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上海外環外最熱門的板塊

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  上海樓市幾十年的大發展,給很多板塊帶來了歷史性的機遇。

  如今的上海版圖從內環內約120平方公里的小范圍,

  發展到了郊環輻射全上海6340平方公里的程度。

  眾多板塊的地段價值在一次次的歷史浪潮中不斷提升。

  即便是曾經荒涼的外環,也有了非常高的價值。

  如今,上海的城市邊界已經突破物理環線。

  外環外一些板塊,熱度幾乎超越內中環。

  

  浦東唐鎮

  唐鎮,外環外首個二手房價突破10萬+的板塊。

  出道即是國際社區,拿到了相對不錯的規劃基本盤。

  另有“張江輻射區”、“連接臨港和市區的中樞紐帶”,這些響當當的名頭加持。

  各大媒體都在為唐鎮造勢,一時之間賺足了眼球。

  不過唐鎮自身也爭氣,產業、學區、土地、都舍得砸資源。

  再加上周邊有金橋、張江、川沙三大副中心,以及2號線貫穿,外加宜居的城市界面。

  唐鎮崛起是遲早的事情。

  

  唐鎮最初的定位是類似于徐涇別墅區的存在。

  這里造的第一批豪宅公寓,檔次和產品力都不低。

  當初開發商不計成本把標桿盤的品質推高,直接拔高了整個板塊的上限。

  綠城玉蘭花園一期的御園、金大元御瓏公館等,品質不俗。

  因為本身就是外環郊區,綠化做得很好、樓間距也可以做得更大,稀缺性無敵。

  如果放到內環,估計都能和翠湖掰一掰手腕。

  隨著張江科學城的快速發展,唐鎮的供應開始偏向改善。

  三兄弟大名城紫金九號、仁恒東郊花園、浦發羅蘭翡麗,成為板塊頂流。

  疊加2020~2021年的學區帶動的整體行情,這里的房價一路飆升到10萬+。

  唐鎮成了浦西人民看不懂的外環神話。

  

  青浦徐涇

  青浦破,但均價高。整個區的房價全靠徐涇撐起來。

  

  徐涇作為上海近郊唯一的別墅片區,還有個外號,叫浦西外環的宇宙中心。

  徐涇所在的商務區,緊鄰虹橋樞紐,現在有機場聯絡線和2/10/17號線四條地鐵通過,后續還有13號線西延伸/嘉閔線/示范區線,一共7條地鐵線在此交匯。

  這里各項配套完善,大虹橋規劃加持,自住適宜。

  作為大虹橋核心區的頂流,徐涇是前幾年炙手可熱的買房地段,也是炒房客的重災區。

  板塊內的標桿小區仁恒西郊花園,巔峰時期的價格可以賣到9萬/平。

  

  現在仁恒西郊花園價格跌到了6萬出頭。

  板塊所面臨的問題是:次新房多,整體供應量大,有不小的拋盤壓力。

  等到2026年徐涇的大批量項目陸續進入二手市場,二手房價格還有一定的壓力。

  不過好在徐涇可供應的土地比較少了。

  后續的新增壓力沒有,主要壓力都在2026-2029年。

  

  徐匯華涇

  高大上的徐匯區,有一個被外環線割裂在外的板塊,就是華涇

  徐匯對于華涇的定位是:

  “十四五”期間,華涇地區將成為徐匯區主要的人口導入地區和土地資源儲備地區。

  華涇地區成為重要戰略循環節點。

  也就是說,華涇就是徐匯的主戰場。

  畢竟徐匯除了華涇外已經沒什么地段可供開發了,只能重金投入華涇。

  規劃上,華涇已經是南徐匯的科創門戶,北楊人工智能小鎮,“華之門”,徐匯南部最大的商業商務中心。

  

  交通上,已經通車的15號線、機場聯絡線,還有在建的19號線、23號線,未來四條地鐵在華涇交匯,是外環外軌交密度最高的板塊之一。

  從華涇出發,坐地鐵15號線,直達寶山南大、普陀真如、長寧古北、漕河涇;

  坐19號線,到達前灘、世博、陸家嘴、北外灘等核心區;

  坐23號線,到達徐匯濱江、紫竹、老閔行;

  坐機場聯絡線,直達虹橋樞紐和浦東國際機場;

  發達的交通優勢,為華涇帶來不少企業和人流。

  除交通外,華涇最撐門面的還是教育。

  不僅有高安路第一小學——華展校區。還有徐匯實驗小學、徐匯中學南校區(新校區)、華育中學初中部以及民辦位育中學的高中部、紫陽中學等。

  要說最強助力,一定是徐匯濱江的規劃落地。

  徐濱高單價+大戶型,多少有點不接地氣,此時南邊同樣臨江的華涇,就成了不錯的選擇。

  最近兩年上海樓市調整,華涇的房價還算堅挺,跌得不多:

  標桿小區之一印象歐洲去年11月份成交單價還在9.7萬左右。

  

  

  

  嘉定南翔

  嘉定南翔,外環外第一鎮,是嘉定除了江橋之外,距離市區最近的板塊。

  也是整個嘉定區城市界面最好的板塊,經濟實力僅次于安亭。

  南翔曾立志打造上海第一個市郊CBD,雖然后來已失敗而告終,但其實力仍不容小覷

  這些年,嘉定區的規劃中,凡是核心的、優質的商業配套大部分都集中在南翔和嘉定新城。

  南翔印象城和中信泰富萬達廣場的開業,把嘉定區的商業水平都拉升了一個新高度。

  

  現在南翔在嘉定,就像北外灘在虹口,這是一個區的城市名片。

  國企央企都去南翔拿地,城留香園勁銷千套、華潤時代之城五開五爆,新房熱度一直很高。

  這里的二手房大多是剛需樓盤,性價比不錯,總價二百多萬就能上車。

  

  

  閔行浦錦

  浦江鎮隸屬閔行,但閔行飛升主城區時沒帶它,被戲稱為“閔行棄子”。

  后因與浦東接壤,抱上了前灘的大腿。

  

  與唐鎮深居浦東腹地難以吸引浦西客群不同。

  浦江鎮是少有的能同時承接浦東和浦西市區外溢的地方。

  說它是 外環C位 也不為過。

  

  其核心區浦錦街道商品房單價最高突破9萬,成為前灘外溢紅利的直接受益者。

  低密宜居+前灘輻射是浦錦的核心競爭力。

  浦錦街道的商品房,以一品漫城片區和華僑城片區為主。

  社區環境媲美新江灣城,低密宜居。

  板塊緊鄰前灘,8號線3站直達CAZ核心區,承接前灘高房價外溢客群。

  擁有仁濟南院、復旦耳鼻喉科醫院兩家三甲醫院,外環罕見。

  盡管存在行政邊緣化隱憂,但其“上海南部新江灣城”的定位,疊加CAZ延伸段屬性,仍具長期潛力。

  對于預算有限的改善客群,浦錦街道商品房仍是性價比之選。

  不過交通依賴擁擠的8號線,商業能級還是不足。

  另外閔行區資源傾斜有限,產業導入緩慢。

  南部魯匯片區發展滯后,需長期等待。

  

  小結

  這些熱門板塊的誕生,本質是城市擴張與人口遷徙的必然產物。

  外環外的價值,不在環線距離,而在“城市功能完整性”。

  這些板塊或許沒有內環的百年底蘊。

  卻以 產城融合、低密宜居、規劃紅利等新邏輯,

  成為新上海人安家置業的“新主場”。

  這里不是上海的邊緣地帶,而是新移民重構的“新中心”

  注:該篇文章僅代表個人見解,不構成交易建議。

  

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