北京進深 徐迪 朝陽三間房金茂滿曜近期開放了樣板間，正式的戶型分布圖也出街了。

主推五個戶型：115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居，東北角的1#樓和5#樓還有部分120和148戶型。

預計6月上旬開盤，西側150米的城市超級界面景墻會在5月底亮相。

北京進深此前根據總平圖大致預測了下戶型分布，相比之下，正式的戶型分布圖細化了園林空間設計。

可以發現小區里有很多水系，特別是沿著街坊路的兩側。

在這張戶型分布圖上，幾乎看不到街坊路的存在。整條路線九曲回腸，被各種大喬和弧形水池占據，很難讓機動車穿行。

平面圖上，一條12米寬的街坊路將小區拆成東西兩部分，也因著這條路的存在。

這條街坊路上設置了3個車行出入口，1個進入西區，2個進入東區，分別對應三排住宅樓。

小區總共規劃946個機動車位，其中有45個位于地面：西區有13個；其余在東區，集中在室外設備場和南側車行出入口位置。

放大鳥瞰圖，能明顯看到地面停車位。

這種規劃下，小區很難做到人車分流。但在五一之前，就有消息稱金茂滿曜的街坊路會做封閉管理。

在回復反饋意見時，開發商承諾將“按照掛牌文件要求街坊路與項目同期建成并對外開放；項目臨街坊路兩側不設置圍墻，不會對消防撲救場地造成影響?！?/p>

但是同時也補充了一句，街坊路開口以人行和消防應急口為主，平時無車行，對交通影響極小。

說白了，街坊路對外開放，但僅對行人和應急車輛開放，社會車輛不能通行。

實際上是把這條12米寬的街坊路變成了一條步行街。

人車分流的問題解決了，小區的封閉式管理還是沒能實現，道路對行人開放，兩側又沒有圍墻，這就意味著，不是本小區的業主，也可以任意出入。

更讓人好奇的是，街坊路不能走車，規劃的那45個地面機動車停車位，是用來干什么的呢？

公眾反饋意見中也提到項目內規劃地面機動車位和車行道路寬度的問題，建設單位表示，地面機動車位設置符合相關規范；地面車行流線為單向行駛，道路寬度滿足規范要求。

但在戶型分布圖上，已經看不到明顯的地上停車位了，取而代之的是綠化植被。

設計方案公示期間，共收到104條反饋意見，去重后不同意見有13條，除街坊路和地面停車場以外，陽臺和設備平臺相關問題也沒落下。

簡單整理了一下大家關注的重點：

1、關于項目公示圖紙表達的問題。應該是說總平圖過于精簡，沒有具體數字。

建設單位表示，這是委托具有資質的設計單位提供的總平面圖等設計文件，建筑間距、退線距離等均符合規范文件要求。

2、關于陽臺和設備平臺的問題。盡管總平圖上沒體現這些個“臺”，但眼睛雪亮的公眾還是從效果圖上看出端倪，慣例要求給個說法。

因此建設單位也是慣例承諾：開敞陽臺不封閉、設備平臺不封閉，并稱戶型設計、面積計算等都符合相關要求。

分局也做了背書，表示在規劃審批文件中明確開敞陽臺按照水平投影面積計算容積率指標，企業在后續銷售宣傳和房屋合同中均需注明開敞陽臺、設備平臺不得封閉。

3、關于11#樓東南角出小區通道距離路口過近問題

回復稱，該出入口為自行車出入口，開口位置符合交評等規范文件要求。

4、關于建筑立面外掛石材、鋁板幕墻、裝飾構架計算面積的問題

項目建筑立面局部采用外掛石材、鋁板幕墻，均按規范、標準的相關規定計算面積；

項目西側主入口裝飾構架為無頂蓋的景觀裝飾構架，建設單位承諾不封閉，裝飾構件不計算建筑面積。

5、關于規劃形態和高低拼接樓棟的問題

項目規劃形態符合《城市設計導則》要求，建筑高度不超過掛牌文件中規定的80米限高。

6、關于優化建議項目西側配電室、5#樓建筑立面優化的問題

建設單位意見：①配電室位置和長度已按建議優化調整。②5#樓西側山墻立面已按建議調整優化。

這個問題上，從反饋意見到回復意見，公示得都比較模糊，具體什么問題、建議調整優化成什么樣，都沒體現。

7、關于用地內文物的問題。也就是出讓文件中提到的一座清代墓園，現存石文晟繼妻佟氏誥封碑為普查登記文物，位于地塊西北角，要求原地保留，不可移動。

建設單位稱公示方案未遷移地塊內文物，并承諾按照掛牌文件相關要求對地塊內文物實施相應保護措施。

對比海淀幾個項目公示的反饋意見，金茂滿曜的反饋意見比平面圖還簡單，只說了關于什么的問題，但具體問題出在哪，并沒有表述。

項目官微對于產品介紹也是“詳略得當”，用了非常多的篇幅展示兩大賣點：科技+美學。

沿襲金茂的“健康舒居”基因，搭載前沿3.0科技系統，讓科技成為豪宅標配，健康、安全與隱私即成為舒居生活底色.

而在美學特質上，65x6.5米藝術風大門，愛馬仕旗艦店同款奢材與工藝拼接的街角景墻；外立面單元式玻璃幕墻體系，透光率91%+參數化金屬格柵；2000㎡星空穹頂藝術會所，8.5挑空……還提到一項，北京首個地上地下雙車馬院歸家系統：地上車馬院+地下車馬光廳。

具體這個系統什么樣，沒有進一步解釋了，現在只知道它地上地下都有停車位。

來張效果圖感受下↓

今年2月11日，保利金茂聯合拿下的三間房組合地塊，總價87.3億元。

包括兩幅住宅地塊：

南區06地塊地上建面7.71萬㎡，容積率2.8，控高60米（局部80米），折合樓面價約5.6萬元/㎡。

D區07地上建面9.21萬㎡，容積率2.5，控高80米，折合樓面價4.8萬元/㎡。

其中，D區07地塊由金茂操盤，打造為北京首個滿系產品：金茂·滿曜。

開發主體為北京滿茂置業有限公司，由金茂華北區域總經理吳進擔任項目公司董事長。

金茂滿曜規劃13棟8-26F洋房+小高層，住宅建面9.1萬㎡，共719戶，戶均建面約127㎡。

主力110㎡三居、130㎡/150㎡四居，面向剛改及年輕改善家庭客群。

層高基本都在3米以上，部分接近3.2米，符合住建部最新發布的《住宅項目規范》層高要求。

戶型贈送空間也相當可觀，預計加贈后得房率在90%以上。

頂配159㎡四居三衛

胖子戶型，面寬13.3米，進深12米。

但只做了南向三開間，超大面寬給到了客廳，6.3米的橫廳，整面玻璃窗。

套內約140平米的面積，LDKB占到了75平米。

南向兩個臥室都是套房，主衛雙臺盆+浴缸；次臥衛生間比較局促，并且沒有窗子。

北邊兩個臥室也都不大，一個9平米，一個10平米出頭。

這還是把設備平臺包進來之后算的。

這張戶型圖上，標出了陽臺進深：1.5米；設備平臺：1.05米。

金茂滿曜在回公眾反饋意見中明確承諾：在后續銷售宣傳和房屋合同中均需注明開敞陽臺、設備平臺不得封閉。

起步戶型115/116㎡三居兩衛

南向三開間，10.4米通面寬陽臺；北向約7米面寬設備平臺。合計贈送面積約15㎡。

廚房尺度驚人，比兩個次臥面積還大，G型格局，半島臺設計，餐廚一體。

廚房外接設備平臺預留上下水，可放置洗衣機做家政間使用。

小高層129㎡緊湊四居

南向兩個臥室與116戶型同等面積；

北向兩個臥室均不足10㎡，可以打通成大三居；

廚房小了很多，讓出一間臥室。

整體贈送面積還不如116戶型，不過入戶門外做了一組儲物柜，偷了一點公攤面積。

洋房133㎡四居雙衛戶型

四葉草格局，5米寬廳。

貫通電梯設計，約等于一梯一戶。

沒有室內玄關區域，入戶門在客餐廚正中間位置，推開門是一整個無比奢闊的動區。

這個戶型東北角臥室的設備平臺有轉角大窗，很奇特的一點是，與隔壁廚房之間沒有承重墻。

打通之后可以得到一個6.3米寬并且帶露臺的——小型宴會廳？

130平米的房子，這個設計出于什么考慮？

東北角次臥改成餐廳，有不錯的270度觀景視野；中間的餐廳，效法功德寺項目爆改“家庭圖書館”？

三間房兩幅住宅子地塊位置接近，屬于同一板塊，便于整體開發規劃。

兩塊地相距1公里左右，同在地鐵6號線沿線，其中D區地塊靠近黃渠站，距離朝陽路更近一些；南區地塊則緊鄰朝陽北路，褡褳坡站。

周邊配套資源基本一致，包括朝陽大悅城、星悅廣場、常楹天街等商業項目，民航總醫院、朝陽醫院（常營院區）等醫療配套。

附近主要新盤為保利和光煦境、三元嘉業的璽悅朝陽，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月開盤，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套現房入市，面積段104-127㎡，期房網簽均價8.37萬元/㎡；現房網簽均價7.56萬元/㎡。

現房比期房還便宜了8000多，不少期房業主現在都在討說法。

隔壁的璽悅朝陽（熹悅苑）的開發商北京三嘉泰富置業有限公司，是首農集團旗下三元嘉業的參股子公司。

項目于2023年8月2日獲得預售許可證，共獲批6棟樓、296套房源，同樣是大戶型為主，面積段99-151㎡三居四居，成交均價8.33萬元/㎡。

相較于這兩個基本售罄的項目，保利金茂三間房地塊最大的對手或是西邊5公里處的御翠園。

這是和記黃埔去年10月底新開的盤，共有3棟高層近400套房源+77套聯排別墅，目前網簽：89套高層，均價7.8萬/㎡；22套別墅，成交價8.3萬/㎡。

這個價格對三間房地塊來說壓力很大。御翠園的位置在五環內，接近東四環，姚家園板塊，周邊城市界面比三間房好太多，但房子本身差點意思，短面寬、長進深，十多年前的老戶型。

保利和金茂在產品上還是有后發優勢的。

此外，三間房區域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房單價僅4萬 ；再往東一點到管莊，柏林愛樂、萬象新天的二手房價也已經降到5萬出頭，對剛需客群非常有吸引人。

相關公司：金茂服務hk00816