文/粵進深 嚴明會

老黃埔又有新盤殺到。

五一期間，中交科城·黃埔未來城對外開放示范區，吸引了不少購房者前往參觀。

這個盤，其實就是將軍山項目。

項目前身，是去年12月初，中交城投和科學城集團聯手，以底價約8.5億元拿下的黃埔區廣深沿江高速以南、開發大道以東HPG-NG-06地塊，俗稱“將軍山地塊”。

樓面價很便宜，僅9482元/㎡。

這也意味著項目定價不會太高，單價大概率“2字頭”。（具體價格以開盤為準）

項目共規劃12棟樓，有3棟31-32層的高層住宅，2梯4戶；還有9棟16層高的小高層，2梯2戶。

預計首推的是1、4棟，目前流出的戶型圖就是兩棟樓的。戶型主打改善，有建面約125㎡、130㎡和169㎡，總貨量150套左右。

最近，項目樓層平面圖和戶型圖也出來了。

整體來看，每個戶型設計得都不錯，挑不出太明顯的問題，畢竟現在的開發商在產品力上卷得一個比一個厲害。

最大的亮點有兩個：

一是，陽臺占比最高可以擴展到30%，戶型使用率高達130%；

二是，每個樓層都打造了公共開放空間，這是以往很多項目中不曾提到的。

說是公共開放空間，其實就是業主們的空中平臺花園。但“爭議”也就出在這個平臺花園上——至于如何劃分，有點迷。

4棟還好說，根據樓層平面圖，不論是奇數層還是偶數層，平臺花園都是一個規規矩矩的長方形，兩戶業主一家分一半就好。

但1棟就不太好分了。奇數層有兩個小的平臺花園，面積也不大規則；偶數層更是只有一個多邊形的平臺花園，但距離03、04戶較近，跟01、02戶不挨邊。

很好奇，后期開發商會如何“安排”這個平臺花園。

黃埔未來城，作為黃埔第一個第四代住宅，也是黃埔首個30%陽臺率的項目，最大的賣點就是低密度 超高使用率。

項目容積率只有2.81，相比周邊在售項目萬科黃埔新城來說，密度低上不少。低容積率住宅，居住舒適度也會更高。

在項目施工現場，“低密寬境板樓”幾個大字尤其醒目。

△來源：中交城投

配套方面，項目在地鐵5號線/13號線夏園站附近，步行約1.2公里，乘坐地鐵到珠江新城大概需要一個小時或以上，優點是不用換乘，一線直達。

學校也不缺，項目規劃有1所45班九年一貫制學校和1所18班小學，還有2所幼兒園，不過目前尚未確定引入什么學校，所以這個方面是存在不確定因素的。

商業是個短板，項目1公里范圍內有領好廣場，不過已經比較老舊了，但也多少能滿足日常的消費需求。或者去蹭萬科黃埔新城的商業。

另外，項目所處的將軍山片區，未來定位是一個集居住、商業、產業、休閑于一體的產城融合區域，規劃上看還是很有發展潛力。

但就眼下來看，城市界面還是有點拿不出手。

項目周邊被物流園、荒地等包圍，大貨車來來往往，噪音粉塵不可避免，而且短期內難有較大改變。

還有一點不得不提，黃埔未來城產品設計得很好，但其所處地段更偏向于剛需，也就是在剛需地段走純改善路子，購房者會不會買賬，還要看開盤情況，價格上或會有驚喜。

貝殼找房顯示，目前項目周邊在售的有萬科黃埔新城、卓越招商臻瓏府、中建海絲城、中建未來方洲、廣州地鐵瓏岄上城等，在售均價3.3-4萬元/平方米。

據查，黃埔未來城項目開發主體為廣州中宜埔峻房地產開發有限公司（以下簡稱“中宜埔峻”）。該公司成立于2024年12月14日，即當時拿地后10天左右。

股權上，中宜埔峻由中交城市投資發展（廣東）有限公司、廣州峻森投資有限公司分別持股70%、30%。其中，廣州峻森投資有限公司為科學城（廣州）投資集團有限公司全資子公司。

中宜埔峻董事長為朱曉玲，總經理為趙樺。

據中交城投微信公眾號2024年2月發布的內容，朱曉玲是粵港澳區域投資拓展團隊的負責人。“2022年底，朱曉玲從投資發展中心華中區域負責人調任粵港澳區域負責人，接手大灣區拓展工作。”

另據黃埔教育基金會官微，5月6日下午，中宜埔峻總經理趙樺帶領開發部經理、財務部經理，到訪黃埔教育基金會，雙方就公益捐贈、教育支持等事宜展開深入交流。

△來源：黃埔教育基金會

看來，中宜埔峻正在積極推進黃埔未來城有關學校的事情。