2021年底，西山區(qū)前衛(wèi)街道有一宗50畝的商住混合用地掛牌出讓，起價12.66億，但一個月掛牌時間結(jié)束后卻無人問津，交易失敗。

這宗商住混合用地屬于西山區(qū)21號城改片區(qū)，原本是恒泰理想城的后續(xù)建設(shè)用地，但在掛牌出讓的時候，恒泰已經(jīng)債務(wù)暴雷，連前面開發(fā)的住宅都無法按時交付，哪里還有財力拿地。另外，這宗土地外掛成本不低，容積率很高，開發(fā)條件并不是很好，其他開發(fā)商也不感興趣。

被調(diào)規(guī)的西山區(qū)城改21號片區(qū)KCXS2018-8-A1-3地塊

到了2023年4月，昆明市舉行土地推介會，西山區(qū)拿出了20多塊土地，其中又有一年半前流掛的這宗商住混合用地。估計是沒有找到意向買家，所以后來并未拿出來交易。

編號為KCXS2018-8-A1-3的這宗50畝商住混合用地，位置其實不錯，在廣福路北側(cè)前興路以西，緊臨大商匯，周邊開發(fā)已經(jīng)比較成熟，但商業(yè)開發(fā)占比較高，地價也不算便宜，在恒泰無力繼續(xù)開發(fā)恒泰理想城之后，再找其他買家是不太容易的。

昨天，昆明市自規(guī)局公布了《西山區(qū)前衛(wèi)1單元XS-QW-F-03-01地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃維護(hù)方案》，云南房網(wǎng)對照發(fā)現(xiàn)，XS-QW-F-03-01地塊其實就是4年前流掛的KCXS2018-8-A1-3，而所謂的《控詳規(guī)維護(hù)方案》，實際上是調(diào)整了該地塊的用地性質(zhì)，從原來的商住混合用地，改為純住宅用地，當(dāng)初20.7%的商業(yè)開發(fā)比例全部砍掉，容積率也從原來的5.99，攔腰砍了一刀變成2.8，建筑限高則從120米變?yōu)?0米。

KCXS2018-8-A1-3調(diào)規(guī)后的規(guī)劃條件

調(diào)規(guī)以后，當(dāng)年的KCXS2018-8-A1-3地塊，如今的XS-QW-F-03-01地塊開發(fā)條件就變得十分優(yōu)越，在這個位置，2.8容積率的地塊甚至可以開發(fā)小高層板樓，比同一片區(qū)正在銷售的綠城柳岸曉風(fēng)要好得多。

柳岸曉風(fēng)也是城改項目，容積率高達(dá)4.35，大部分樓棟有32層，最低的也有23層，調(diào)規(guī)后的KCXS2018-8-A1-3地塊位置更好，容積率卻要低得多，限高80米按現(xiàn)在的規(guī)定，最多也就蓋20來層。

如果沒有猜錯的話，此次調(diào)整規(guī)劃，應(yīng)該是此地塊有了意向買家，調(diào)規(guī)以后就可以掛牌出讓了。因為容積率降低了，最大可開發(fā)面積從原來的20萬平米變成了9.3萬，少了一半還多，總地價地價應(yīng)該也會少很多，拿地門檻降低不少。

在配套方面，這一帶本來商業(yè)就比較發(fā)達(dá)，交通也很方便，附近還有已經(jīng)發(fā)布建設(shè)招標(biāo)計劃的新建中華小學(xué)西山學(xué)校廣福路校區(qū)，這所學(xué)校以后多半是被調(diào)規(guī)地塊的對口小學(xué)。

如今的懸念是誰來拿這塊地。據(jù)云南房網(wǎng)了解，今年有多家房企（包括央企）都有拿地開發(fā)新項目的打算，各區(qū)也都在競爭，將區(qū)域內(nèi)比較優(yōu)質(zhì)的地塊拿出來供房企挑選，為此不惜大幅度調(diào)整規(guī)劃，充分滿足開發(fā)商的要求。被調(diào)規(guī)的XS-QW-F-03-01地塊應(yīng)該就是這種性質(zhì)。