“寶萬之爭”是中國A股市場歷史上規模最大的一場公司并購與反并購攻防戰，其中深鐵集團在其中起到了關鍵的入局和破局作用。

2017年6月9日晚，中國恒大轉讓14.07%萬科股權予深鐵集團，深鐵集團正式成為萬科第一大股東，終破“萬寶之爭”僵局。

至此，深鐵集團合計出資約663億元，受讓華潤集團、恒大集團合計持有的萬科29.38%股權，成為萬科第一大股東。

入主之后深鐵集團也曾嘗到甜頭。2017年至2023年，深鐵集團得到的萬科分紅共計約192億元。2024年，萬科因債務壓力停止分紅。

2025年初，深鐵集團通過定向增發、債務置換等方式，將其在萬科的持股比例從27.8%提升至42.5%，郁亮辭去董事會主席職務，深鐵系高管全面接管戰略決策權，萬科步入“深鐵時代”。

深鐵在萬科業績下滑時，通過股東借款、資產受讓等方式向萬科輸血，幫助其緩解資金壓力。然而，由于自身的巨大虧損，萬科最終還是“坑爹”了。

5月3日，深鐵集團發布公告，披露其2024年合并報表虧損達334.61億元，占2023年末凈資產的10.46%。

這一巨額虧損將這家以軌道交通為主業的國企推至輿論風口，而其背后核心原因直指其聯營企業萬科萬科的業績暴雷。

一、虧損溯源：萬科的“失血”與深鐵的“輸血”

深鐵集團在公告中明確，虧損主因是萬科2024年業績虧損導致的長期股權投資損失及減值計提。

作為萬科第一大股東，深鐵集團持有其27.18%的股權，雙方自2017年“寶萬之爭”后形成深度綁定。

然而，2024年萬科歸母凈利潤虧損494.78億元，疊加房地產行業整體下行，其股價與資產價值大幅縮水，直接拖累深鐵的財務報表。

為緩解萬科流動性壓力，深鐵集團自2024年起持續以多種方式“輸血”：

1.財務支持：先后提供28億元、33億元低息股東借款（利率2.34%），顯著低于市場水平，并接受高達70%質押率的資產擔保；

2.資產承接：聯合深圳國企以22.35億元接手萬科深圳灣超級總部地塊，認購中金印力公募REITs份額等，助其盤活資產；

3.戰略合作：通過REITs、大宗交易等市場化手段，為萬科注入信用背書。

然而，這些舉措雖短期穩定了萬科，卻讓深鐵集團自身陷入虧損泥潭。

二、危機背后：行業寒冬與國資“兜底”邏輯

萬科的困境并非孤立事件，而是房地產行業結構性矛盾的集中爆發。

2024年，行業面臨需求萎縮、土地財政依賴、融資渠道收緊等多重壓力，房企毛利率持續下滑，高杠桿模式難以為繼。

萬科作為曾經的“市場化標桿”，其流動性危機迅速引發系統性風險擔憂。

在此背景下，深鐵集團的角色從“財務投資者”轉向“風險化解者”，背后是國資主導的必然邏輯：

風險外溢防控：萬科若違約可能沖擊供應鏈、金融機構及購房者信心，威脅經濟穩定；

國資信用優勢：深圳市國資委統籌超5萬億元資產為深鐵提供支持，通過注資、資產劃撥增強其救助能力；

政策導向轉變：從“房住不炒”到“保交樓”，政府從監管者轉向直接參與者，國資成為房企“軟著陸”的關鍵力量。

三、治理重構：從“不干預”到全面接管

深鐵集團對萬科的支持并非僅限于資本層面。2025年初，深鐵加速接管萬科核心管理層：

人事換血：深鐵集團董事長辛杰接任萬科董事會主席，十余名深圳國資背景高管入駐總部及區域核心崗位；

戰略轉向：收縮多元化業務，聚焦住宅開發，清理非核心資產（如轉讓紅樹灣項目權益）；

治理制衡：部分部門設置“雙管理班子”，保留職業經理人同時引入國資代表，形成過渡機制。

這一轉變標志著萬科從“職業經理人主導”徹底轉向“國資深度管理”模式，但也引發市場對決策效率與創新活力的擔憂。

四、行業啟示：房地產“新常態”與國資化浪潮

深鐵與萬科的案例折射出行業三大趨勢：

1.國資主導化：地方國企通過入股、托管介入民營房企，防止風險擴散；

2.業務聚焦化：房企收縮至核心城市優質項目，萬科明確“回歸住宅主業”；

3.融資分化：國資背景企業更易獲得低成本資金，中小房企加速出清。

然而，這一轉型亦伴隨爭議：

道德風險：政府救助頭部房企可能助長“大而不倒”預期；

效率權衡：國資管控或削弱市場靈活性，萬科過去引以為傲的職業經理人文化面臨挑戰。

五、未來展望：深鐵能否“止血”？

深鐵集團能否扭轉虧損局面，取決于三大關鍵：

1.萬科債務重組：2025年需避免違約，尤其需應對5月境外債、7月境內債的兌付高峰；

2.主業造血能力：提升軌道交通運營效率，探索“地鐵+物業”模式的價值釋放；

3.治理平衡：在國資管控與市場化運營間找到新平衡點，避免過度干預。

對行業而言，萬科事件標志著“高杠桿時代”的終結，一個以國資主導、風險化解為特征的新周期已然開啟。

未來，房地產企業需在政策框架內重新定位，從開發銷售轉向運營服務，而這一轉型注定伴隨陣痛與重構。

結語

深鐵集團的巨虧，既是萬科危機的連鎖反應，也是房地產行業轉型的縮影。

當市場失靈時，國資的“兜底”成為維穩的無奈選擇，但其代價與長期影響仍需觀察。

如何在效率與安全、市場化與國資化之間找到平衡，將是行業未來十年的核心命題。

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