上海，全國第一大城市，全國經濟中心，其樓市走勢全國人民關注。

今天，我們就全面深入地分析一下上海的房價泡沫。

房價泡沫這件事很重要，但很多朋友感觸各異。

有些人覺得目前房價泡沫已經不存在了；而有些人則認為泡沫還很大，房價甚至需要再跌 50% 才能把泡沫擠完。

這些感受，都是各位朋友從不同視角和自身經驗出發得出的。

今天，老楊就借助數據模型和指數化分析，進行一次較為全面的剖析。

房價收入比22倍

首先，我們來看第一個細分指標 —— 房價收入比。

2024 年，上海的房價收入比是 22.4 倍，過去三年呈下跌趨勢，2021 年達到最高峰，為 27 倍。

而最低值出現在 2014 年，當時樓市特別低迷，房價收入比僅為19倍。

回顧過去十多年，房價收入比呈震蕩式的周期性波動，這種波動主要源于房價的漲跌，而居民收入指標相對較為穩定。

那么，當前 22 倍左右的房價收入比到底是高是低，是否存在泡沫呢？

如果單純拿上海的 22 倍與很多中小城市的 5 倍、6 倍相比，上海的指標顯然高很多。

但我們不能以此來判斷上海房價是否存在泡沫！

根據上海房價收入比過去的歷史走勢進行指數化處理，得到下面這張圖。

2024 年上海的房價收入比指數是 -80，這意味著它相比歷史均值已經偏低，處于低估狀態，也就表明目前不存在泡沫。

房價收入比泡沫最高的時候是在 2021 年，指數達到 108；而房價收入比最低的時候并非 2024 年，而是 2014 年，當時指數為 -208，可見 2014 年樓市低迷時，上海房價收入比被低估的程度遠超當前。

租金收益率1.6%

接著，我們看第二個細分指標 —— 租售比，也就是租金收益率。

過去十多年，上海租金收益率較高的時段是在 2012 - 2015 年，總體維持在 2.5% 左右。

而在 2017 年三季度，租金收益率僅為 1.4%，主要原因是 2016 - 2017 年房價大幅上漲，漲幅遠超租金漲幅。

從 2017 年至今，租金收益率變化不大，整體呈震蕩態勢。

其中，2021 年二季度到 2023 年三季度，租金收益率處于偏低水平，約為 1.5%。

近一年來，租金收益率有所上升，今年一季度達到 1.6%。

單從租金收益率指標來看，目前確實偏低。但具體低估多少呢？

我們依舊進行指數化處理。

上海的租售比指數在今年三月份是 -86，指數為負意味著租售比低于歷史平均值，處于低估狀態。

實際上，自 2016 年至今，租售比都處于低估狀態，這主要是因為近些年房價總體漲幅超過了租金漲幅。

而在 2016 年上半年之前，上海的租售比指數是正值，這表明當時房價與租金的匹配度較好，房價沒有被高估。

房價周期波動指數已低估

我們再來看第三個細分指標。

根據房價在周期性波動過程中的規律，我們建立模型設定上海房價周期波動指數。

在過去十多年的大部分時間里，該指數都是正值，從 2015 年下半年到 2024 年前三季度均為正值，這說明房價在周期性波動中處于高估狀態。

而在 2014 - 2015 年上半年，指數為負值，當時房價跌幅明顯，處于低估狀態。

這一輪的房價低估從 2024 年 10 月份開始，今年三月份該指數的值是 -23，目前的低估程度小于 2014 年四季度到 2015 年第一季度。

上海房價泡沫擠完半年了

上述三個指標，即房價收入比、租售比、房價周期性波動指數，按照不同權重綜合之后，就可以測算出上海總體的房價泡沫情況。

從最終的上海房價泡沫指數圖來看，從 2016 年初到 2024 年 9 月份，房價泡沫指數為正值。

泡沫的最高峰出現在 2017 年上半年。2018 - 2019 年，上海的房價泡沫指數有所下滑，主要是因為當時樓市經歷了一波降溫，房價出現微跌。

2020 - 2021 年上半年，房價又迎來一波上漲，形成了房價泡沫的次高峰。

經過 2022 - 2024 年這幾年的持續擠壓泡沫，從 2024 年 11 月份開始，房價泡沫指數進入負值區間，這意味著泡沫已經擠完。

今年3月份，泡沫指數為 -13。雖然目前房價處于低估狀態，但相比上一輪 2014 - 2015 年的低估期，低估程度并不太大，2014 年 12 月時泡沫指數為 -97 。

很多人可能已經忘了 2014 年底上海樓市的狀況，老楊卻記得很清楚，當時市場特別慘淡。

所以，各位上海的朋友也不要覺得目前的樓市狀況無法忍受。

不管怎樣，雖然泡沫已經擠完，但按照過去的歷史走勢，房價會慣性地下行一段時間。

也就是說，泡沫擠完，并不代表房價會立馬上漲，市場運行是有慣性的。

我們不妨繼續觀察一段時間。