REITs大年，乘勝追擊

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 武漢首創(chuàng)奧萊公眾號

REITs大年正在到來，游戲規(guī)則已然大變。

去年7只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs連發(fā)，今年發(fā)行規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)大，想搭上這班快車的玩家必須明白：資本市場只相信真實(shí)的運(yùn)營數(shù)據(jù)，畫餅充饑的時(shí)代結(jié)束了。

復(fù)盤國內(nèi)7只上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs（以下簡稱“消費(fèi)REITs”）2024成績單，呈現(xiàn)出三大共性特征：底層資產(chǎn)均積極調(diào)改提升；出租率和租金收入維持穩(wěn)定；全數(shù)在二級市場上獲得了良好漲幅。

經(jīng)濟(jì)快速增長階段，重奢商場最為耀眼。但隨著經(jīng)濟(jì)放緩，國內(nèi)購物中心市場進(jìn)入存量時(shí)代，地處城市中心、副中心”接地氣“的商場們，以更穩(wěn)健的姿態(tài)獲得了投資者的青睞。

01

出租率整體超95%

二級市場全線走強(qiáng)

截至2024年末，7只消費(fèi)REITs均實(shí)現(xiàn)收入增長，出租率雖有所分化，但都高于95%，顯示出較強(qiáng)的韌性。二級市場上，它們的價(jià)格整體上漲，其中華夏華潤商業(yè)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT漲幅超過20%。

出租率：期末整體超95%，武漢首創(chuàng)奧萊最高

出租率指標(biāo)看，7只消費(fèi)REITs的底層物業(yè)的整體均在95%以上。其中，武漢首創(chuàng)奧萊的出租率最高，達(dá)到99.17%；中金印力消費(fèi)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)出租率同比2023年末小幅下降。

租金：商圈+精準(zhǔn)定位決勝，青島萬象城、成都大悅城租金單價(jià)高

//租金方面，青島萬象城位于青島市的最核心商圈——香港中路商圈，再加上持續(xù)進(jìn)行品牌組合優(yōu)化，租金單價(jià)為7只產(chǎn)品中最高，達(dá)到397.73元/㎡/月；主打“潮玩”屬性的成都大悅城，圍繞年輕人的需求引進(jìn)品牌和舉辦活動(dòng)，同樣取得較高的租金水平，達(dá)到360.1元/㎡/月。上海又一城所在的五角場商圈為上海四大城市副中心之一，同樣有較強(qiáng)的客流支撐。

//租金收繳率看，7只消費(fèi)REITs底層資產(chǎn)的租金收繳率都接近100%，反映出各項(xiàng)目對于租戶具有較強(qiáng)吸引力，租約穩(wěn)定。近兩年零售市場競爭激烈，租戶經(jīng)營壓力明顯加大，因經(jīng)營壓力導(dǎo)致租戶欠繳租金，甚至提前退租的情況亦不少見。但7只消費(fèi)REITs旗下的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，目前還未遇到類似問題。

現(xiàn)金分派率：均在4%-6%區(qū)間，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT最高

從收入看，客流的增長促進(jìn)7支消費(fèi)REITs整體收入的提升。2024年，華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT客流累計(jì)分別同比增長10.9%、3.7%和5.3%。參照各REITs招募說明書給予的2024年?duì)I收預(yù)測值，大部分REITs均完成目標(biāo)。

7支消費(fèi)REITs的年化現(xiàn)金分派率在4%-6%之間，呈現(xiàn)出較好的回報(bào)表現(xiàn)。其中，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT的年化分派率最高，為5.59%；華夏華潤商業(yè)REIT的年化分派率相對偏低，主要是由于華夏華潤商業(yè)REIT的股價(jià)偏高。

二級市場：整體走強(qiáng)，奧萊備受追捧

截至2024年末，二級市場上7支消費(fèi)REITs價(jià)格整體上漲，其中華夏華潤商業(yè)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT漲幅超過20%。

進(jìn)入2025年后，消費(fèi)REITs維持升勢。華夏首創(chuàng)奧萊REIT價(jià)格上漲幅度為該類別第二大，僅次于嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT。截至2025年3月31日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT區(qū)間最低價(jià)為2024年9月3日2.597元/份，對應(yīng)漲幅5.23%；區(qū)間最高價(jià)為2025年3月31日3.840元/份，對應(yīng)漲幅55.59%。

華夏首創(chuàng)奧萊REIT，是國內(nèi)首個(gè)以奧特萊斯項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)的公募REIT，兩個(gè)奧萊項(xiàng)目均為所在區(qū)域頭部奧萊。其中，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊——山東省體量最大的奧特萊斯、武漢首創(chuàng)奧萊——武漢長江以南區(qū)域奧萊頭部玩家都有較強(qiáng)對外輻射能力及護(hù)城河，在各自落位的區(qū)域展現(xiàn)出了顯著的競爭力及領(lǐng)先的市場地位。

在當(dāng)前投資市場不確定性較多、A股市場波動(dòng)較大的情況下，消費(fèi)REITs的穩(wěn)定上升，為投資者提供較好的投資回報(bào)，成為投資者資產(chǎn)配置的一項(xiàng)重要選擇。

02

加強(qiáng)品牌調(diào)整、策劃破圈活動(dòng)

挖掘消費(fèi)者新需求

上市之后，7大消費(fèi)REITs均保持較高的積極性，紛紛通過優(yōu)化品牌組合、深化空間運(yùn)營和舉辦營銷活動(dòng)等，提高客流及消費(fèi)轉(zhuǎn)化。

品牌組合優(yōu)化，引入熱門品類

雖定位有所差異，但7大消費(fèi)REITs的底層資產(chǎn)在2024年內(nèi)引入的品牌上存在一定的共性。零售上側(cè)重增加熱門的戶外運(yùn)動(dòng)品牌，如青島萬象城、杭州西溪印象城、成都大悅城均招來了Salomon、HOKA、The North Face、始祖鳥等中高端戶外品牌，武漢首創(chuàng)奧萊則引入了駱駝戶外運(yùn)動(dòng)城；餐飲上，擴(kuò)大餐飲品牌數(shù)量，增加餐飲區(qū)域面積，引入更多網(wǎng)紅特色餐飲。

除此之外，高情緒價(jià)值品牌亦是近年消費(fèi)REITs底層項(xiàng)目的招商重點(diǎn)，聚焦性增加了二次元（卡游）、潮流集合店（名創(chuàng)優(yōu)品）、寵物用品（超級鳥局）等特色店鋪。

值得留意的是，作為主力店的人氣商超是當(dāng)前購物中心調(diào)改的熱點(diǎn)。2024年，成都大悅城順理成章地將原有超市調(diào)整為盒馬鮮生，開業(yè)三天銷售業(yè)績達(dá)230萬，帶動(dòng)商場整體業(yè)績提升及客流增長。

●圖源：小紅書@成都大悅城

長沙覽秀城和西溪印象城相近，均有商超主力店帶動(dòng)及穩(wěn)定人氣，前者為沃爾瑪，后者為山姆會員店。兩家超市在當(dāng)?shù)赜辛己玫目腿夯A(chǔ)，暫時(shí)無需調(diào)改，但會受到周邊項(xiàng)目超市的調(diào)改提升影響造成分流。

與長沙金茂覽秀城同年開業(yè)的步步高梅溪新天地，同處梅溪湖商圈，其場內(nèi)步步高超市于2024年接受胖東來幫扶調(diào)改，重新調(diào)整了內(nèi)部燈光、改造效仿等硬件設(shè)施，并引進(jìn)多款胖東來暢銷產(chǎn)品，帶動(dòng)整個(gè)商場客流大幅提升。

2024年五一小長假，步步高超市梅溪湖店平均日銷售額達(dá)到210萬元，日均客流15963人；單日最高銷售額240.22萬元，客流17689人，而在調(diào)改前日均銷售額僅為15萬、日均客流2000人次。

營銷活動(dòng)創(chuàng)新，吸引年輕消費(fèi)者

2024年，7大消費(fèi)REITs底層項(xiàng)目著力通過策劃高人氣破圈活動(dòng)，來擴(kuò)大自身的營銷聲量，吸引更廣范圍的消費(fèi)者關(guān)注度，提升項(xiàng)目整體客流量與銷售額。

“谷子經(jīng)濟(jì)”的爆火讓策劃二次元聯(lián)名活動(dòng)成為商場營銷的新定番。原有谷子店進(jìn)駐，并舉辦過相關(guān)活動(dòng)的商場正在擴(kuò)大谷子店區(qū)域，并提高舉辦二次元活動(dòng)頻次；未曾舉辦過相關(guān)活動(dòng)的商場，亦嘗試舉辦二次元相關(guān)首展等活動(dòng)，以測試增設(shè)二次元主題街區(qū)的可能性。

成都大悅城為7支消費(fèi)REITs中，舉辦二次元活動(dòng)最多的項(xiàng)目。圍繞“AAA潮玩購物公園”的定位，成都大悅城先后舉辦了《光·遇》五周年嘉年華慶典的全球首展、「CHiiKAWA x MINISO」主題快閃西南首展、X11 重返未來西南首展及快閃店、高達(dá)基地成都限定展和快閃店、草莓熊限定打卡活動(dòng)等活動(dòng)，引爆城中熱議，強(qiáng)化了項(xiàng)目在西南二次元愛好者心中的定位。

●圖源：小紅書@成都大悅城

杭州西溪印象城則在2024年尾舉辦了ICIC杭州印象動(dòng)漫節(jié)，并在場外設(shè)置了痛車展示區(qū)域，吸引眾多二次元愛好者到場打卡。今年4月，項(xiàng)目引進(jìn)《忍者之路》火影忍者主題展浙江首展，以及木葉雜貨鋪快閃店，進(jìn)一步擴(kuò)大在二次元展覽方面的投入。

●圖源：小紅書@西溪印象城

空間運(yùn)營深化，提升資產(chǎn)價(jià)值

空間運(yùn)營方面，各運(yùn)營方都對項(xiàng)目的室內(nèi)外廣場、中庭等空間進(jìn)行充分利用，結(jié)合各類節(jié)慶熱點(diǎn)，舉辦多樣的社群活動(dòng)，更有運(yùn)營方對場內(nèi)硬件進(jìn)行改造，以適應(yīng)新的業(yè)態(tài)調(diào)整。

西溪印象城利用西溪濕地旅游節(jié)氣，在退臺和屋頂及中庭空間應(yīng)用層面定期配備不同節(jié)日打造主題空間；利用杭州對外擺空間利用的放寬，發(fā)展氛圍及夜經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

●圖源：小紅書@西溪印象城

上海又一城對七樓南區(qū)的楊浦區(qū)唯一真冰溜冰場——浩克冰場進(jìn)行升級，打開冰場的展示面，形成商場公區(qū)與冰場的互動(dòng)體驗(yàn)空間。

長沙金茂覽秀城策劃了“快樂長沙”系列主題街區(qū)，包括L1西廣場持續(xù)打造夜經(jīng)濟(jì)主題、L1圓廣場聚焦社群友好主題、L1外廣場呈現(xiàn)露營室外街區(qū)、LG室外街圍繞藝文煙火主題、LG南下沉廣場營造松弛微醺氛圍，塑造覽秀城的市井煙火與潮流玩趣的名片。

青島萬象城對一期L4-L5、二期L4-L5的部分區(qū)域進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整及裝修改造，全部改造工程于2024年完成，并進(jìn)行了相應(yīng)的業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整，利用新改造區(qū)域引入眾多山東首家及高級別形象店，并策劃了“明日海島”等大型空間推廣活動(dòng)，提升了客戶滿意度和黏性。

此外，青島萬象城還于 L5 層戶外連橋打造潮流活力空間“天空滑板公園”，為滑板愛好者提供了新的玩樂、社交場所，打造引領(lǐng)城市潮流的名片。

購物中心早已告別野蠻生長，那些能同時(shí)玩轉(zhuǎn)投融資、吃透消費(fèi)分級、玩轉(zhuǎn)存量改造、駕馭資本杠桿的玩家，才是真正的韌性王者。畢竟，在注意力稀缺的時(shí)代，讓人"來了不想走，走了還想來"才是永恒的真經(jīng)。

and more...

● 首個(gè)申報(bào)中國商業(yè)REIT的國際資管巨頭，為什么是凱德？

● 全業(yè)態(tài)進(jìn)化，大連恒隆廣場重構(gòu)高端消費(fèi)新范式

● 高端商業(yè)變陣：德基登頂，華潤能打，太古穩(wěn)住

精選欄目

selected columns

贏商新媒體矩陣

點(diǎn)個(gè)在看喲~