近期，各大房企陸續發布2024年年報業績，可以明顯看的經營性業務成為絕對主角，部分頭部房企憑借商業運營、長租公寓、資產管理等業務，在去年收獲了數百億營收，成為集團凈利潤的一大來源。

本期，URI城市租住將深入解讀六家住房租賃頭部企業2024年財報，系統剖析其戰略規劃與業務布局的共性，提煉可復制的發展經驗與創新實踐案例，為行業高質量發展提供深度參考與借鑒。

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持續擴大租賃住房業務版圖

布局規模穩步增長

財報顯示，萬科泊寓累計管理規模約26萬間，其中納入保租房的房源超12萬間，位列市場化機構納保量第一。穩定出租率超95%，前臺GOP利潤率達90%，穩居集中式住房租賃行業規模首位。

龍湖冠寓租金收入26.5億元，較去年同期增長了4%，貢獻占比高達83%，為集團帶來了穩定的現金流和利潤貢獻，已成龍湖資產管理航道重要支柱。

招商伊敦長租收入12.34億元，同比增長13%,、房源總量3.42萬間，新拓展12個項目，開業6個月以上項目出租率達90%。

租賃服務商貝殼新拓展規模幾乎翻番，規模效應愈發明顯，并帶動收入大幅增長。

URI城市租住觀察到，數據背后房企的生存邏輯顯然已根本性轉變：從依賴土地紅利轉向經營紅利，從高杠桿擴張轉向精細化運營。租賃業務不僅成為現金流"穩定器"，更成為企業穿越周期、重構商業模式的關鍵戰場。當然，財報中也有顯示，例如華潤有巢等企業面臨租金單價下行風險，需通過多元化收入（商業、車位）平衡收益。

近年來，隨著各大城市保租房源的集中供應，加劇租賃市場的競爭；相關數據顯示：2024年一線城市租客租金支出占比從2019年的30%-40%降至20%；客戶支付能力下降和市場供應的增加，倒逼企業在新形勢中尋找結構性機會，聚焦差異化特色發展路徑，不斷提升運營管理效率，為自身轉型發展注入新動力。

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頭部玩家方法論：

運營能力取代規模神話

在租賃賽道進入"下半場"的當下，頭部企業戰略選擇呈現四大共性特征，揭示了行業轉型的核心方向。

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"坪效思維"取代"規模思維"

算好每平米的賬

隨城市發展進入“存量時代”，且政策持續釋放相關信號，深度參與城市存量不動產的改造盤活已成為創造“增量價值”的重要主體。房企不再盲目追求房源數量，而是聚焦存量資產效率提升。"坪效思維"取代"規模思維"，成為運營能力的分水嶺。

以萬科為例，“堅持存量資源盤活為主導、精準投資為補充”的投資策略。2024年公司累計獲取新項目13個，其中新獲取資源中存量盤活項目11個。2024年萬科通過盤活合計新增和優化產能412億元，持續改善資源結構。

龍湖冠寓利用其優勢，加大輕資產業務上的開拓。2024年冠寓通過存量物業改造新增的保租房占比高達73%。以北京南三環的郭公莊地鐵站旁一座被閑置五年的老舊商場為例，經過冠寓的巧妙改造，成功轉型為700多間保障性租賃住房，并在短短三個月內實現97%的高出租率。此外，數據顯示，冠寓2024年新增房源的同比增速降至5%，而代建及存量改造項目的占比則突破60%。

2024年招商伊敦完成了對老舊項目壹間·檳榔園和深圳泰格壹棠服務公寓的煥新升級，其中壹間·檳榔園沿襲了“簡法生活美學”的設計風格、重構了戶外空間與公區，書吧和健身會所總占地面積擴展到360m2，為租戶打造了更精致、更有品質感的活力社區空間。據財報披露，壹間·檳榔園改造房源在入市兩個月內出租率就已高達95%。

URI城市租住觀察到，眾多企業開始緊抓政策窗口期，推動存量資產價值釋放，構建可以穿越周期的房地產發展新模式。不僅龍湖，中海、萬科等通過輕資產模式降低資本投入，優化盈利結構。

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資本閉環成型：

租賃住房REIT打通全生命周期

URI城市租住觀察到，政策驅動層面，保障性租賃住房REITs市場迎來擴募熱潮，以招商、華潤為代表的頭部企業積極推進相關項目落地，加速構建從項目開發、運營到資產證券化退出的完整閉環生態 ，不僅盤活存量資產，更有效提升了保租房領域資金循環效率與行業可持續發展能力。

租賃住房公募REITs的常態化發行，讓房企真正實現"投融建管退"閉環。幫助企業構建起“開發－運營－資本化－再投資”的良性循環體系。而進一步優化資本結構、實踐以存量帶增量的資產管理模式，仍將是企業接下來的重點發展方向。

招商蛇口在產業園區、租賃住房、集中商業等業態搭建了多個REITs平臺，成為行業典范。通過各REITs平臺打通資產退出通道，招商蛇口成功構建了持有物業“開發－運營－資本化一再投資”的良性循環體系，確立了“投、融、建、管、退”的全生命周期發展模式。

華潤通過“商業+有巢”雙REITs平臺撬動存量資產良性循環，促進不動產“投、融、建、管、退”體系愈發完善。實現在資產管理領域的重要創新舉措，也是夯實第二發展曲線的關鍵支撐。其中有巢REIT實現營業額人民幣7,908萬元，同比微增長1%；EBITDA人民幣5,004萬元，同比增長5%。

萬科還實現了多賽道REITs和Pre-REITs的突破，其中商業REIT已成功上市，物流和租賃住宅REITs也已進入申報階段，成為業內少數實現多業態、多層次不動產基金突破的企業，建立了符合行業未來發展模式的資產證券化能力。

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深耕運營時代：

精細化升級成為主旋律

在租賃住房資產管理的全生命周期中，業務邊界越來越清晰，精細化運營控制成本下限促使行業邁入"深運營"新周期。各家企業聚集戰略聚焦、模式創新、資源整合等不同方面，秉持資產管理視角持續提升運營效率。

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“品牌”培育力度加大的模式精細化

6家企業對租賃品牌培育力度再加大，比如對業務模式持續進行優化、加大對客研的投入力度等等。

中海聚焦業務模式的創新，通過客戶調研訪談，形成了22類長租公寓客戶的分類模型，并針對高端客戶細分出了35種高端客群細分模型。還提出了資管力、產品力、服務力、營銷力、組織力的“新五力模型”，將投、建、管、退的全價值鏈管理動作分解融入到業務經營單元，對長租業務進行了系統性、體系化的梳理。

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戰略布局的聚焦高能級城市

URI城市租住觀察到，在全國租賃市場戰略布局上，戰略越發謹慎，落子租賃項目的區域基本聚焦高能級高潛力的城市。

華潤在財報中明確，接下來會繼續聚焦于一線、強二線等人口凈流入城市中有產業支撐、有交通配套的可擴募資產。

招商的投資端向北上深杭等核心城市核心區域聚焦，不斷提高區域濃度和規模效益。這也是招商住房租賃REIT的資產出租率很少大幅波動和下滑的原因。

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數智化輔助，營銷+運營精細化升級

隨著租住業務的戰略地位逐年提升，圍繞品牌營銷和運營體系，進行多方面的優化和升級，數字化工具成為提效利器。

以萬科展開，長租公寓板塊應用了租賃管理系統及客戶服務 APP，大幅提升了項目的運營服務效率，實現租戶入住到退租全流程已經實現了“無紙化”。并且在過去一年內，全國范圍內累計開展了2300余場社群活動，參與人數超過 3 萬人。社群凝聚感，已經成為穩定出租率、提升續租率的利器。據披露，泊寓2024年的平均簽約租期比前一年延長了35天，客戶滿意度在95%以上，老客戶續租率接近60%……

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產品迭代持續升級：

從標準化到個性化，細分賽道

URI城市租住觀察到，越來越多的公寓品牌，把在住宅開發上的產品迭代思維注入在租住業務上。不僅產品線越來越細分，具體的規劃設計也開始注重個性化、在地化的元素，以滿足不同客戶的需求。

中海長租構建了“中海友里”、“中海海堂”兩大產品系，分別定位為商務服務型公寓和舒適社交型公寓。在海堂服務公寓深圳灣店，中海還聯動了騰訊云、如影智能等合作伙伴，落地了全屋智能系統，可一鍵控制休閑居家、辦公會議、觀影閱讀等多種場景切換模式。

龍湖冠寓針對Z世代的租住需求，推出了“菁英公寓”“樂活社區”等產品線，并在收納體系、智能家居、公共社交空間等細節上持續迭代，目前已迭代到4.0版。客戶續租率一直十分出色，租金溢價也達到了行業平均水平的1.5倍。

當房地產行業從"青銅時代"步入"黑鐵時代"，租賃業務不僅是房企的"第二曲線"，更是一場關于生存方式的革命。在政策支持與市場需求的雙重推動下，租賃住房市場未來具有廣闊的發展空間，那些能做好每一間房的運營、算清每一筆現金流的企業，將在新一輪周期中贏得主動權。

數據來源：公開數據 URI城市租住復核整理、URI城市租住 Data Bank

撰文: URI城市租住研究中心

內容審核:林夏

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶