在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻中，王健林的前瞻性決策堪稱教科書級(jí)別的商業(yè)案例。2017年，這位商業(yè)巨擘以敏銳的市場(chǎng)嗅覺，果斷出售旗下77家萬(wàn)達(dá)酒店和13個(gè)文旅項(xiàng)目，累計(jì)套現(xiàn)600多億元，為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成功轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式奠定了基礎(chǔ)。這一系列資產(chǎn)處置的時(shí)機(jī)把握之精準(zhǔn)，在隨后幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈調(diào)整中得到了充分印證。

觀察當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的演變軌跡，王健林當(dāng)年的戰(zhàn)略撤退顯得尤為明智。接手其資產(chǎn)的富力集團(tuán)和融創(chuàng)中國(guó)，如今都深陷債務(wù)困境。2022年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的分化態(tài)勢(shì)：鄭州、天津等二三線城市率先進(jìn)入調(diào)整期，隨后連上海、深圳這樣的一線城市也未能幸免。中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國(guó)70城二手房均價(jià)較歷史高點(diǎn)已下跌32.6%，這一數(shù)字折射出行業(yè)整體下行的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。

面對(duì)市場(chǎng)持續(xù)低迷，各級(jí)密集出臺(tái)救市政策。從降低首付比例到放松限購(gòu)措施，從下調(diào)房貸利率到提供購(gòu)房補(bǔ)貼，政策工具箱被不斷打開。這些舉措雖然在一定程度上緩解了市場(chǎng)壓力，但也讓普通購(gòu)房者對(duì)未來(lái)走勢(shì)更加困惑。在這樣復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，預(yù)判五年后的房?jī)r(jià)是“黃金價(jià)”還是“白菜價(jià)”？對(duì)此，我們需要從多個(gè)維度進(jìn)行綜合分析。

01 “黃金價(jià)”與“白菜價(jià)”的市場(chǎng)觀點(diǎn)呈現(xiàn)明顯分化

對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)"黃金價(jià)"還是"白菜價(jià)"的爭(zhēng)論，市場(chǎng)觀點(diǎn)呈現(xiàn)明顯分化。支持房?jī)r(jià)上漲的一方認(rèn)為，隨著各地持續(xù)出臺(tái)的利好政策，包括降低首付比例、放寬限購(gòu)措施等，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈，房?jī)r(jià)將重回上升通道。而看空的一方則堅(jiān)持認(rèn)為，當(dāng)前的政策調(diào)控只能起到短期穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，無(wú)法改變房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的長(zhǎng)期趨勢(shì)。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)始人王健林多年前就對(duì)此有過明確判斷。他指出，通常情況下，一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過20多年的高速發(fā)展后就會(huì)進(jìn)入飽和期。這個(gè)階段表現(xiàn)為市場(chǎng)供給和居民購(gòu)買力都達(dá)到頂峰，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)力將逐漸減弱。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年房改以來(lái)，已經(jīng)經(jīng)歷了20多年的繁榮期，按照這個(gè)規(guī)律，市場(chǎng)調(diào)整在所難免。

從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，支持"白菜價(jià)"觀點(diǎn)的證據(jù)更為充分。一方面，中國(guó)城鎮(zhèn)化率已超過65%，增長(zhǎng)速度明顯放緩，新增住房需求減弱。另一方面，人口結(jié)構(gòu)變化顯著，生育率持續(xù)走低，老齡化程度加深，這些都直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期需求。此外，經(jīng)過多年積累，居民部門杠桿率已處于較高水平，進(jìn)一步加杠桿購(gòu)房的空間有限。

具體來(lái)看，未來(lái)五年房?jī)r(jià)更可能呈現(xiàn)以下特征：一線城市核心區(qū)域房?jī)r(jià)可能保持相對(duì)穩(wěn)定，但上漲空間有限；二三線城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)明顯分化，部分人口持續(xù)流入的城市可能企穩(wěn)，而產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、人口流出的城市將面臨較大調(diào)整壓力；四五線城市及縣城房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，逐步回歸當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際購(gòu)買力水平。

值得注意的是，所謂"白菜價(jià)"并非指房?jī)r(jià)會(huì)暴跌，而是指房?jī)r(jià)收入比將逐步回歸合理區(qū)間。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，合理的房?jī)r(jià)收入比通常在3-6倍之間，而目前我國(guó)很多城市這一比例仍明顯偏高。未來(lái)五年，隨著居民收入增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)調(diào)整，這一差距有望縮小。

從政策層面看，"房住不炒"的定位不會(huì)改變，這意味著各地不會(huì)出臺(tái)大規(guī)模刺激政策來(lái)推高房?jī)r(jià)。相反，保障性住房建設(shè)的加速推進(jìn)將對(duì)商品房市場(chǎng)形成一定替代效應(yīng)。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大的預(yù)期也將對(duì)投資性需求產(chǎn)生抑制作用。

開發(fā)商方面，高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式難以為繼，行業(yè)將進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)階段。部分房企可能會(huì)通過降價(jià)促銷來(lái)加快資金回籠，這將在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)形成下行壓力。同時(shí)，二手房掛牌量持續(xù)增加，供需關(guān)系的變化也將促使價(jià)格調(diào)整。

02 五年后的房?jī)r(jià)成為“白菜價(jià)”的原因

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷深刻變革，5年后房?jī)r(jià)必將迎來(lái)"白菜價(jià)"時(shí)代，而非所謂的"黃金價(jià)"。這一判斷絕非危言聳聽，而是基于以下3個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

一，住房供給嚴(yán)重過剩已成定局

我國(guó)住房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入明顯的供過于求階段。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)空置住房數(shù)量已突破1.1億套，總面積約96億平方米。這一數(shù)字意味著即使不再新建住房，現(xiàn)有存量也足以滿足相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的居住需求。與此同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房擁有率已達(dá)到96%，其中41.5%的家庭擁有兩套及以上住房。這種高擁有率與高空置率并存的現(xiàn)象，反映出住房市場(chǎng)已經(jīng)從短缺時(shí)代進(jìn)入過剩時(shí)代。

住房供給過剩的原因是多方面的。過去二十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，開發(fā)商大量建房，地方依賴土地財(cái)政，形成了住房供給的快速擴(kuò)張。而隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，新增城鎮(zhèn)人口減少，住房需求增速明顯下降。這種供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下行壓力加大。

二，人口結(jié)構(gòu)變化正在重塑房地產(chǎn)格局

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年我國(guó)首次出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)，新生兒數(shù)量較上年減少156萬(wàn)。與此同時(shí)，適婚年齡人口（25-35歲）將在未來(lái)5年減少約2800萬(wàn)。這意味著傳統(tǒng)剛需購(gòu)房群體正在快速萎縮。更關(guān)鍵的是，隨著"421"家庭結(jié)構(gòu)（4位老人、2位父母、1個(gè)孩子）成為主流，房產(chǎn)繼承將大幅降低年輕人的購(gòu)房需求。某知名房產(chǎn)研究院預(yù)測(cè)，到2029年，通過繼承獲得的住房將占首次置業(yè)總量的35%以上。這種代際轉(zhuǎn)移正在從根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)。

三，老百姓收入支撐不了高房?jī)r(jià)

居民收入增長(zhǎng)放緩對(duì)高房?jī)r(jià)的支撐力正在減弱。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩，實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型壓力，企業(yè)裁員降薪現(xiàn)象增多，居民收入增長(zhǎng)預(yù)期下降。在這種情況下，一線城市動(dòng)輒40倍以上的房?jī)r(jià)收入比顯然難以持續(xù)。以深圳為例，普通家庭需要不吃不喝40年才能買得起一套普通住房，這種畸高的房?jī)r(jià)顯然超出了大多數(shù)人的承受能力。

疫情三年對(duì)居民消費(fèi)觀念和購(gòu)房行為產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。人們更加注重儲(chǔ)蓄和財(cái)務(wù)安全，購(gòu)房決策更加理性。過去那種"買到就是賺到"的投機(jī)心理正在消退，更多人開始根據(jù)實(shí)際居住需求和支付能力來(lái)決定是否購(gòu)房。這種消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，將進(jìn)一步削弱對(duì)高房?jī)r(jià)的支撐。

總的來(lái)說(shuō)，五年后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更可能呈現(xiàn)"軟著陸"態(tài)勢(shì)。整體房?jī)r(jià)水平將趨于平穩(wěn)，部分區(qū)域可能出現(xiàn)適度回調(diào)，使房?jī)r(jià)逐步與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨较嗥ヅ?。這種調(diào)整有利于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展，也有助于緩解年輕群體的住房壓力。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，日本在上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫破滅后，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)20年的調(diào)整期。雖然中國(guó)國(guó)情不同，但住房市場(chǎng)從供不應(yīng)求到供過于求的轉(zhuǎn)變規(guī)律是相似的。當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)化率已超過65%，未來(lái)城鎮(zhèn)化速度將明顯放緩，新增住房需求將主要來(lái)自改善型需求，而非剛需。

政策層面也在發(fā)生變化。"房住不炒"的定位已經(jīng)明確，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)正在推進(jìn)，這些都將抑制投機(jī)需求。同時(shí)，保障性住房建設(shè)力度加大，將分流部分商品住房需求。這些政策變化都將對(duì)房?jī)r(jià)形成下行壓力。

值得注意的是，房?jī)r(jià)下跌不會(huì)是一刀切的。不同城市、不同地段、不同品質(zhì)的住房表現(xiàn)將出現(xiàn)分化。核心城市優(yōu)質(zhì)地段的高品質(zhì)住房可能仍能保持相對(duì)穩(wěn)定，而遠(yuǎn)郊、配套不足的住房?jī)r(jià)格下跌壓力更大。但總體而言，房?jī)r(jià)回歸合理水平是大勢(shì)所趨。

對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在需要更加理性地看待購(gòu)房決策。如果是自住需求，可以考慮等待更好的入市時(shí)機(jī)；如果是投資需求，則需要更加謹(jǐn)慎，充分評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入買方市場(chǎng)，購(gòu)房者有更多選擇和議價(jià)空間。