2024年房企年報收官，最讓炸天團意外的是：

業績增長最猛的竟然不是招商、保利、華潤、中海……

而是象嶼地產！

就在不久前，象嶼地產交出了其2024年成績單：

營業總收入314.64億元，同比增加291.98%；

凈利潤20.17億元，同比增加126.12%；

歸屬母公司股東的凈利潤為8.52億元，同比增長40.59%。

一組可對比的公開數據是，TOP50上市房企（應該不包含象嶼地產）中，2024年營收同比增長的不到四成，歸母凈利潤同比增長的不到三成，而兩項都實現同比增長的房企只有2家——

陸家嘴和中駿，營收分別同比增長33%和94%，歸母凈利潤分別同比增長5%和2%。

但這兩家房企的業績增幅與象嶼地產相比，就有點小巫見大巫了。

畢竟這年頭，營收和凈利還能有三位數增幅的，絕對是房地產企業最大贏家！

事實真是如此嗎？

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答案是肯定的。

雖然象嶼地產本身并非上市房企，但按照債市要求也需披露年度業績。

不過，象嶼地產2024年業績大幅增長可能并非是其2024年真實表現。

在年報中，象嶼地產對營收等指標的大幅變動，解釋系項目竣工交樓結轉所致。

眾所周知，房地產行業的收入確認具有顯著滯后性，項目銷售后需等待竣工交付才能結轉收入。

因此，象嶼地產2024年營收增長，主要源于2022~2023年銷售項目的集中結轉。

而這兩年正是象嶼地產高速擴張時期。

從穩扎穩打到高舉高打，象嶼地產發展風格的轉變與董事長——胡新立的上位和改革密不可分。

2022年5月，胡新立出任象嶼集團黨委委員、象嶼地產黨委書記、董事長。

公開資料顯示，胡新立出生于1978年，2008年加入象嶼集團，從一名投資人員歷經了多個崗位，先后負責過投資、工程運營、營銷等，逐步成長為象嶼地產上海公司副總經理、總經理，象嶼地產黨委副書記、總經理。

胡新立上位后，開始主導象嶼地產內部變革，主要包括三個方面：

一是啟動廈門、上海雙總部模式，2024年營銷工作會議暨2023年年度表彰大會也是在上海召開。

二是戰略聚焦，加大了在華東地區的拿地力度，尤其是上海。

三是主導市場化改革，引入大批外部職業經理人，打破國企傳統人事壁壘。

2022年以來，象嶼地產將布局調整為“三區域+三項目公司”：江蘇區域、滬浙區域、海西區域+重慶公司、天津公司、唐山公司。

同時，三大區域的總經理、集團總部部分條線負責人全部被更換，引入具有金地、金輝、恒大等過往頭部房企履歷的經理人。

對于換人，有消息表示，胡新立是不想使用上任董事長留下的員工，要打造一支自己的團隊。

不可否認的是，這些經理人的到來為象嶼地產注入了高周轉與產品標準化經驗，象嶼地產規模很快突破300億元。

根據機構統計數據顯示，2022年，象嶼地產銷售額達330.4億元，同比增速高達95%，行業排名也從127驟升至56名。這一年，象嶼地產在上海獲取了6宗地塊，在蘇州和廈門各獲取1宗地塊。

2023年，象嶼地產在上海獲取4宗地塊、蘇州獲取2宗地塊、南京和廈門各獲取1宗地塊。

這一年，象嶼地產銷售額進一步攀升至425.1億元，行業排名躋身TOP50至第35位。

當年，象嶼地產在上海就實現了285億元銷售額，躋身上海市場第5，上海的銷售業績在總銷售額中占比近七成。

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不過，象嶼地產的高速發展在2024年遭遇了“小剎車”。

2024年，象嶼地產銷售額從425.1億元下降至279.9億元，行業排名也降至第38位。

聚焦上海這種“單核驅動”模式為象嶼地產帶來了短期業績爆發，卻也埋下了市場隱患。

尤其是目前房地產市場不確定性增加的背景下，各大房企都爭著布局上海，不斷飆升的溢價率不僅讓房價水漲船高，也讓房企們之間的競爭不斷加劇。

去年年底至今，每一次上海土拍都傳出象嶼地產要拿地的消息，但“陪跑”居多。

今年截至目前，象嶼地產僅拿下一宗位于閔行區的宅地。

“巧婦難為無米之炊”，象嶼地產想要在上海立足更難了。

而去年象嶼地產在上海拿的3宗地塊，入市后表現也冷熱不均。

其中與聯發合作開發的金海汀雲臺項目去年10月底首次開盤入市，市場表現不錯，截至目前推出的房源基本售罄。

在靜安區西藏北路板塊拿的項目蘇河琹廬也于4月23日開盤，雖然宣傳稿鋪天蓋地稱“日光”，但該項目截至5月6日可售總套數仍有37套，整體去化率約72%。

另外一個項目天宸雅頌，是象嶼地產去年10月以總價41.1億、樓面價29200元/平方米獲取，項目位于閔行浦江板塊。

該板塊被視作上海外環內罕見的“高熱度+高價值”板塊，此前保利錦上的千人搖盛況、縵玥入圍分超過70分、大華星樾3次開盤3次觸發積分，給該板塊貼上了“逢開必火”的市場標簽。

但輪到象嶼地產，板塊加持好像不靈了。網上房地產數據顯示，該項目今年4月29日首次開盤，推出160套住宅，截至5月7日僅售出55套，去化率僅34%。

看來，縱然有鮑軼群、佟文艷等營銷干將加盟，象嶼地產也依然有一場硬仗要打。

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對象嶼地產而言，更大的挑戰還在于利潤層面。

象嶼地產曾表示，在廈門象嶼內部，象嶼地產被定位為利潤中心，比起做大規模更考量盈利情況。

廈門象嶼2023年債券報告顯示，廈門象嶼主要業務“大宗商品采購供應及綜合物流”業務毛利率僅為1.65%，而營收占比不足1%的“房產銷售”業務毛利率達到了28.28%。

但隨著市場競爭愈發激烈，象嶼地產的盈利水平也不斷下滑，2024年其房地產銷售毛利率已經下降至16.42%，2024年中期毛利率甚至低至14.62%，凈利率為4.7%，創下2022年以來的最低水平。

“利潤中心”地位不保，廈門象嶼集團也急了。

就在象嶼地產披露2024年報當天，象嶼集團也發布一則巡查整改情況的通報。

通報中針對地產開發應對行業下行壓力措施辦法不多的問題，提出三點措施：

一是對于去化壓力大，市場有效需求不足的區域，堅決暫停投資，加快推動現有項目去化，回收資金，降低風險。

二是加強營銷創新，加快推進去化效率。精準施策，積極搶占市場，緊密跟蹤市場和競品分析，以促項目成交為目的實施差異化營銷策略，并在執行中根據區域市場和客戶需求進行靈活調整。

三是市場高風險周期下新項目以銷定產，建立供貨彈性管理機制，根據不同地區的已有庫存量、去化速度，調整項目供貨節奏。

就在不久前，象嶼地產又開啟了一次組織架構調整，將原本三大區域＋三大公司的架構調整為只剩三大區域。

根據象嶼地產發布的2025年公司債券募集說明書顯示，截至2024年9月，象嶼地產銷售項目主要集中在上海、蘇州、福州等一二線城市，正好對應了象嶼地產僅剩下的滬浙、江蘇和海西區域。

可見，哪里有業績，哪里才有“組織”。

結語

象嶼地產的2024年，是戰略轉型的階段性勝利，也是深層次矛盾的集中暴露。

在行業洗牌加劇的背景下，這家國企能否真正從“規模黑馬”蛻變為“長青標桿”，取決于其能否在市場化改革與風險控制之間找到平衡點。

對于胡新立而言，這才是真正的挑戰。

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