēng)險(xiǎn)。為避免土地被收回，才將土地租賃給天陽(yáng)公司和富隆公司投資建設(shè)，來(lái)填補(bǔ)其公司沒(méi)有按照合同約定，避免因其建設(shè)低于總建筑面積三分之一和低于總投資額的25%的違法事實(shí)，造成的合同違約，以達(dá)到不被高額處罰或因土地閑置被收回的目的。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十八條：“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。”賽凌公司的出租行為違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。賽凌公司閑置土地的違法事實(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為持續(xù)到2012版《閑置土地處置辦法》實(shí)施后。

處罰依據(jù)

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十八條規(guī)定：禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地?！吨腥A人民共和國(guó)行政處罰法》第三十六條第二款“前款規(guī)定的期限，從違法行為發(fā)生之日起計(jì)算；違法行為有連續(xù)或者繼續(xù)狀態(tài)的，從行為終了之日起計(jì)算。”《閑置土地處置辦法》（2012年7月1日實(shí)施）第二條“本辦法所稱閑置土地，是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地。已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。第三十條“本辦法中下列用語(yǔ)的含義：動(dòng)工開(kāi)發(fā)：依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開(kāi)挖完畢；使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項(xiàng)目，地基施工完成三分之一。已投資額、總投資額：均不含國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、劃撥價(jià)款和向國(guó)家繳納的相關(guān)稅費(fèi)?！?/p>

賽凌公司違反《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定將該宗土地出租，違法行為一直持續(xù)到2012年7月《閑置土地處置辦法》實(shí)施，該違法行為存在繼續(xù)狀態(tài)，貴局的閑置土地認(rèn)定應(yīng)當(dāng)適用2012版的《閑置土地處置辦法》。

依法取得施工許可證是認(rèn)定閑置土地的前提和基礎(chǔ)。經(jīng)核實(shí)，賽凌公司至今未取得“施工許可證”，土地使用權(quán)人存在的違法行為（如非法出租、未取得施工許可）屬于?持續(xù)性違法狀態(tài)?，該宗土地目前仍應(yīng)認(rèn)定為閑置土地。

二、違章建筑問(wèn)題

1、違法事實(shí)

賽凌公司取得該宗土地后進(jìn)行建設(shè)，未按相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行報(bào)批，在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的前提下私自建設(shè)，所建廠房屬于違章建筑。

2、 法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)建筑法》第七條“建筑工程開(kāi)工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證；但是，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外?！?；第八條“申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；（二）依法應(yīng)當(dāng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；（四）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；（五）有滿足施工需要的資金安排、施工圖紙及技術(shù)資料；（六）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起七日內(nèi)，對(duì)符合條件的申請(qǐng)頒發(fā)施工許可證?！保弧督ㄖこ淌┕ぴS可管理辦法》第二條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門（以下簡(jiǎn)稱發(fā)證機(jī)關(guān)）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證?！保弧吨腥A人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證?！?/p>

3、處置建議

《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十四條“違反本法規(guī)定，未取得施工許可證或者開(kāi)工報(bào)告未經(jīng)批準(zhǔn)擅自施工的，責(zé)令改正，對(duì)不符合開(kāi)工條件的責(zé)令停止施工，可以處以罰款?！?；《建筑工程施工許可管理辦法》第十二條“對(duì)于未取得施工許可證或者為規(guī)避辦理施工許可證將工程項(xiàng)目分解后擅自施工的，由有管轄權(quán)的發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令停止施工，限期改正，對(duì)建設(shè)單位處工程合同價(jià)款1%以上2%以下罰款；對(duì)施工單位處3萬(wàn)元以下罰款?！?；《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款?！?/p>

針對(duì)賽凌公司在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的前提下，私自動(dòng)工建設(shè)，違反了相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)廠房已建設(shè)完成，應(yīng)當(dāng)屬于“無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。”的情形。

綜上，請(qǐng)自然資源局和規(guī)劃局以及住建局的領(lǐng)導(dǎo)高度重視，正視賽凌公司的違法行為，賽凌公司涉嫌土地閑置和違章建筑問(wèn)題，請(qǐng)相關(guān)部門按照各自的法定職責(zé)予以調(diào)查處理。望貴局針對(duì)我公司的舉報(bào)內(nèi)容盡快予以處理并及時(shí)將處理情況反饋我司。

實(shí)名反映人： 山東天陽(yáng)氣體有限公司

高玉霞

2025年3月30日

附：

章丘賽凌機(jī)械有限公司與濟(jì)南富隆機(jī)械有限責(zé)任公司《租賃合同》

章丘賽凌機(jī)械有限公司與山東天陽(yáng)氣體有限公司《租賃合同》

2008年——2019年衛(wèi)星影像圖片