截止到2024年12月，中國房貸利率是3.09%，美國是6.85%，韓國是4.18%。德國2023年9月公布數據是3.85%，新加坡2022年12月數據是2.97%。

中國的數據相對來說，屬于低位區間，仍有下降的空間。

2024年12 月個人房貸利率 3.09%，處于3.0%-3.3%的區間，屬于當前商業銀行最優博弈策略區間。

迷惑的是，房貸利率不斷下降，并未帶來居民消費的刺激，原因是什么？

試圖歸納一個結論：利率下降對家庭消費的影響取決于居民對利率下降預期持續時長的認知。若預期持續時間較短，居民會因貸款成本降低而體驗到類似意外之財的短暫喜悅，促使短期消費需求增加，但長期消費需求會回歸至初始水平。

相反，若預期持續時間較長，盡管初期也會有類似短暫喜悅感，長期利率下行引發的悲觀預期將導致跨期替代效應、債務積壓效應及預防性儲蓄效應等負面作用逐漸顯現，使得消費需求先增后減，最終低于初始狀態。

房貸利率下降的趨勢底部在哪？

第二次存量房貸以后，央行已經將LPR的定價權完全交給商業銀行。現有定價機制，基本上留下30bp的區間差異。大概率，未來存量房貸在3.3%,新增房貸在3%-3.3%之間。

如客戶的房貸LPR加點值高于全國新發放房貸利率平均加點值加30BP的，客戶可向我行申請調整LPR加點值。如不高于，則無法調整。 全國新發放房貸利率平均加點值=人行最新公布的全國新發放房貸平均利率-該利率對應季度內各月公布的5年期以上LPR的算術平均值。全國新發放房貸平均利率以人民銀行官方網站利率政策欄目公布的為準。

根據以上游戲規則，只要LPR不變，商業銀行對新發放個人貸款利率控制在3%-3.30%，就不會觸發存量房貸的變化。

當然，假如大多數商業銀行陷入囚徒困境，率先跳出來對新發放貸款設置定價突破3%，比方說設定利率是2.95%，個人就可以找銀行調整自己的加減點，從LPR-30BP，變成LPR-35BP，但這個加減點的下限與當地的設置有關。

如果，大多數商業銀行直接突破2.95%，甚至一步到位2.50%，要么是倒逼LPR降低，要么是干瞪眼，沒啥太大的辦法。

央行不會給存量房貸設置統一調整，如果商業銀行突破3%，甚至2.5%，央行為了群眾的利益，只能被動的降低LPR報價，從這一點來說，央行把房貸市場的決定權徹底交給了商業銀行。當然LPR未來五年上漲的概率很弱，但是維持在3%這個低位置，近乎是底部。

預計2025年，房貸利率不會下降，會在3.0%-3.3%左右，持續一年時間，后續要看經濟恢復情況，指不定會有銀行主動降低利率，并帶動央行LPR減少。

當前利率體系，OMO作為利率中樞，已經誘導性下降好多，隔夜拆借市場的利率實在在1.6%橫盤徘徊，銀行間一年期存單更能反映金融市場的資金需求，目前是在1.6-1.8%之間橫盤。

已開啟送禮物