2021年底，西山區前衛街道有一宗50畝的商住混合用地掛牌出讓，起價12.66億，但一個月掛牌時間結束后卻無人問津，交易失敗。

這宗商住混合用地屬于西山區21號城改片區，原本是恒泰理想城的后續建設用地，但在掛牌出讓的時候，恒泰已經債務暴雷，連前面開發的住宅都無法按時交付，哪里還有財力拿地。另外，這宗土地外掛成本不低，容積率很高，開發條件并不是很好，其他開發商也不感興趣。

被調規的西山區城改21號片區KCXS2018-8-A1-3地塊

到了2023年4月，昆明市舉行土地推介會，西山區拿出了20多塊土地，其中又有一年半前流掛的這宗商住混合用地。估計是沒有找到意向買家，所以后來并未拿出來交易。

編號為KCXS2018-8-A1-3的這宗50畝商住混合用地，位置其實不錯，在廣福路北側前興路以西，緊臨大商匯，周邊開發已經比較成熟，但商業開發占比較高，地價也不算便宜，在恒泰無力繼續開發恒泰理想城之后，再找其他買家是不太容易的。

昨天，昆明市自規局公布了《西山區前衛1單元XS-QW-F-03-01地塊控制性詳細規劃維護方案》，云南房網對照發現，XS-QW-F-03-01地塊其實就是4年前流掛的KCXS2018-8-A1-3，而所謂的《控詳規維護方案》，實際上是調整了該地塊的用地性質，從原來的商住混合用地，改為純住宅用地，當初20.7%的商業開發比例全部砍掉，容積率也從原來的5.99，攔腰砍了一刀變成2.8，建筑限高則從120米變為80米。

KCXS2018-8-A1-3調規后的規劃條件

調規以后，當年的KCXS2018-8-A1-3地塊，如今的XS-QW-F-03-01地塊開發條件就變得十分優越，在這個位置，2.8容積率的地塊甚至可以開發小高層板樓，比同一片區正在銷售的綠城柳岸曉風要好得多。

柳岸曉風也是城改項目，容積率高達4.35，大部分樓棟有32層，最低的也有23層，調規后的KCXS2018-8-A1-3地塊位置更好，容積率卻要低得多，限高80米按現在的規定，最多也就蓋20來層。

如果沒有猜錯的話，此次調整規劃，應該是此地塊有了意向買家，調規以后就可以掛牌出讓了。因為容積率降低了，最大可開發面積從原來的20萬平米變成了9.3萬，少了一半還多，總地價地價應該也會少很多，拿地門檻降低不少。

在配套方面，這一帶本來商業就比較發達，交通也很方便，附近還有已經發布建設招標計劃的新建中華小學西山學校廣福路校區，這所學校以后多半是被調規地塊的對口小學。

如今的懸念是誰來拿這塊地。據云南房網了解，今年有多家房企（包括央企）都有拿地開發新項目的打算，各區也都在競爭，將區域內比較優質的地塊拿出來供房企挑選，為此不惜大幅度調整規劃，充分滿足開發商的要求。被調規的XS-QW-F-03-01地塊應該就是這種性質。