大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

　　前幾天，地產(chǎn)一品塘有過(guò)獨(dú)家報(bào)道（），如今珠海國(guó)企大整合勢(shì)在必得，未來(lái)核心資源仍然還在集中化。

　　作為珠海國(guó)企房企的格力地產(chǎn)，這幾年隨著市場(chǎng)的大環(huán)境影響，綜合影響力逐漸淡出主流視野，如今已經(jīng)完全轉(zhuǎn)型免稅業(yè)務(wù)。

　　受行業(yè)調(diào)控、融資收緊及市場(chǎng)下行影響，格力地產(chǎn)作為區(qū)域型房企，規(guī)模優(yōu)勢(shì)不足，土儲(chǔ)集中在珠海、重慶等少數(shù)城市，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。

　　與頭部房企相比，其資金周轉(zhuǎn)和品牌溢價(jià)能力有限，逐漸邊緣化，作為一家上市公司，轉(zhuǎn)型也成為必然，需要考慮未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展。

　　與很多國(guó)央企地產(chǎn)上市公司選擇輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)不同的是，格力地產(chǎn)選擇了一個(gè)截然不同的賽道，2020年通過(guò)收購(gòu)珠海免稅集團(tuán)（擁有口岸免稅牌照），切入高毛利免稅賽道。

　　中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2025-2030年中國(guó)免稅經(jīng)濟(jì)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)展望報(bào)告》顯示，2024年中國(guó)免稅市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)6500億元。

　　預(yù)計(jì)未來(lái)五年年均復(fù)合增長(zhǎng)率將保持在18%以上，且政策壁壘高，全國(guó)僅中免、珠免等少數(shù)持牌企業(yè)，具備壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。

　　目前政策明確支持橫琴發(fā)展文旅消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，珠海免稅的橫琴口岸、港珠澳大橋口岸店可直接受益于跨境客流復(fù)蘇，免稅業(yè)務(wù)與珠海“國(guó)際消費(fèi)中心城市”定位高度契合。

　　在這一輪國(guó)資合并熱潮中，珠海市國(guó)資委推動(dòng)國(guó)企聚焦主業(yè)、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。格力地產(chǎn)控股股東珠海控股旗下已有華發(fā)集團(tuán)（地產(chǎn)主業(yè)），為避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，格力地產(chǎn)轉(zhuǎn)向免稅更符合國(guó)資布局。

　　格力地產(chǎn)這幾年轉(zhuǎn)型也并不是特別順利，2025年1月17日電格力地產(chǎn)發(fā)布公告，預(yù)計(jì)2024年年度歸母凈利潤(rùn)將為-17.8億元至-12.5億元，歸母凈利潤(rùn)扣除非經(jīng)常性損益后預(yù)計(jì)為-21.3億元至-15.1億元。

　　為了直接擺脫地產(chǎn)束縛，格力地產(chǎn)在今年3月直接官宣更名為：“珠海珠免集團(tuán)股份有限公司”，股票證券代碼不變，經(jīng)營(yíng)范圍從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等擬變更為免稅商品銷(xiāo)售及一般項(xiàng)目。

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是格力作為一家地產(chǎn)上市公司直接就“退房”了，跟早期中交地產(chǎn)作為上市公司操作如出一轍，只不過(guò)格力地產(chǎn)玩的太直接，名字都改了。

　　也就在近期，格力地產(chǎn)更是直接合并到了華發(fā)集團(tuán)旗下，成為了華發(fā)集團(tuán)旗下子公司，那么格力地產(chǎn)遺留的地產(chǎn)業(yè)務(wù)就直接裝入了華發(fā)股份旗下。

　　作為一家上市房企，格力地產(chǎn)這一番操作，這高層變動(dòng)一定是在所難免，這幾年格力地產(chǎn)高管，特別是集團(tuán)總裁換的就有點(diǎn)勤快了。

　　值得關(guān)注的，剛剛格力地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之際，前總裁就出事了。前格力地產(chǎn)董事長(zhǎng)魯君四涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，目前正接受珠海市紀(jì)委監(jiān)委紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。

　　很明顯，這里面涉及到一個(gè)重大資產(chǎn)交易就是格力地產(chǎn)收購(gòu)珠海免稅集團(tuán)，在當(dāng)時(shí)這一筆交易還是非常敏感的。

　　2020年5月，格力地產(chǎn)公告稱(chēng)計(jì)劃收購(gòu)珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“珠免集團(tuán)”）100%股權(quán)。消息一出，其股價(jià)從5.3元一路上漲，最高達(dá)到18.1元。

　　這這個(gè)節(jié)骨眼，魯君四很有可能涉及到一些內(nèi)幕交易信息，因此在2022年，前格力地產(chǎn)董事長(zhǎng)魯君四就已經(jīng)被趕下臺(tái)，而且也涉及到一些刑事問(wèn)題。

　　4個(gè)月后，格力地產(chǎn)迎來(lái)了新任掌門(mén)人陳輝，繼續(xù)推進(jìn)與珠免集團(tuán)重組一事。當(dāng)重組事項(xiàng)走入“深水區(qū)”，魯君四曾經(jīng)留下的足跡亦被重新審視。

　　2024年2月，上交所下發(fā)了一則紀(jì)律處分決定書(shū)，稱(chēng)格力地產(chǎn)在2018年至2022年期間，因存貨減值計(jì)提不準(zhǔn)確導(dǎo)致當(dāng)期利潤(rùn)存在錯(cuò)報(bào)，故對(duì)格力地產(chǎn)原董事長(zhǎng)魯君四予以通報(bào)批評(píng)。

　　魯君四于1966年出生，曾在珠海市國(guó)資委旗下多家企業(yè)擔(dān)任要職。2008年6月至2022年6月，魯君四任格力地產(chǎn)（600185.SH）董事長(zhǎng)，其間曾兼任格力地產(chǎn)總裁。

　　2014年3月至2020年1月任格力地產(chǎn)控股股東珠海投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“珠海投控”）董事長(zhǎng)；2020年1月至2024年3月任珠海免稅董事長(zhǎng)。

　　這位格力地產(chǎn)的時(shí)代性人物，在這幾次重大資本運(yùn)作中有沒(méi)違規(guī)行為，估計(jì)內(nèi)部人應(yīng)該都還是知道一些情況的，本次紀(jì)委直接出馬，應(yīng)該是已經(jīng)掌握了絕對(duì)的證據(jù)。

　　隨著這幾年格力地產(chǎn)逐漸迎來(lái)陣痛期，集團(tuán)的一把手，二把手也頻頻出現(xiàn)調(diào)動(dòng)，從魯君四被干掉開(kāi)始，總裁等高管也開(kāi)始變動(dòng)。

　　早在2023.9月，格力地產(chǎn)再次收到收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)廣東監(jiān)管局下發(fā)的《行政處罰事先告知書(shū)》，公司前任董事、總裁林強(qiáng)以及公司前任財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人蘇錫雄被點(diǎn)名。

　　緊接著這兩位高管就選擇辭職，辭職后，林強(qiáng)和蘇錫雄不再擔(dān)任公司董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員職務(wù)，仍在公司就職。

　　從2022年開(kāi)始，格力地產(chǎn)的虧損就沒(méi)停止過(guò)，兩位背鍋俠也是務(wù)必要承擔(dān)一些責(zé)任，只能說(shuō)新任董事長(zhǎng)陳輝自己也沒(méi)想到還能撐多久。

　　果然速度很快，剛剛官宣格力地產(chǎn)無(wú)償并入華發(fā)集團(tuán)不久，格力地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳輝就申請(qǐng)辭職了，也暫停了代理總裁的職位，格力地產(chǎn)江湖也官宣消失江湖。

　　小編也看了這幾年格力地產(chǎn)的年報(bào)，隨著就幾十億的小公司，高管的年薪在這種大環(huán)境還不降反增，讓人不解。

　　從2022年年報(bào)可以看出，幾位副總裁年薪從幾十萬(wàn)直接到了92.5萬(wàn)+，這總裁林強(qiáng)的待遇都還沒(méi)副總裁待遇高。

　　不管如何，經(jīng)過(guò)這幾輪的調(diào)整，格力地產(chǎn)也已經(jīng)消失在地產(chǎn)江湖，華發(fā)集團(tuán)在珠海國(guó)企的領(lǐng)導(dǎo)地位也越來(lái)越穩(wěn)固。

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　　地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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