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房哥新欄目，西安二手房報告，以實景看小區，只談自住不投機，尋找當下“高性價比”二手房。

我們將重點關注高新三期，軟件新城，曲江二期，曲江南湖等區域，為大家展示，尋找優質二手房小區，今天更新，雁棲玫瑰園。

剛剛過去的五一假期，西安人的狀態分為以下兩種：

出門的：堵、堵、堵、堵、堵、堵、堵……

在家的：土、土、土、土、土、土、土……

短短五天時間，西安人吃了足足三天土，早上出門看天氣預報，PM10指數709，嚴重污染，全國794個城市里，排名倒數第五。

沙塵漫天的時候，也是大眾對四代住宅最矛盾的時候，圍繞四代適不適合西安，露臺不封怎么住的討論，也是經久不衰。

今天，我們將走進西安四代住宅的鼻祖小區，也是西安住宅天花板的雁棲玫瑰園，來看看不封露臺的四代豪宅，到底有無撿漏機會。

本套房源建面約228㎡，精裝修，2021年交付，目前業主報價1080萬，還帶兩個車位，一個儲藏間，價格上還有不小的可談空間。

雁棲玫瑰園

高新的中大，曲江的萬眾，浐灞的源邸，這是西安豪宅市場沒有爭議的三塊拼圖，其中最為人熟知的當屬曲江萬眾，幾乎承包了曲江的地標圈。

（曲江玫瑰園）

W酒店、康橋、德宏學校、萬眾酒店、曼蒂廣場都是萬眾的產業，住宅領域純豪宅，包含曲江玫瑰園、玫瑰莊園、雁棲玫瑰園、流光云谷、九曲松間、云松間等。

（雁棲玫瑰園）

其中，雁棲玫瑰園也被稱為西安四代住宅的鼻祖，在四代還未普及的2021年之前，雁棲已實現超大的錯層露臺，以至于各個中介暢想四代住宅交房后，到底封不封，怎么用，都會去看一眼這里。

（雁棲玫瑰園露臺實景）

從交房入住至今的實景看，露臺確實沒人封，也沒見多少人種菜，最多就是涼椅，遮陽傘，簡單綠植，雖有露臺，但定位豪宅，室內面積本就開闊，露臺的存在感也就有限。

雁棲玫瑰園的四代住宅入住實景，也在西安眾多即將交付的四代小區打了樣，大面積統一，小戶型雜亂的局面，應該是無法避免了。

到底頭頂西安四代鼻祖+豪宅天花板的小區，實景到底什么樣，此套撿漏房源價格，產品如何，繼續往下看。

大門立面

雁棲玫瑰園僅一個入口，設置在西側的觀鳳路上，大門外觀低調簡約，米白色的石材搭配深色鋁板，構成方正門頭，社區標識也只在墻面簡單標注。

遠遠望去，門頭與社區圍墻融為一體，僅預留一處開口，沉穩而內斂，十分注重豪宅隱私。

（小區主入口實景）

功能上，大門左側安裝電子門禁，行人刷臉從閘機通過，中部地庫出入口設保安亭，車輛在此出入，社區實行人車分流。

（外立面實景）

立面部分，園區有14棟小高層，采用全包鋁板和石材干掛外幕墻，外觀輕盈典雅，具有天然的紋理和質感，且在飽經風雨后依然可以歷久彌新。

南向立面，透明玻璃落地窗，通透明亮，外掛錯落有致的觀景露臺，同時四層一轉換露臺，實現270°環景視野。

北向、側面，窗框部分，均采用金屬包邊，美觀耐用，局部搭配深色金屬鋁板，增加立面層次，空調機位采用金屬格柵遮擋，保證外觀整齊劃一。

細節上，米白色的石材外墻，物業會定期安排清洗，提升居住環境的舒適度。

景觀園林

雁棲玫瑰園占地約95畝，規劃有14棟9-14小高層，容積率2.0，低密舒適，園區留足了綠化空間。

（小區樓位分布圖）

從樓位分布來看，雁棲玫瑰園采用點陣式布局，整體平鋪有序，但樓體間角度錯落有致，最大化消除對視關系，保障了業主私密的居住需求，同時為宅間預留出開闊的景觀營造空間。

（園區景觀實景）

在景觀上，社區注重疏密有致的多元空間打造，樓宇間每一處的景觀設計，均有新穎且差異化的布局。

如參天樹陣、曲折小徑、休閑廊架、下沉庭院、緩坡草坪、臺地景觀等等，游園過程中，步移景異，目不暇接，自然與建筑相輔相成，人與景觀互動共融。

（下沉庭院實景）

園區在景觀布局中加入了下沉庭院，并與地庫相連形成景觀車庫。院內采用枯山水的營造手法，內容極簡但協調，通過石塊、砂礫和草木等精心布置，營造出自然山水的美感，同時在精神上給人以寧靜、放松的心靈體驗。

（休閑廊架實景）

園區內各式各樣的廊架也是一大景觀亮點，其不僅提供了休憩與社交空間，且廊架材質各異，造型不同，充滿藝術性，與周圍環境巧妙融合，成為視覺焦點，美化園區環境。

（組團&樹陣景觀實景）

苗木部分，景觀組團精巧緊湊，搭配有致，養護得當，以地被+灌木+灌球+多種喬木組合搭配，小喬風姿綽約，大喬傲然挺立，形成色彩繽紛、富有層次的園區景象。

樹陣景觀主要點綴在開闊的空間內，且多以大喬呈現，如銀杏、櫟樹、水杉、七葉樹等等，樹干筆直，冠幅舒展，營造出一片片詩意盎然的自然空間。

（苗木細節展示實景）

在樹種選擇上，有羅漢松、黑松、染井吉野櫻、金桂、銀杏、水杉、紫薇、櫟樹、七葉樹、雞爪槭、紅楓、白蠟等等。

踱步園中，春賞櫻吹雪落，夏看萬木蔥蘢，秋有金桂飄香滿園，銀杏披甲鎏金，冬日蒼翠松柏逆風而生，四季皆有景，朝暮俱成色。

（灌木景觀實景）

灌木部分，以多層灌木為主，園內常見灌木有冬青、紅花檵木、十大功勞、紅葉石楠、卵葉女貞、小葉黃楊等，栽種密實，修剪齊整，排布緊湊，層次突出，整體觀感良好。

（灌木景觀細節）

在灌木細節上，所有樓棟四周用高綠籬進行圍合，綠籬栽種密實，灌木間不留縫隙，確保一層住戶的隱私。

（地面鋪裝實景）

地面鋪裝上，園路主要采用芝麻白+芝麻灰磚石鋪設，利用不同拼接方式，增加園路增次，并通過增加座椅、景觀等縮小路面留白，弱化園路的空曠感。

（園區圍墻實景）

園區四周用實體墻進行圍合遮擋，墻面鋪貼珍珠白石，與建筑立面整體呼應，厚實的圍墻增強居住私密性，實現出則繁華盡攬，入則靜謐獨享的居住體驗。

社區配套

園內設有一處開闊的兒童活動區，地面為彩色塑膠材質，柔軟厚實，踏感舒適。

（兒童娛樂場地）

場地上娛樂設施色彩鮮艷，造型童趣，常見的有滑滑梯、攀爬物、彈簧木馬、平衡旋轉圈、轉碗等，場地周邊綠植遍布，庇蔭效果較好，并設置休息座椅，細節周到。

（園區活動場地）

園區設有器械活動區，有自發電式健身車、橢圓機、揉推器等，此外還有籃球、乒乓球、羽毛球等球類活動場地。

（園區休息設施）

園內設置有大量休息區，多數分布在廊架內和宅間空地，座椅數量多，造型豐富，不少帶有軟裝，兼顧舒適與美觀。

公區實景

（戶外大堂實景）

戶外大堂部分，門頭造型方正簡約，鋪裝黑色石材，顏色深邃，光澤感強，搭配玻璃單元門增加通透感，門口安裝落地式電子門禁，整體低調有質感。

大門兩側景觀掩映，為灌木+灌球+大小喬木組合形式呈現，景觀對稱分布，錯落有致，營造歸家氛圍。

（戶內大堂實景）

戶內精裝大堂，雙層挑高，空間方正開闊。墻面采用冷色系硬包材質與暖色木飾面組合，地面采用米白色石材與木紋磚組合鋪貼，背景墻采用內嵌金屬柜的形式，凸顯輕奢質感。

通過多種材質、色調和裝飾的搭配，呈現出層次豐富，充滿格調的內部空間。

照明方面，頂部懸浮吊頂。采用筒燈+燈帶照明，墻面金屬柜內也嵌有燈帶呼應，營造溫馨氛圍。

功能上，大堂設置接待區，擺放造型沙發，兼顧實用性與裝飾效果。

（電梯保護實景）

電梯部分，轎廂空間寬敞，內部裝飾華麗，照明充足，通風良好，運行平穩，衛生整潔。

電梯品牌為蒂森克虜伯，設有高矮兩處按鍵區，可容納18人，載重1350kg，超大空間更為舒適便利。

（平層電梯間）

平層電梯間，小高層兩梯兩戶設計，入戶區獨立門廳，墻面木飾面+石材地面，通過筒燈與墻面內嵌的燈帶照明。

獨立門廳私密性較好，門口裝有收納柜，可放置隨手物品以及作為換鞋區，在歸家前進行潔污分離。

（地庫大堂實景）

地庫大堂部分，精裝大堂，內部裝飾、用料與首層戶內大堂基本相同，開闊的挑高與寬敞空間舒適大氣。

地庫入戶區域，安裝落地式電子門禁和自動玻璃單元門，門頭及頂部米白色鋁板全包，平整、光潔，非常有質感。

（地庫實景）

地庫部分，做了非常美觀的地下光廳入庫，地庫內部寬敞明亮，石材地面，頂部金屬格柵，立柱鋁板包裹，車位劃線標準，標識清晰，所有私家車位設置車牌號標識牌。

下沉庭院景觀車庫，讓車庫與自然光貫通，增加了景觀動線，讓車庫不再是一個封閉的空間，同時，此處也可直接通往園區，實現地上地下的互通，充滿樂趣與創新。

房東報價

此次展示的二手房源，來自雁棲玫瑰園，為小高層的低樓層，兩梯兩戶設計，獨立入戶門廳，建面約228㎡，精裝交付。

（建面約228㎡戶型平面圖）

戶型部分：主流的大平層橫廳結構，三室兩廳四衛布局，南向面寬約15米，主次臥、客廳朝南，其中南向約37㎡陽臺，保證視野采光最大化，北向約27㎡露臺，實現270°觀景。

過往成交：

（雁棲玫瑰園過往成交價）

截至今天，雁棲玫瑰園已有多套成交，同類戶型面積，最低成交單價為50087元/㎡，最低總價為1149萬，2023年至今，價格比較穩定。

房東報價：

此房源為一手房東，21年交付的次新房，開發商精裝交付，該房源已滿二，目前業主報價1080萬，還帶兩車位，一個儲藏間，價格上還有不小的可談空間。

（建面約228㎡室內實景展示）

裝修標準：

入戶雙開鋼木復合門，全屋大金品牌中央空調、新風系統，帶有可視對講，中央軟水、凈水系統。

室內墻面采用木飾面、壁紙、石材以及軟包、硬包等材質鋪裝，地面鋪設實木復合地板。

廚房部分，墻地面鋪裝石材，安裝地柜、吊柜、涼霸、拉籃、抽拉龍頭，帶有西廚島臺。煙機灶具、洗碗機、雙開門冰箱、蒸烤機等全部為德國高端品牌——美諾。

與廚房相連的生活陽臺，帶有美若品牌洗衣機、烘干機。此外，臺盆、水池都已安裝到位。

衛浴部分，鋪裝石材，做干濕分離設計，馬桶、臺盆均為德國高端品牌，杜拉維特和高儀，鏡柜、淋浴屏、花灑、壁龕、五金等全部安裝到位，其中主衛為雙臺盆，帶電動馬桶。

此外，全屋做了實木柜體的定制，像客廳的電視背景墻，臥室的衣柜，主臥衣帽間收納柜、衣柜以及梳妝臺都全部涵蓋，將品質、美觀與實用性拉滿。

文章篇幅有限，關注雁棲玫瑰園，曲江片區，二手房低價房源的，可添加文末微信，及時跟蹤聯系。

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作者：緊那羅

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