當(dāng)前，在房地產(chǎn)行業(yè)，“濃眉大眼”的國企越來越少，而動輒虧損百億的國企卻頻頻出現(xiàn)，這對那些剛剛上任的掌舵者很不友好。

以北京國資控股的金融街為例，2023年9月，老臣楊揚(yáng)接任金融街董事長一職，也正是在這一年，該公司出現(xiàn)虧損，并且持續(xù)兩年都陷入虧損泥沼。

最新年報數(shù)據(jù)顯示，2024年，金融街實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤-110.84億元，相較于2023年的-19.46億元，虧損幅度急劇擴(kuò)大。

房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷導(dǎo)致金融街深陷虧損。自2023年起，行業(yè)深度調(diào)整，市場需求銳減，金融街的房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)遭受重創(chuàng)。

這一年，金融街項(xiàng)目毛利率大幅下滑，部分樓盤即便降價促銷，銷售價格仍遠(yuǎn)未達(dá)預(yù)期，無奈之下，公司只能計提存貨跌價準(zhǔn)備，這直接導(dǎo)致2023年出現(xiàn)虧損。

步入2024年，金融街的形勢并未好轉(zhuǎn)，盡管公司奮力拼搏，實(shí)現(xiàn)銷售簽約額195億元，但房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率持續(xù)走低，利潤空間被嚴(yán)重壓縮。

與此同時，存量項(xiàng)目盤活進(jìn)展艱難，資產(chǎn)減值計提不斷增加，合資項(xiàng)目的借款壞賬問題也接踵而至，諸多不利因素疊加，進(jìn)一步加劇了公司的虧損態(tài)勢。

不過，面對嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，金融街積極主動地采取一系列措施，始終堅守“雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略，經(jīng)營現(xiàn)金流已連續(xù)6年保持正數(shù)。

截至2024年末，金融街貨幣資金達(dá)128億元，足以覆蓋短期負(fù)債，且有息負(fù)債相較于2023年減少超20億元，在一定程度上緩解了債務(wù)壓力。

由盈轉(zhuǎn)虧，兩年虧損130億

金融街業(yè)績下行源于5年前，當(dāng)年的特殊原因，給金融街帶來重大業(yè)績沖擊。

2020年，金融街實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入181.21億元，較上一年下滑30.79%。歸母凈利潤為24.98億元，同比減少27.41%，扣非凈利潤更是僅為2.88億元，大幅下滑89.94%。

具體到業(yè)務(wù)板塊，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收同比降32.91%。物業(yè)出租業(yè)務(wù)營收下降9.36%。物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)遭受的打擊尤為嚴(yán)重，收入暴跌52.52%。

進(jìn)入2021年，市場形勢有所變化，金融街業(yè)績出現(xiàn)增收不增利。公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入241.55億元，同比增長33.3%；歸母凈利潤為16.43億元，同比減少34.25%。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整期，金融街業(yè)績壓力加劇。其營業(yè)收入為205.1億元，較上年下降15.11%；凈利潤大幅滑落至8.46億元，同比下降48.48%，扣非后更是虧損3.48億元。

房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)受行業(yè)市場調(diào)整影響，營業(yè)收入下降15.48%，毛利率降至10.32%。物業(yè)租賃業(yè)務(wù)受減免租金等因素影響，營收下降7.31%，毛利率為83.82%。

物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)由于行業(yè)調(diào)整以及出售北京金融街麗思卡爾頓酒店等原因，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.44億元，同比下降41.29%，毛利率為-53.47%。

2023年，金融街業(yè)績進(jìn)一步承壓。營業(yè)收入125.71億元，同比下降38.70%，歸母凈利潤虧損19.46億元，同比下降329.88%。

到了2024年，金融街業(yè)績出現(xiàn)營收增長但虧損擴(kuò)大的情況。其營業(yè)收入同比增長51.74%至190.75億元，但歸母凈利潤卻虧損110.84億元，同比下降469.69%。

在銷售方面，2024年實(shí)現(xiàn)銷售簽約額約194.5億元，銷售簽約面積約121.2萬平米。資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約22.9億元，息稅前利潤約12.4億元，在一定程度上為公司業(yè)績提供了支撐。

資產(chǎn)騰挪，金融街的“買賣”

2025年開年，金融街披露的一樁資產(chǎn)重組計劃揭開了其2024年資產(chǎn)運(yùn)作的大幕。

根據(jù)金融街公告，公司計劃賣掉一個項(xiàng)目——昌融公司30%股權(quán)，同時全資買回另一個項(xiàng)目——昌金公司51%股權(quán)。

昌融公司開發(fā)的未來公元項(xiàng)目，剩余可售面積11.62萬平方米，主要為公建物業(yè)。截至2024年11月底，公司總資產(chǎn)30.63億元，總負(fù)債15.56億元，凈利潤-8479萬元。

金融街通過北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售昌融公司股權(quán)，售價不低于國資核準(zhǔn)評估價，同時1.8億元債權(quán)也由買方承接。

而昌金公司開發(fā)的融尚未來項(xiàng)目，剩余可售面積2.72萬平方米，涵蓋住宅和公建。截至2024年11月底，總資產(chǎn)9.38億元，總負(fù)債4.33億元，凈利潤-3291萬元。

金融街通過北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌回購昌金公司股權(quán)，價格不高于國資核準(zhǔn)評估價，1.8億元債權(quán)由金融街或其關(guān)聯(lián)方接手。

這一賣一買背后有著深層次的戰(zhàn)略考量。一方面，昌融公司的未來公元項(xiàng)目以公建為主，與科學(xué)城置業(yè)（昌平區(qū)屬國資平臺）的銷售思路存在差異。

科學(xué)城置業(yè)持有大量類似資產(chǎn)，銷售思路偏長期持有，而金融街專注市場化銷售。賣掉昌融股權(quán)后，項(xiàng)目決策效率將得到提升。

另一方面，昌金公司的融尚未來項(xiàng)目剩余貨值偏向市場化銷售，金融街全資控股后，可按“分層定價+整棟租賃”的思路推進(jìn)銷售，進(jìn)一步盤活資產(chǎn)。

通過這一系列資產(chǎn)騰挪，金融街在資金回籠方面取得了一定成效。賣掉昌融股權(quán)的同時，公司獲得了2.979億元現(xiàn)金流，這對緩解當(dāng)前資金壓力起到了積極作用。

事實(shí)上，2024年金融街在資產(chǎn)處置方面動作不斷。9月27日，金融街發(fā)布公告稱，其所持有的北京德勝投資有限責(zé)任公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已完成轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價15.75億元。

今年1月份，該股權(quán)及債權(quán)就擬通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出售，金融街希望通過出售非核心區(qū)域的非整棟物業(yè)，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率和優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

據(jù)公告資料統(tǒng)計，2020年至今，金融街累計拋售資產(chǎn)4項(xiàng)（含本次轉(zhuǎn)讓），金額合計達(dá)161.16億元。頻繁的資產(chǎn)拋售使得金融街手中有了一定的現(xiàn)金流，從而提高了抵御風(fēng)險的能力。

背靠國資，債務(wù)壓力也山大

作為北京國資控股的國資房企，金融街目前面臨的債務(wù)壓力依然很大。

截至2024年末，金融街總負(fù)債規(guī)模達(dá)970.3億元，雖較上一年同比下降11.22%，但資產(chǎn)負(fù)債率仍高企在72.71%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均的60.72%。

更為嚴(yán)峻的是，金融街短期債務(wù)結(jié)構(gòu)急劇惡化。截至2024年上半年，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債同比激增99.27%，占總資產(chǎn)比重上升1.24個百分點(diǎn)。

盡管其貨幣資金余額為128億元，看似能覆蓋一年期內(nèi)到期負(fù)債，但債務(wù)期限分布的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險不容忽視。

2025年，金融街面臨的到期債務(wù)壓力不明朗，像2023年發(fā)行的“23金街03”等債券進(jìn)入回售期，而行業(yè)整體在2025年將面臨5257億元的到期債務(wù)壓力。

疊加其2024年經(jīng)營性凈虧損110.84億元的現(xiàn)狀，其債務(wù)滾續(xù)能力面臨極大挑戰(zhàn)，一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂，后果不堪設(shè)想。

作為北京市屬重點(diǎn)國企，金融街在融資渠道上具備天然優(yōu)勢。2024年通過公司債、中期票據(jù)等融資工具，融資利率較民企低1-2個百分點(diǎn)，極大降低了融資成本。

同時，北京市2024年9月出臺的房地產(chǎn)新政，明確支持國企參與城中村改造、保障房建設(shè)，金融街的北京房山金悅郡等項(xiàng)目整售給地方政府，貢獻(xiàn)了8億元回款。

但國企身份也給金融街帶來了市場化轉(zhuǎn)型壓力。2024年計劃出售的惠州喜來登酒店等資產(chǎn)，因評估流程復(fù)雜，實(shí)際回款率僅30%，資產(chǎn)處置效率低下。

另外，國企考核體系要求“穩(wěn)規(guī)模”，致使金融街在2024年仍新增土地儲備58億元，進(jìn)一步加劇了現(xiàn)金流緊張局面。

在市場競爭中，盡管金融街銷售簽約額提升至194.5億元，但權(quán)益銷售額174.8億元僅位列行業(yè)前50，與頭部房企的差距逐漸拉大，行業(yè)地位下滑明顯。

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