核心數(shù)據(jù)表現(xiàn)

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備注：大宗交易數(shù)據(jù)為市場不完全統(tǒng)計，基于市場錄得數(shù)據(jù)統(tǒng)計得到，同策研究院整理。

成交反彈開門紅

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2025年內(nèi)截止Q1，錄得上海大宗交易市場成交金額規(guī)模達到243億元（其中博華廣場單宗金額達108億元），成交總金額直逼歷年一季度前列水平，季度同比上升超過60%。

市場盤整量漲價低

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2025年截止Q1，即使當(dāng)季出現(xiàn)高單價百億單宗交易，整體成交均價也僅出現(xiàn)小幅波動。（若除去核心地段博華廣場單宗約77730元/平米的高單價，則成交均價跌落至1.5萬元 /平米。）顯示整體市場仍處于盤整階段，市場上資產(chǎn)兌現(xiàn)壓力并未明顯紓解，預(yù)計后續(xù)資產(chǎn)價格還將持續(xù)低位徘徊，投資交易需謹(jǐn)慎關(guān)注個案項目質(zhì)素及市場小環(huán)境對未來資產(chǎn)價值的走向影響。

公寓成當(dāng)季黑馬

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• 綜合體單宗博華廣場股權(quán)轉(zhuǎn)讓成交對價108億元，占據(jù)當(dāng)季單宗之首。

• 長租公寓當(dāng)季錄得六宗成交，部分交易中險資的集中出手直接拉動成交規(guī)模達38.1億元，值得一提的是，其中兩宗R4類用地交易內(nèi)，標(biāo)的公寓資產(chǎn)尚未達竣備，可見公募Reits退出通道疊加險資的長投特征， 已成為長租公寓業(yè)態(tài)近年主流變現(xiàn)的兩大核心要素。

• 商業(yè)錄得成交金額共30.9億元，其中最大單宗為市場關(guān)注度極高的城隍廟廣場重整投資人資格法拍12.09億元，商業(yè)資產(chǎn)當(dāng)季成交買家呈現(xiàn)私人買家和國企對半平分宗數(shù)的現(xiàn)象。

• 辦公錄得成交金額28.1億元，包含龍華寺再度入手萬科龍華中心T5及萬科徐涇天空之城T1涉及抵債交易等。

錄得首宗康養(yǎng)資產(chǎn)

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• 土地交易為瑞安召稼樓項目部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，成交金額約18.32億元。

• 商務(wù)園區(qū)及工業(yè)合計成交金額約12.5億元，主要為浦東和閔行的產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊內(nèi)辦公研發(fā)類樓宇和部分廠房，如張江創(chuàng)新園2#、3#及4#和環(huán)普云創(chuàng)生物醫(yī)藥科技園等。

• 酒店成交4.6億元，三宗內(nèi)法拍占據(jù)兩宗，且多為私人買家購如周浦萬信酒店和復(fù)興東路全季酒店等。

• 康養(yǎng)類資產(chǎn)當(dāng)季首次出現(xiàn)成交，項目為法拍梅隴路555號9層樓宇，原為保集在2013年通過法拍競得的利加達酒店后改造的康養(yǎng)公寓，本次法拍個人（佳歆房產(chǎn)實控人）拍得，成交價7237萬元。

5億內(nèi)流動性強

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當(dāng)季5億元以下單宗資產(chǎn)交易金額在整體交易中宗數(shù)占比（67.7%）和金額占比（21.2%）雙高，細(xì)分業(yè)態(tài)可見商務(wù)園區(qū)、酒店、工業(yè)和康養(yǎng)公寓所有單宗成交都在5億元以內(nèi)，商業(yè)、辦公和長租公寓/住宅三類業(yè)態(tài)中占比也高達近七成。

3萬方內(nèi)流動性強

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當(dāng)季3萬平米以下單宗資產(chǎn)面積在整體交易中宗數(shù)占比（74.2%）和金額占比（27.3%）雙高，細(xì)分業(yè)態(tài)可見酒店、康養(yǎng)公寓和辦公所有單宗成交資產(chǎn)都在3萬平米以內(nèi)，商業(yè)、長租公寓/住宅和商務(wù)園區(qū)面積3萬平米以下錄得單宗占比也均在50%以上。

明日預(yù)告

“內(nèi)資控盤，涉不良資產(chǎn)交易活躍” 2025Q1上海投資市場（下篇）

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