這個標題很嚇人，但的確是上海樓市的一部分事實。

　　自從24年各種政策全面刺激后，市場回暖，上海的賣房周期縮短了，但依然有大量的房子十分難賣。

　　賣房周期，可以 作 為一個觀察樓市冷熱的指標。

　　賣房周期短，樓市火熱；周期長，樓市冷淡。

　　那么上海現在各類房子的賣房周期，是一個什么狀態？

　　哪些房子，降價也難賣？

　　平均賣房周期超4個月

　　“我這房子掛了大半年，連個正經看房的人都沒有！”這是不少上海賣房房東的真實吐槽。

　　數據顯示，2025年3月，上海二手房平均成交周期達到133天（約4.4個月），和2024年底基本持平。

　　金三銀四，新政的藥效還在，市場的熱度還在。

　　而把時間拉長到近五年，可以看到，2021年上半年成交周期只有50多天，是近幾年成交速度較快的幾個月，契合市場周期。

　　話說回來，雖然當下上海的平均賣房周期超過4個月，但這個4個多月只是平均數，大把的房子掛牌一年以上賣不掉，甚至吊著賣了三年的房子也不少。

　　價格一降再 降，總是差一個合適的買家。

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　　房齡越老越難賣

　　房齡是影響成交周期的核心因素之一。

　　大體上看，基本是房齡越老越難賣。

　　2015以后<2000-2010年<2010-2015年<2000以前。

　　其中2015年后的次新房最吃香，平均成交周期最短，這類房子產品新、戶型合理，物業好，買家愿意為“品質溢價”買單。

　　2000年前老房子最慘，平均成交周期最長。

　　這其中有個例外是，2010-2015年的房子，賣房周期比2000-2010年的房子要長。

　　上海這個時間段的新房，相比之前產品力有一個質的提升，外立面從涂料、面磚升級到石材、鋁板。

　　且普遍采用人車分流設計，集中綠地、會所成為標配，車位比也大幅提升。

　　功能精細化（如小三房、全明戶型）、設計本土化（新中式），同時市場分化出剛需緊湊型與豪宅改善型兩條主線。

　　現在很多板塊的明星產品，也都是那個階段的產物。

　　尤其是2010年前后，90平的小三房造了很多。

　　分析來看，賣房周期長，一個原因可能是房東心態好，不愿意降價。

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　　房子越大越難賣

　　分面積段看賣房周期，50平以下<80-100平<100-120平<50-80平<120-140平<140平以上。

　　基本是面積越大，越難賣。

　　賣房周期最短的，是面積在50平以下的老破小，動遷房。

　　這類房源總價低，適合剛需上車和學區掛戶口。

　　最難賣的是140平以上的大平層，這類房子的成交周期還在拉長。

　　這類房子總價動輒2000萬+，買家既要看品質又要挑地段，決策周期拉長。

　　總價越高越難賣

　　分總價段看賣房周期，500W以下<500-800W<800-1200W≈1500W以上<1200-1500W。

　　1）500w以下剛需房源成交周期最短（約90天），是外地年輕家庭和本地老人的主戰場。

　　總價500萬以下的剛需是上海樓市的成交主力，房東降價到位，加上新政刺激，3/4月份成交很快。

　　2）改善類總價段成交周期拉長（500-800W&800-1200W），也是新房主力總價段。

　　這類房子的買家既要學區又要品質，還得和新房搶客戶，浦東唐鎮、大虹橋等板塊的新房分流嚴重。

　　3）1200-1500w總價的中產改善房，房東心態高漲價了，但買家不買賬，賣房周期比1500w以上的豪宅還要久。

　　而500w以下的剛需和1500w以上的豪宅，我們觀察到，整體的掛牌價目前仍然在下滑。

　　剛需市場活躍，改善群體“糾結”。

　　4）至于2000w以上的豪宅，賣房講究一個緣分，賣房周期動輒超過1年。

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市區老破大最難賣

　　分產品看，市區老破大及郊區老房子成交周期在拉長。

　　市區老破小 <郊區次新房<郊區老房子<市區次新房<市區老破大。< pan>

　　1）市區老破小，靠地段和學區撐腰，50㎡以內“掛戶口神器”依然搶手。

　　郊區老房子，尤其是無地鐵、無產業、無品質的“三無產品”，掛牌量激增，房價還在跌。

　　市區老破大，看得上的人買不起，買得起的人看不上，處境最尷尬。

　　2）說個反常識的，市區次新房其實也難賣。

　　這個難賣的原因不是房子不行，而是總價高，對應的接盤俠數量少，而且房東和買家，對于市場走勢出現了偏差。

　　賣家心態好漲價，買家覺得貴不愿意買。

　　去年新政后，很多市區次新房的房東都上調了掛牌價，加價幅度超過5%。

　　但買家不認，成交僵持了。

　　賣房建議

　　上海如今多半的購房者是“賣一買一”的置換客，你的下家可能正等著他的下家賣房。

　　一旦某個環節的房子滯銷，整條交易鏈就會陷入僵局。

　　為什么你的房子賣不掉？

　　1）很多房東還在用20年前的套路：先掛高價試探市場，沒人看再慢慢降。但大數據時代，掛牌首周就決定生死：

　　如果房源掛牌過高，很容易長期無人看房，或者是成為凸顯其他房源性價比的炮灰。

　　所以一定要精準定價。

　　掛牌之前，先以客戶身份，跑完你所在板塊的所有中介。對區域內的競品小區、競品房源做市調。

　　特別是你所在的小區，直接競品的同戶型房源。從房源價格，房源情況，到房東賣房意圖，都做一個摸排。

　　做完市調之后，了解直接競品的價格和房東的情況。并且在APP查出過完半年的同戶型成交價格做參考。

　　按照賣出的周期，對自己的房源給出精準的定價。

　　精準的定價，是成功賣房的第一步。

　　2）渠道單一：只靠樓下中介店

　　互聯網時代，流量就是生命線。賣房要大力營銷，渠道推廣，學習新房的營銷策略。

　　增加曝光度，當然只靠樓書這種物料是不行的。

　　在開發商賣新房的過程中，有一個詞叫營銷推廣。

　　其中這幾年用的最多的，就是渠道推廣。

　　何為渠道，說白了就是中介資源。

　　就是整合所有的中介資源，包括：線上+線下+多媒體+人海戰術。

　　線上，就是貝殼網、百姓網、安居客……所有的網站將房源上線。

　　線下，就是大小中介，特別是周邊的所有中介，房源掛牌，不要簽獨家。

　　多媒體，就是小紅書、抖音、B站，視頻號等等全覆蓋。

　　3）看房“擺架子”：晚上不讓看、態度差

　　更有甚者，看房時擺出“愛買不買”的架勢，直接把客戶嚇跑。

　　在上海樓市，沒有賣不掉的房子，只有不合適的價格和策略。

　　當市場進入“買方時代”，房東更需要用數據思維替代經驗主義，用主動出擊替代被動等待。

　　畢竟，房子掛出去的那一刻，就已經在和全市20多萬套二手房賽跑。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。