案情回顧

現實生活中，有些人會借用親友之名購買房產，借名人實際支付購房款，登記所有權人為出名人，但因此總能引起不少“煩心事”，就比如下面這個案例......

法院于2020年12月21日作出判決，判令被告趙某、鄭某于判決生效后十日內償還原告張某某借款702400元。被告陳某對以上債務承擔連帶清償責任。判決生效后，趙某、鄭某、陳某未履行義務。經張某某申請，法院作出執行裁定書查封了陳某名下的某房產。

2021年6月8日，案外人劉某某卻向法院提出執行異議，要求撤銷法院作出的執行裁定，解除房產查封。

劉某某主張，陳某名下的按揭貸款實際還款人是劉某某，涉案房屋的實際出資人為劉某某，陳某為頂名購買人。劉某某還稱其已居住涉案房屋達8年之久，并長期支付水電費、燃氣費，這些山東某某建設集團物業有限公司東平分公司都能夠證明。

案件結果

法院駁回了案外人劉某某的異議請求。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

一、劉某某是否對案涉房產享有足以排除強制執行的權利？

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十五條第一款規定：“對案外人的異議，人民法院應當按照下列標準判斷其是否系權利人：已登記的不動產，按照不動產登記簿判斷；未登記的建筑物、構筑物及其附屬設施，按照土地使用權登記簿、建設工程規劃許可、施工許可等相關證據判斷。

法律規定以不動產登記來確定物權所有人，在借名買房并不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下，借名人可以依據實質上的代持關系要求出名人將房屋過戶至其名下，但該項權利是基于雙方之間的合同關系所產生的債權請求權，不產生物權效力。

并且，這種債權與申請執行人的普通債權處于平等地位，不具有優先性，因此原則上不能對抗強制執行程序。

所以，在經過法定變更登記程序完成物權公示之前，借名人不能依據借名買房的合同關系未經公示程序直接被確認為房屋的物權人，其享有的債權請求權也不具有對外效力、排他效力和絕對效力。

從物權公示角度來看，這是實際買房人與借名人不一致時不可避免的風險。因此，本案中劉某某僅依據借名買房和實際出資、居住，并不能直接成為案涉房屋的所有權人，不能取得涉案房產的物權，因而不享有排除執行的合法權益，其執行異議不能產生阻卻執行的效力，劉某某的異議申請的不成立。

二、借名買房的風險與維權措施

《中華人民共和國民法典》

第二百零九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記”。

第二百一十六條規定：“不動產登記薄是物權歸屬和內容的根據。不動產登記薄由登記機構管理”。

根據上述法律規定，不動產物權的設立、變更以登記為判斷的唯一標準。從物權公示原則來看，不動產登記薄載明的權利人在法律層面被推定為房屋所有權人。

因此，在借名買房的案件中，房屋實際出資人可能面臨喪失房產控制權的風險，如房屋名義所有人將房屋抵押、轉賣給善意第三人，實際出資人則無法追回的風險；房屋名義所有人的個人債務可導致房產被查封拍賣，實際出資人僅能向名義人追償，無權排除強制執行。

應對這類案件，當事人需事前做好防范，簽署書面的《房產代持協議》，寫明雙方的權利義務，特別是應明確約定房屋的實際所有權歸實際出資人所有，以及名義人協助實際出資人辦理過戶登記的義務；此外，還應當明確名義人不得擅自處分房產，設置違約金條款。

律師寄語

實際上，本案并不能對借名買房產生的執行問題做最終定性，關于這個難題，通過檢索最高院審判的案件便可以發現，支持排除執行與不支持排除執行的案例其實都存在。

只不過，多數裁判觀點都認為借名人的債權不能排除強制執行，僅在個別案例中最高院支持了借名人的主張。所以，北京澤達律師事務所基于本案，也是想告訴各位讀者，借名買房風險巨大，實踐中應當盡量避免。

確有必要借名買房的，應當謹慎選擇名義人，并簽訂書面借名買房協議，明確約定雙方的權利義務以及違約責任的承擔，同時借名人要保留好購房款支付憑證、水電費繳納記錄、居住證明等證據，增強舉證能力，以避免不必要的麻煩。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好維護自己的合法權益。