北京房價還有泡沫嗎？

北京房價下跌的空間還有多大？

之前，老楊已探討了全國總體房價泡沫的走勢。

接下來，老楊會分幾期內容，重點聊聊單個城市，或者幾個城市之間房價泡沫的對比情況。

今天，我們就來聊一聊北京的情況。

房價收入比23倍

咱們先看三個細分指標，第一個指標是房價收入比，這也是國際上通用的衡量房價高低、判斷是否存在泡沫的核心指標。

下面這張圖展示的是北京房價收入比的年度走勢。

2024 年，北京的房價收入比是 23.5 倍，過去兩年呈連續下滑態勢，而在 2017 年達到最高峰，為 34 倍。

2015 - 2017 這三年間，北京房價漲幅很大。

那為什么 2018 - 2019 年房價降溫了呢？

這是因為北京房價在 2017 年 4 月沖高后，在多項重磅政策的連續壓制下，從 2017 年 5 月開始下跌，一直跌到 2019 年才止住跌勢。

北京房價收入比的最低值出現在 2014 年，為 19 倍。

房價收入比已經低估了

那么，目前 23.5 倍的水平究竟是高是低？是否存在泡沫呢？

我們不能僅憑感覺判斷，需要進行指數化處理。

把 2024 年 23.5 倍的數值與過去多年北京房價收入比的中位數對比，從圖中可以看出，2024 年的指數是 -50，低于過去十多年的歷史平均水平；

2023 年的數值不高不低，正好處于均值水平；

2016 - 2022 年，指數為正值，表明這期間北京房價收入比偏高，房價被高估；

2011 - 2015 年，指數為負值，說明當時房價水平偏低。

總體而言，當前北京的房價收入比已經不存在泡沫。

住宅租金收益率1.6%

接下來看第二個指標 —— 租金收益率，也叫租售比。

過去十多年，北京租金收益率最高是在 2012 年，達到 2.7%。

之后呈震蕩式下滑，到 2017 年一季度，也就是房價最高的時候，租售比探底至 1.4%。

在隨后的兩年里，隨著北京房價下跌，租售比有所回升，之后便處于震蕩狀態。

今年一季度，北京的租金收益率是 1.6%，與 2011 - 2015 年相比還是偏低的，但數值也在 2017 年以來的平均值左右。

同樣，我們對租售比進行指數化處理，從圖中可知，2016 年以來北京的租售比指數為負值。

指數為負意味著租售比偏低，也就是說相比房價水平，租金水平有點偏高。

今年一季度北京的租售比指數是 -84，從租金收益率這個指標來看，北京的房價還是相對偏高的。

房價周期波動指數已弱于2015年

再來看第三個細分指標，這是老楊獨創的指標。

根據房地產短周期理論，在房價周期性波動中探究規律，我將其命名為房價周期波動指數。

自去年 10 月份以來，房價波動指數進入負值區間。

負值區間意味著在房價周期波動中，房價處于低估狀態。

也就是說，連續半年北京的房價已經進入低估區間。

今年 3 月份，該指數為 -54。

而上一輪北京房價低谷期的最低值出現在 2015 年 4 月，當時房價周期波動指數為 -47 。

從圖中可以看到，在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的絕大部分時間里，北京的房價周期波動指數都是正值，表明房價處于高估狀態。

高估的頂峰出現在 2017 年 4 月，也就是前面提到的北京房價漲勢最兇猛的時候。

房價低估程度小于2015年初前后

最后，我們把前面提到的三個細分指標按照不同權重進行綜合測算，得出最終的北京房價泡沫指數。

該指數從去年 9 月份開始進入負值區間，今年 3 月份為 -26 。

負值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年，當時北京樓市非常低迷，房價被低估。

很多朋友可能不太記得了，有些朋友在 2014 - 2015 年可能還沒開始關注樓市，那時市場一片慘淡。

房地產市場呈周期性波動。

多經歷幾次樓市的低谷期，就不會認為房價會一直下跌；

多經歷幾次樓市的繁榮期，也就知道房價不會永遠上漲。

北京作為一線城市、首都，目前房價處于超跌狀態，下跌空間已經很小。

展望未來一到兩年，北京樓市肯定會見底反彈，房價也必然會轉跌為漲。

如果是自住需求，現在其實不用過于擔心。