大家幫2025年數據版的第13篇推送

鑼鼓喧天真實存在，不溫不火也是客觀現象。

這就是2025年的北京新房市場現狀。

2025年第一季度，北京只用10%的項目完成了接近50%的成交量。

市場環境好的時候，樓市都遵循“二八法則”，只不過現在變成了“一九分化”。

即使是頂流海淀，也有接近滯銷的新盤，你敢想象嗎？

我們在為10%歡呼的時候，也要為90%保持冷靜。

從今天開始，包哥準備從北京各區域出發，用真實的網簽數據，來還原一下北京樓市的真實成交現狀。

今兒咱們聊：昌平。

關于昌平樓市，你有什么想說的，想聊的，都可以加包哥微信，咱們邊看邊聊。

昌平交出成交量頭把交椅

昌平、順義、大興、房山算是北京出城六區外新房市場最好的四個區域。

其中昌平，近幾年也是北京16區成交量TOP3級別的存在。

2023年，昌平以6690套新房成交登頂北京新房區域銷冠，包哥沒記錯的話，這也是昌平近5年來第一次登頂全北京銷冠。

但2024年，昌平全年新房成交量同比下降超30%，成交均價同比下降4.13%，成為昌順興房四區跌幅最大的區域。

2024年北京各區新房成交數據

2024年，昌平北京新房成交量扛把子地位，也再次被順義取代。

不過，2024年全北京的新房成交量也有一個超27%的降幅，所以昌平30%的降幅，可以說只是稍微過分了些。

但還有一個數字，2023年，昌平新房成交量占全北京的13.08%，2024年這一數字變成了12.53%。

這些數字表明，昌平新房市場在全北京的地位依然存在。

進入今年1月份，昌平的新房進入“寒潮期”，單月成交量只有226套，成交量排名已經掉至第6，這對昌平來說是個罕見的現象。

2025年1-3月北京各區新房成交數據

但好的一點是，2月份的昌平成交量又開始回升，迅速爬升至全北京第2的位置。

3月份傳統小陽春來臨，昌平憑借越秀現房項目星樾的熱銷，成交量突破500套。

整個一季度，昌平新房成交量也突破1000大關，與順義成為北京新房季度成交量唯二破千的區域，一起繼續霸占全北京新房成交量前2。

昌平之后還會有新項目入市和新地塊開拍，能不能繼續坐上全北京銷冠寶座，咱到時候繼續用數據說話。

昌平新房真實成交現狀

昌平一向都是賣整體，賣區域。

與海淀功德寺雙雄、朝陽酒仙橋雙豪不同，昌平的新房“明星效應”其實并不大，大部分新房項目都很難形成一個記憶點。

今年第一季度，北京17區的新房銷冠中，越秀星樾作為昌平新房套數、面積、金額三冠王進入榜單。

1季度北京新房17區銷冠

但你會發現，昌平的新房項目從開盤到網簽，大部分都比較平穩，不會出現爆發式網簽的狀況。

包括今年剛剛入市的好房子項目越秀星耀未來，雖然網簽速度也很快，但并沒有一次性出很大的網簽數字。

但這并不是一種壞現象，因為“平穩”才是人生常態，能經歷“高光”，也要擁有忍受長時間暗淡的能力。

像海淀和樾望雲、和樾玉鳴這樣的項目，“百里挑一”，屬于現象級。

而北京99%的新房項目，經歷開盤的熱鬧后，都會進入順銷冷靜期，昌平也一樣。

數據上來看，昌平新房每個月都還有30個左右的新房項目，有最新的網簽消息，一些沒有什么聲音的項目或許你認為它早就賣完了，但其實都還有很多套房源。

包哥整理了一部分，昌平主力在售新房項目↓↓↓

昌平部分主力在售新新房項目信息

除了剛剛入市的星耀未來外，朱辛莊大板塊還有中海寰宇未來、龍湖觀萃、越秀星樾等存量新房項目，未網簽存量接近2000套。

其中越秀星樾468套現房也是在今年3月開售，扛價能力的銷售戰績都很強。

還有沙河高教園大板塊，3個存量新房項目，整體存量超過3000套。

昌平新城東區板塊，建發觀堂府是2024年昌平扛把子，成交套數982套，成交面積超過10萬平，到現在1期+2期總共網簽1138套房子，但其整體有1664套房子，所以還有500套左右的存量。

還有梧桐山語，也有600套+的存量還沒網簽。

東二旗板塊的北京國賢府，前兩天二期官宣了銷售戰績，一期也還有不到200套未網簽。

此外，馬池口板塊的國譽燕園，2023年昌平新房扛把子，網簽923套，但其體量很大總共1788套房源，目前還有超過700套的存量。

最后，北七家板塊的硅谷ONE，現在已經是現房了，所見即所得的項目存量還有超800套房源。

就包哥統計的這12個昌平目前主力在售的新房項目，房源存量接近8000套，加上12個項目之外的20多個項目，預計昌平目前的存量超過10000套。

我們不要總盯著頭部那一兩個項目去想象北京的整體市場，作為買房人選擇很多，而作為賣房人，要保持清醒，想辦法自救，想辦法宣傳。

昌平好房子項目排隊入市

存量新房還有一個潛在的威脅，就是好房子項目正在扎堆入市。

昌平也一樣。

越秀在朱辛莊北的星耀未來，4月7日開盤，官宣銷售額13.86億。

開盤到現在兩周時間，星耀未來已經網簽77套，網簽均價5.55萬/平。

星耀未來網簽數據（4.23）

對于星耀未來來講，朱辛莊首個好房子，得房率和裝標都是高標準，是其脫穎而出的關鍵。

此外，上周（4.19），東二旗板塊的北京國賢府二期開盤，官宣成交358套，金額21.4億。

北京國賢府二期熱銷海報

按照現在的網簽零滯后現象看，包哥預計不久后北京國賢府二期就會登頂昌平新房網簽榜。

北京國賢府二期除了在超高得房率好房子優勢外，一期的熱銷、山姆的落地、低密的地塊素質，都是促成其熱銷的原因。

還有朱辛莊最后一塊住宅用地，中海朱辛莊0029項目兩周前公布了規劃圖，6棟樓，8——18層洋房+小高層，戶數不多，一共342戶。

中海0029地塊樓棟效果圖

此外，包哥還打聽到，中海0029產品定位偏剛改，套均面積110平左右，而且大概率會有陽臺、設備平臺、飄窗的設計，實際使用率至少提升10%。

還有好房子要求的架空層、鄰里中心等也會有，項目作為朱辛莊最后一塊住宅，又有好房子加持，套數還不多，估計會小爆一下。

最后，昌平新城東區新地塊已經在預申請階段了，預計未來會再給昌平新房市場增加超12萬平住宅面積。

昌平新城東區二期地塊衛星圖

毋庸置疑，新地塊在下半年入市，仍會帶來好房子項目，給區域內的其他存量新房項目將又是一輪新的壓力。

4月份北京新房成交量已經連續三周下降，而且下降幅度都逼近20%，所以目前的大環境并不樂觀。

馬上進入5月份，熱鬧可能還是馬上入市的好房子項目。

而對于存量新房而言，需要破釜沉舟的勇氣。

這種勇氣，不僅昌平需要，哪怕朝陽甚至海淀都需要。

《甄嬛傳》中安陵容，被“不詳”的天相困住那么久，都在掙扎中尋找出路，苦練冰嬉重得盛寵。

重點是她有能力，懂得厚積薄發并尋找時機為自己找出路。

對于昌平甚至全北京的存量新房而言，也是一樣，大家面臨一樣的市場大環境，不掙扎著拼出一番景象，只能任人宰割，到被市場淘汰。

那些該被淘汰的，是不用用心做產品的項目，而有些項目你并不差，請不要空看流云落花。

以上。

今天是昌平專場，關于昌平新房你還有啥想了解的，加包哥微信，咱們私下聊去。

下期你想看哪個區域？豐臺、大興還是石景山？評論區告訴包哥，安排！

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