為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

案件梳理

一、當(dāng)事人關(guān)系

原告：王磊（買方）

被告：李華（賣方）

涉案標(biāo)的：通州區(qū)X 號宅基地及地上房屋（以下簡稱 “涉案宅基地”）

二、關(guān)鍵事實(shí)

合同簽訂與履行：

1999 年 4 月 12 日，李華與王磊簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，約定李華以 2000 元價格將涉案宅基地及地上房屋出售給王磊，雙方簽字確認(rèn)但未報村委會批準(zhǔn)。

王磊當(dāng)日支付購房款，李華交付宅基地及房屋（雙方均認(rèn)可簽約時地上有房屋）。

合同解除爭議：

李華主張：2006 年 10 月 28 日，王磊因鄰里糾紛退回宅基地，李華退還 2000 元購房款，并提交王磊簽名的《證明》（內(nèi)容為 “退回舊房基地歸還原主，付錢”）。

王磊主張：從未同意解除合同，簽名系被迫簽署，但未提供證據(jù)。

后續(xù)爭議與審批：

2015 年，王磊首次起訴確認(rèn)合同有效，后撤訴，庭審中王磊承認(rèn)《證明》簽名真實(shí)性。

2023 年，李華申請在涉案宅基地建房，村委會審批通過并公示，確認(rèn)李華為合法使用權(quán)人。

爭議焦點(diǎn)

《房地產(chǎn)買賣契約》的效力認(rèn)定：

未經(jīng)村委會批準(zhǔn)的農(nóng)村房屋買賣合同是否有效？

合同簽訂時地上是否有房屋，是否影響合同性質(zhì)？

合同是否已解除：

王磊簽名的《證明》是否構(gòu)成合同解除的意思表示？

李華退還購房款、王磊退回宅基地的行為是否構(gòu)成合意解除？

宅基地使用權(quán)的歸屬：

村委會審批及公示結(jié)果能否作為使用權(quán)歸屬的依據(jù)？

案件分析

一、合同效力的法律分析

法律強(qiáng)制性規(guī)定：根據(jù)《土地管理法》第六十二條，農(nóng)村宅基地買賣需經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織同意。本案合同未經(jīng)村委會批準(zhǔn)，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，依據(jù)《民法典》第153 條，合同自始無效。

合同性質(zhì)認(rèn)定：雙方均認(rèn)可簽約時地上有房屋，合同性質(zhì)為農(nóng)村房屋買賣合同，而非單純宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，但因欠缺審批要件，仍屬無效。

二、合同解除的事實(shí)認(rèn)定

解除合意的形成：王磊在《證明》中簽字確認(rèn)“退回舊房基地歸還原主”，結(jié)合李華退還購房款的行為，雙方已通過事實(shí)行為達(dá)成解除合同的合意（《民法典》第 562 條）。

撤訴案件的證據(jù)效力：2015 年庭審中，王磊明確承認(rèn)《證明》簽名真實(shí)性，且無證據(jù)證明簽名系受脅迫，該自認(rèn)具有法律效力，可作為認(rèn)定合同解除的依據(jù)。

三、宅基地使用權(quán)的歸屬判定

村委會審批的關(guān)聯(lián)性：2023 年村委會審批李華建房申請并公示，表明村集體認(rèn)可李華為宅基地合法使用權(quán)人，與合同解除后的權(quán)利歸屬一致。

無效合同的后果：因合同無效且雙方已合意解除并完成財產(chǎn)返還，涉案宅基地使用權(quán)回歸李華，王磊無權(quán)主張合同有效。

裁判結(jié)果

駁回王磊的全部訴訟請求：

認(rèn)定《房地產(chǎn)買賣契約》因未經(jīng)村委會批準(zhǔn)而無效，且雙方已通過行為解除合同，宅基地使用權(quán)歸李華。

案件啟示

農(nóng)村房屋買賣的程序要件：

農(nóng)村房屋買賣合同必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)，否則可能因違反強(qiáng)制性規(guī)定被認(rèn)定無效。

合同解除的證據(jù)留存：

解除合同需以書面形式明確權(quán)利義務(wù)（如退款憑證、退回證明等），避免口頭約定引發(fā)爭議。

自認(rèn)規(guī)則的法律風(fēng)險：

訴訟中對不利事實(shí)的自認(rèn)具有法律效力，當(dāng)事人需謹(jǐn)慎對待庭審陳述。

宅基地使用權(quán)的權(quán)屬認(rèn)定：

村集體的審批及公示程序是宅基地使用權(quán)歸屬的重要依據(jù)，可作為司法認(rèn)定的參考。