7月24日，上海土地市場將迎來2025年第六批次集中土拍的高潮。本次推出的8幅地塊分布于多個區(qū)域，總起拍價高達236.7億元。最引人注目的是位于內(nèi)環(huán)核心區(qū)的三宗“黃金地塊”：徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)、靜安東斯文里、虹口北外灘地塊。

這三幅地塊不僅地理位置優(yōu)越，更因其歷史價值與開發(fā)難度，對房企的運營能力提出前所未有的挑戰(zhàn)。在土拍市場整體降溫的背景下，內(nèi)環(huán)核心地塊的爭奪成為檢驗上海樓市健康度的試金石。

稀缺資源：三宗內(nèi)環(huán)地塊價值解析

上海內(nèi)環(huán)土地資源的稀缺性在本次土拍中體現(xiàn)得淋漓盡致。一次性推出三宗內(nèi)環(huán)核心地塊，數(shù)量已追平上半年公開土拍的總和。

每一幅地塊都帶著獨特的歷史印記與開發(fā)挑戰(zhàn)。

徐匯衡復(fù)地塊堪稱本次土拍中的“王炸”。這塊僅4700平方米的袖珍地塊位于徐家匯與衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)交界處，步行300米即達1/9/11號線徐家匯站。

該地塊的起始樓面價高達16.36萬元/平方米，即使底價成交，也將創(chuàng)下全國涉宅地單價新高。

地塊容積率僅1.3，限高15米，開發(fā)商需在不足5000平方米的地塊上配建330平方米公建與580平方米商業(yè)。

靜安斯文里地塊承載著上海石庫門文化的厚重歷史。作為上海現(xiàn)存規(guī)模最完整的成片廣式石庫門建筑群，該地塊位于蘇州河南岸約100米，1公里內(nèi)匯聚4條軌交。

這幅商住混合用地起始樓面價8.78萬元/平方米，地上建筑限高150米。79%住宅+21%商辦的配比，加上住宅7000元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)示著“超高層住宅+風(fēng)貌商業(yè)”的長周期開發(fā)。

虹口北外灘地塊則是北外灘2020年規(guī)劃首幅公開出讓的宅地。該地塊距在建480米浦西第一高樓僅300米，步行200米即達19號線周家嘴路站。

經(jīng)歷了從商辦用地到純住宅用地的規(guī)劃調(diào)整，容積率從6.2降至2.63，無中小套型限制與保障房配建，為高端產(chǎn)品設(shè)計留足空間。

運營挑戰(zhàn)：超越資本競逐的新維度

本次土拍中，三幅核心地塊的爭奪已超越傳統(tǒng)的資本競逐，進入運營能力比拼的新維度。

徐匯衡復(fù)地塊的開發(fā)如同在歷史畫卷上作畫。項目需在武康大樓等百年建筑環(huán)繞中尋找現(xiàn)代居住與歷史保護的平衡點。地塊東南側(cè)2222平方米的保護建筑必須原樣保留，這些建筑目前用途為住宅、商業(yè)和公服配套。

未來項目住宅總建筑面積僅5200平方米，按照周邊風(fēng)貌別墅單價20萬元以上的市場行情，單套總價預(yù)計在5000萬元以上。

靜安斯文里項目面臨復(fù)雜的城市更新挑戰(zhàn)。作為石門二路-01更新單元的一部分，開發(fā)商需在保護石庫門建筑群的同時，打造高達150米的超高層住宅。

地塊周邊競爭激烈，1公里范圍內(nèi)有海玥·黃浦源、昌平云岸、華發(fā)仁恒蘇河世紀(jì)三個在售新盤，2025年前五個月成交均價在14-15萬元/平方米。

虹口北外灘地塊雖然卸下了商辦包袱，但仍需在區(qū)域內(nèi)新盤扎堆的環(huán)境中突出重圍。距離地塊不遠的碧云北外灘·尊邸2024年底首開，推出均價13萬元/平方米的高層產(chǎn)品，當(dāng)天去化率超60%。

中糧·北外灘壹號也預(yù)計2025年下半年入市。

市場環(huán)境：土拍降溫下的冷熱分化

本次土拍正值上海土地市場整體降溫期。第六批次土拍整體溢價率僅為0.5%，刷新2023年以來月度溢價率新低。

房企參拍熱情明顯下降，民企再次“隱身”，央國企成為投資主力。這與新房市場去化趨緩直接相關(guān)——上海9月新房成交規(guī)模僅有47萬平方米，與5月水平基本持平，政策效應(yīng)出現(xiàn)邊際遞減。

市場分化日趨明顯。市區(qū)優(yōu)質(zhì)項目如新天地翠湖天地六合庭和中海領(lǐng)邸均實現(xiàn)“日光”，但部分項目開盤去化僅3成。

外環(huán)區(qū)域項目普遍承壓，這種分化導(dǎo)致房企對非熱點區(qū)域地塊的競拍積極性明顯下降。

上海土地供應(yīng)呈現(xiàn) “雙軌并行”格局。截至2025年6月，上海通過協(xié)議出讓的地塊數(shù)量達26幅，金額近900億元，超過同期集中土拍的19幅地塊、634億元成交額。

徐匯東安新村3幅組團舊改地塊通過協(xié)議出讓，總成交價達523.03億元，由上海地產(chǎn)和徐匯城投拿下。

國資企業(yè)通過協(xié)議出讓鎖定地塊后，往往會通過聯(lián)交所引入有實力的房企合作開發(fā)，形成“政府定規(guī)劃-國企拿地-房企操盤”的高效閉環(huán)。

多維布局：六批次土拍全景掃描

除三幅內(nèi)環(huán)黃金地塊外，本次土拍還有多個區(qū)域的地塊值得關(guān)注。

普陀真如地塊組合是本批次出讓價格最高的地塊，起始總價57.15億元。該地塊位于真如副中心，是區(qū)域開發(fā)加速沖刺階段的重要拼圖。

住宅部分起始樓板價約6.3萬元/平方米，周邊次新房均價在10萬元/平方米左右。

浦東唐鎮(zhèn)地塊延續(xù)了區(qū)域熱度，起始樓面價3.74萬元/平方米。地塊鄰近已售罄的華發(fā)半島華庭與安高·申宸院，以及認(rèn)購率196%的保利天奕。

唐鎮(zhèn)憑借其位于張江科學(xué)城與金橋腹地的地理位置，始終是上海樓市的置業(yè)熱門。

閔行莘莊地塊作為上海西南門戶的補倉，起始樓面價4.33萬元/平方米。區(qū)域內(nèi)近一年未有宅地成交，距地塊最近的新房項目中企·云啟春申銷售均價8萬元/平方米，去化率超85%。

青浦新城與奉賢新城地塊則代表了上海遠郊發(fā)展的戰(zhàn)略布局。青浦新城地塊位于長三角一體化示范區(qū)，背靠華為研發(fā)中心、西岑科創(chuàng)園等產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。

奉賢新城地塊容積率僅1.2，適合打造低密產(chǎn)品，作為奉賢傳統(tǒng)核心區(qū)，地塊更像是城郊土拍的“安全牌”。

土地開發(fā)邏輯正從“價高者得”轉(zhuǎn)向“運營者勝”。內(nèi)環(huán)地塊的競得者不僅需要支付百億資金，還需在歷史建筑與現(xiàn)代住宅間找到平衡點。

國資企業(yè)通過協(xié)議出讓鎖定核心地塊，再引入房企合作開發(fā)的“雙軌制”，已成為上海優(yōu)化空間布局、提升城市能級的重要模式。

土拍落槌時刻，將為未來上海住宅版圖埋下伏筆。