當前，在房地產行業，“濃眉大眼”的國企越來越少，而動輒虧損百億的國企卻頻頻出現，這對那些剛剛上任的掌舵者很不友好。

以北京國資控股的金融街為例，2023年9月，老臣楊揚接任金融街董事長一職，也正是在這一年，該公司出現虧損，并且持續兩年都陷入虧損泥沼。

最新年報數據顯示，2024年，金融街實現歸母凈利潤-110.84億元，相較于2023年的-19.46億元，虧損幅度急劇擴大。

房地產市場的持續低迷導致金融街深陷虧損。自2023年起，行業深度調整，市場需求銳減，金融街的房產開發業務遭受重創。

這一年，金融街項目毛利率大幅下滑，部分樓盤即便降價促銷，銷售價格仍遠未達預期，無奈之下，公司只能計提存貨跌價準備，這直接導致2023年出現虧損。

步入2024年，金融街的形勢并未好轉，盡管公司奮力拼搏，實現銷售簽約額195億元，但房產銷售業務毛利率持續走低，利潤空間被嚴重壓縮。

與此同時，存量項目盤活進展艱難，資產減值計提不斷增加，合資項目的借款壞賬問題也接踵而至，諸多不利因素疊加，進一步加劇了公司的虧損態勢。

不過，面對嚴峻挑戰，金融街積極主動地采取一系列措施，始終堅守“雙輪驅動”戰略，經營現金流已連續6年保持正數。

截至2024年末，金融街貨幣資金達128億元，足以覆蓋短期負債，且有息負債相較于2023年減少超20億元，在一定程度上緩解了債務壓力。

由盈轉虧，兩年虧損130億

金融街業績下行源于5年前，當年的特殊原因，給金融街帶來重大業績沖擊。

2020年，金融街實現營業收入181.21億元，較上一年下滑30.79%。歸母凈利潤為24.98億元，同比減少27.41%，扣非凈利潤更是僅為2.88億元，大幅下滑89.94%。

具體到業務板塊，房地產開發業務營收同比降32.91%。物業出租業務營收下降9.36%。物業經營業務遭受的打擊尤為嚴重，收入暴跌52.52%。

進入2021年，市場形勢有所變化，金融街業績出現增收不增利。公司實現營業收入241.55億元，同比增長33.3%；歸母凈利潤為16.43億元，同比減少34.25%。

2022年，房地產行業步入深度調整期，金融街業績壓力加劇。其營業收入為205.1億元，較上年下降15.11%；凈利潤大幅滑落至8.46億元，同比下降48.48%，扣非后更是虧損3.48億元。

房產開發業務受行業市場調整影響，營業收入下降15.48%，毛利率降至10.32%。物業租賃業務受減免租金等因素影響，營收下降7.31%，毛利率為83.82%。

物業經營業務由于行業調整以及出售北京金融街麗思卡爾頓酒店等原因，實現營業收入2.44億元，同比下降41.29%，毛利率為-53.47%。

2023年，金融街業績進一步承壓。營業收入125.71億元，同比下降38.70%，歸母凈利潤虧損19.46億元，同比下降329.88%。

到了2024年，金融街業績出現營收增長但虧損擴大的情況。其營業收入同比增長51.74%至190.75億元，但歸母凈利潤卻虧損110.84億元，同比下降469.69%。

在銷售方面，2024年實現銷售簽約額約194.5億元，銷售簽約面積約121.2萬平米。資產管理業務實現營業收入約22.9億元，息稅前利潤約12.4億元，在一定程度上為公司業績提供了支撐。

資產騰挪，金融街的“買賣”

2025年開年，金融街披露的一樁資產重組計劃揭開了其2024年資產運作的大幕。

根據金融街公告，公司計劃賣掉一個項目——昌融公司30%股權，同時全資買回另一個項目——昌金公司51%股權。

昌融公司開發的未來公元項目，剩余可售面積11.62萬平方米，主要為公建物業。截至2024年11月底，公司總資產30.63億元，總負債15.56億元，凈利潤-8479萬元。

金融街通過北京產權交易所掛牌出售昌融公司股權，售價不低于國資核準評估價，同時1.8億元債權也由買方承接。

而昌金公司開發的融尚未來項目，剩余可售面積2.72萬平方米，涵蓋住宅和公建。截至2024年11月底，總資產9.38億元，總負債4.33億元，凈利潤-3291萬元。

金融街通過北京產權交易所掛牌回購昌金公司股權，價格不高于國資核準評估價，1.8億元債權由金融街或其關聯方接手。

這一賣一買背后有著深層次的戰略考量。一方面，昌融公司的未來公元項目以公建為主，與科學城置業（昌平區屬國資平臺）的銷售思路存在差異。

科學城置業持有大量類似資產，銷售思路偏長期持有，而金融街專注市場化銷售。賣掉昌融股權后，項目決策效率將得到提升。

另一方面，昌金公司的融尚未來項目剩余貨值偏向市場化銷售，金融街全資控股后，可按“分層定價+整棟租賃”的思路推進銷售，進一步盤活資產。

通過這一系列資產騰挪，金融街在資金回籠方面取得了一定成效。賣掉昌融股權的同時，公司獲得了2.979億元現金流，這對緩解當前資金壓力起到了積極作用。

事實上，2024年金融街在資產處置方面動作不斷。9月27日，金融街發布公告稱，其所持有的北京德勝投資有限責任公司100%股權及相關債權轉讓項目已完成轉讓，轉讓價15.75億元。

今年1月份，該股權及債權就擬通過北京產權交易所公開掛牌出售，金融街希望通過出售非核心區域的非整棟物業，提升資產周轉效率和優化公司資產負債結構。

據公告資料統計，2020年至今，金融街累計拋售資產4項（含本次轉讓），金額合計達161.16億元。頻繁的資產拋售使得金融街手中有了一定的現金流，從而提高了抵御風險的能力。

背靠國資，債務壓力也山大

作為北京國資控股的國資房企，金融街目前面臨的債務壓力依然很大。

截至2024年末，金融街總負債規模達970.3億元，雖較上一年同比下降11.22%，但資產負債率仍高企在72.71%，遠超行業平均的60.72%。

更為嚴峻的是，金融街短期債務結構急劇惡化。截至2024年上半年，一年內到期的非流動負債同比激增99.27%，占總資產比重上升1.24個百分點。

盡管其貨幣資金余額為128億元，看似能覆蓋一年期內到期負債，但債務期限分布的結構性風險不容忽視。

2025年，金融街面臨的到期債務壓力不明朗，像2023年發行的“23金街03”等債券進入回售期，而行業整體在2025年將面臨5257億元的到期債務壓力。

疊加其2024年經營性凈虧損110.84億元的現狀，其債務滾續能力面臨極大挑戰，一旦資金鏈出現斷裂，后果不堪設想。

作為北京市屬重點國企，金融街在融資渠道上具備天然優勢。2024年通過公司債、中期票據等融資工具，融資利率較民企低1-2個百分點，極大降低了融資成本。

同時，北京市2024年9月出臺的房地產新政，明確支持國企參與城中村改造、保障房建設，金融街的北京房山金悅郡等項目整售給地方政府，貢獻了8億元回款。

但國企身份也給金融街帶來了市場化轉型壓力。2024年計劃出售的惠州喜來登酒店等資產，因評估流程復雜，實際回款率僅30%，資產處置效率低下。

另外，國企考核體系要求“穩規模”，致使金融街在2024年仍新增土地儲備58億元，進一步加劇了現金流緊張局面。

在市場競爭中，盡管金融街銷售簽約額提升至194.5億元，但權益銷售額174.8億元僅位列行業前50，與頭部房企的差距逐漸拉大，行業地位下滑明顯。

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