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本次推出住宅，是首批階段開發(fā)的這個九宮格內(nèi)的住宅地塊，它有個名字，叫云山府8號，共5棟住宅，1548套帶裝修，樓體目前已封頂，2026年12月31日交付!首推的是一棟2單元，僅312套，4梯6戶，88-98-108117m3-4房2衛(wèi)。

• 項目基礎(chǔ)信息
• 鴻榮源觀城：深圳舊改史上的里程碑之作
• ——一座顛覆未來的"超級大城"如何重構(gòu)城市生活范式

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• 開發(fā)商：深圳市嘉創(chuàng)投資有限公司（鴻榮源集團(tuán) ）
• 物業(yè)：鴻榮源物業(yè)
• 總占地面積：約81萬平方米
• 總建筑面積：約410萬平方米
• 即將推08地塊：占地約2.7萬平方米，建面約37.9萬平方米
• 08地塊總棟數(shù)：5棟
• 總樓層：58/59層
• 總戶數(shù)：1548戶
• 車位：1598個
• 綠化率：待定
• 容積率：9.23
• 物業(yè)費(fèi)：5.3元/月/平
• 產(chǎn)品類型：（住宅）
• 梯戶比：四梯六戶
• 批地：2023年12月6號
• 狀態(tài)：（已開樣板房）
• 戶型面積： 88/98/108--118/142平（三至五房）
• 備案總價：372--575萬
• 備案單價：4.2--5萬
• 折后總價：
• 88平折后336--359萬
• 98平折后378--404萬
• 108平折后475--491萬
• 117平折后509--520萬
• 折后單價：3.8萬起
• 交樓：2026年12月精裝
• 賣點(diǎn)：品牌開發(fā)商，近地鐵

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• 以史無前例的體量，重塑城市格局
  鴻榮源觀城以總建面約240萬㎡的龐大體量，刷新深圳舊改項目規(guī)模記錄。作為深圳首個更新范圍達(dá)81萬㎡的復(fù)合型城市更新項目，其貢獻(xiàn)的公共配套面積占比超50%，創(chuàng)下深圳舊改項目社會效益新高度。這種"半城為公"的格局，標(biāo)志著開發(fā)商從單純住宅建造者向城市運(yùn)營者的角色躍遷。
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• 國際級園林設(shè)計：斬獲全球三大權(quán)威獎項
• 說完園林，我們來說說這個大城自成一體的配套

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• 項目在龍華觀瀾更新范圍占地約81萬㎡，總建面約410萬㎡，涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)、公園、歷史文化、教育、醫(yī)療、康養(yǎng)等一體。
• 深圳獨(dú)創(chuàng)規(guī)劃超3.6km空中連廊，串聯(lián)5大公園，商業(yè)，住區(qū)、辦公、文化休閑、生態(tài)康養(yǎng)等多個特色主題環(huán)游路線，超23公頃的生態(tài)公園，奢享密度比肩香蜜湖。
• 交通配套：三重交通革命：破解超級大城"血栓"難題
• 1. 地下動脈革新同級“前海地下路網(wǎng)”市級規(guī)劃
• ? 首創(chuàng)梅觀高速直連地下車庫系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)"下高速即歸家"，預(yù)計節(jié)省15分鐘通勤時間
• ? 地鐵22號線（規(guī)劃）無縫接駁，形成TOD立體交通樞紐
• 本土專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)證的硬核技術(shù)突破
• 鴻榮源觀城是深圳唯一一個獲得國內(nèi)外設(shè)計大獎的樓盤，并給出了三個獲獎證明。

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• 這三個園林獎的含量有多高呢？看一下豆包的回答
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• 評審團(tuán)特別贊譽(yù)其"公園嵌套城市"的生態(tài)理念
• 中國首個獲此殊榮的住宅項目，與光明虹橋公園同列深圳唯二獲獎?wù)?/li>

1. 廣東省風(fēng)景園林科學(xué)技術(shù)獎
2. 英國WAF世界建筑節(jié)獎
3. IFLA亞太區(qū)杰出獎（全球景觀界"奧斯卡"）

• 首推地塊距離4號線延長線觀瀾站約500米，下地鐵走大概6-8分鐘可到現(xiàn)場
• 2. 地面慢行網(wǎng)絡(luò)
• ? 7.5公里風(fēng)雨連廊串聯(lián)社區(qū)，打造全天候步行系統(tǒng)
• 3. 空中交通維度
• ? 3.6公里云端漫步道橫跨五大主題公園，構(gòu)建垂直城市綠脈
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• 自成一城的超級生活矩陣
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• 商業(yè)革命

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• 教育集群
• 8所學(xué)校覆蓋K12全齡教育，構(gòu)建1公里教育生態(tài)圈。
  
• 項目周邊擁有15所幼兒園、4所義務(wù)教育學(xué)校，
• 還有荔灣小學(xué)和深大附中等學(xué)校都在周邊。此外項目靠近多所國際學(xué)校，擁有3000到5000個名額，包括薈同國際學(xué)校、禮德國際學(xué)校、英國國王學(xué)校（深圳分校）以及深圳哈羅國際學(xué)校。
• 40萬㎡壹方天地2.0版，融合百年馬壢大屋遺址保護(hù)，開創(chuàng)"商業(yè)+文旅+地鐵"新模式
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規(guī)劃8所學(xué)校——規(guī)劃5所幼兒園及3所九年一貫制學(xué)校

深圳市觀瀾中心學(xué)校——百年名校（直線距離約1.2km）

觀瀾第二中學(xué)——深圳市龍華區(qū)初中教育教學(xué) 省一級學(xué)校（直線距離約0.8km）

深圳市龍華高級中學(xué)觀瀾校區(qū)——龍華區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的寄宿制優(yōu)質(zhì)品牌初中（直線距離約2.3km）

健康閉環(huán)

• ?？漆t(yī)院+社區(qū)康養(yǎng)中心形成分級醫(yī)療體系

產(chǎn)業(yè)賦能

• 50萬㎡智慧產(chǎn)研空間，實(shí)現(xiàn)"職住平衡"理想

顛覆傳統(tǒng)的開發(fā)哲學(xué)

1. 成本重構(gòu)

? 為地下高速接駁系統(tǒng)犧牲2000+車位，增加3億結(jié)構(gòu)性成本

? 411輪方案迭代背后是每㎡超500元的設(shè)計投入

2. 時間維度

? 1647份設(shè)計手稿見證8年打磨歷程，遠(yuǎn)超行業(yè)平均開發(fā)周期

3. 空間革命

? 首創(chuàng)"垂直城市"理念，通過12米高差處理實(shí)現(xiàn)山水城共生

"觀城標(biāo)志著中國房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入4.0時代——從造房子到造生態(tài)系統(tǒng)，從滿足居住到定義生活方式。"——深圳城市規(guī)劃研究院副院長

鴻榮源觀城項目位于龍華觀瀾，毗鄰地鐵4號線觀瀾站，西側(cè)臨梅觀高速，已經(jīng)公示的規(guī)劃總占地約81萬m，規(guī)劃總建面約410萬㎡(規(guī)劃建設(shè)9674套商品住宅，2506套保障房)，體量超過壹成中心(320萬)和珈譽(yù)府(248萬)，堪稱目前深圳在建的舊改巨無霸。

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平面圖及戶型圖分析

龍華“巨無霸”舊改鴻榮源觀城一期(1-4地塊)和二期(8、11地塊)共9個地塊，開發(fā)周期保守估計10年以上。從目前公示的地塊來看，觀城還有小半的地塊的規(guī)劃還未公示，由此可見，項目全建成后將可能超過萬套住

根據(jù)政府部門公布的控規(guī)資料，各地塊的信息如下（如有出入，具體以開發(fā)商公布的為準(zhǔn)，以下僅供參考）：

（一期）01地塊：總建面約32萬平，其中住宅約9.2萬平，商業(yè)約3.3萬平，辦公約5.9萬平，綜合文化中心約1.6萬平。此地塊住宅均為保障性住房，共1547戶。

（一期）02地塊（一期）：總建面約19萬平，其中住宅約8.1萬平，商業(yè)約1.9萬平，共用停車庫等地下建筑約7.5萬平。此地塊共有760套住宅（無保障房），建面小于90平的有570戶。

（一期）02地塊（二期）：總建面約6.7萬平，其中辦公建面約5.25萬平，商業(yè)建面9900平。此地塊無住宅。

（一期）03地塊：總建面約42.4萬平，其中住宅約13.9萬平，商業(yè)約8.2萬平，辦公約4.6萬平。地下建筑約12.4萬平。此地塊有1497套住宅，其中，小于90平的有1314套。

（一期）04地塊：總建面約34.5萬平，其中住宅建面約10.9萬平，商業(yè)建面約5.7萬平，辦公建面約4.4萬平。此地塊有住宅1453戶（保障房有735戶）。

（二期）08地塊（一期）：總建面約22.5萬平，其中住宅約9.6萬平。住宅1566戶（無保障房），小于90平的為1513戶。

（二期）08地塊（二期）：總建面約7萬平，其中住宅建面約6萬平。住宅1566戶（無保障房），小于90平的為1513戶。

（二期）08地塊（三期）：總建面約7.8萬平，其中辦公約6.3萬平，商業(yè)6640平。此地塊無住宅。

（二期）11地塊：總建面約18.9萬平，其中住宅約11.2萬平。此地塊有住宅1285戶（保障性住宅224戶），其中小于90平有1061套

本次首推的是一期08地塊的觀城時尚花園（云山府8號），有五個單元4梯6戶的58-59F超高層住宅

（另外還有兩個單元寫字樓），總戶數(shù)1566戶，戶型建面約為88-114㎡的3-4房。

戶型解析

首先是本次最低的上車門檻，88㎡3房2衛(wèi)：經(jīng)濟(jì)適用型寶藏戶型！南北通雙廳的設(shè)計，同時擁有雙衛(wèi)的設(shè)計不僅宜居還可改成靈活空間利用，而主臥則擁有270°的寬景采光，其中一面還可作為衣柜，可以說把空間做到最大化的利用。

而這個戶型總共有2條腿，從視野上，01的西北和07的東北向中低樓層是可以看2-3單元之間的園林，高區(qū)的視野07在內(nèi)部園林的視野會比01更加完整，但是有寫字樓的遮擋，01則是在更窄的視野范圍有更遠(yuǎn)的視野。

價格方面：01的戶型單價在：3.99萬-4.08萬，總價范圍在：351-359萬

而07的戶型單價在：3.82萬-3.91萬，總價范圍在：336-344萬

98㎡標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)典格局3房2衛(wèi)：全能性價比擔(dān)當(dāng)戶型！客廳與雙臥皆為南向，擁有明亮溫馨的居住氛圍，配上南向主臥270°寬敞視野，最大化觀賞窗外美景，加上公衛(wèi)干濕浴的三分離，居住舒適度直線飆升。

而這個戶型也有2條腿，分別是東南向的03和西南向的05，與01，07相比，有著幾乎無遮擋的視野，也沒有直接對著幼兒園的操場區(qū)，整體價值比較高，不過05的低樓層看路景觀略低于03的低樓層園林景觀，所以該戶型低樓層性價比則比較高。

價格方面，03的戶型單價在：3.96萬-4.11萬，總價范圍在：389-404萬

而05的戶型單價在：3.85萬-3.94萬，總價范圍在：378-387萬

108㎡的豎廳戶型，也是本次的起步4房：進(jìn)階版南向四房改善戶型。

3.6m的大陽臺，全南向的客廳臥室，主臥270°采光，還帶有一個進(jìn)門飄窗，擁有全明設(shè)計+大景觀視野。

該戶型只有1條腿，02號房，整體東南朝向，前面的低樓層幼兒園基本沒有什么遮擋，二期東南方向就是我們的云谷花園，可以說是目前本棟最好的一個視野朝向。

所以02的戶型價格上，單價在：4.37萬-4.52萬，總價范圍在：475-491萬

117㎡豎廳大四房，基本就是108平米的放大版：終極闊綽大四房戶型

就是尺度更大，4米開間大豎廳，客廳比108平戶型多了400，廚房多了500，書房多了300，2個次臥整體多了350，主臥開間基本沒有變化。

該戶型也是只有1條腿，06號房，看西南方向的遠(yuǎn)方景觀，視野越過梅關(guān)高速也是十分廣闊，所以作為整棟唯一一個大4房戶型，僅僅只有52套。

06的戶型價格上，單價在：4.35萬-4.44萬，總價范圍在：509-520萬。

142㎡豎廳大四房，基本就是117進(jìn)階版：終極闊綽大四房戶型

就是尺度更大，4.7米開間大豎廳，主臥開間基本沒有變化。

該戶型也是只有1條腿，是1棟一單元，這次不在入市戶型中，預(yù)計下次加推出來，一單元02號房，看棟南方向的遠(yuǎn)方景觀，僅僅只有52套。

選房策略：

本次推出產(chǎn)品02戶型108平4房是定價最貴的，單價去到了4萬4，當(dāng)然視野景觀也是最好的。戶型方面廳出陽臺，客廳、陽臺、兩次臥朝東南向，書房朝東北向，主臥設(shè)計雙面采光，分別是朝東北和東南向。02戶型為03戶型鏡像，只是多了十個平方多個房間，視野、采光都很不錯，沒有什么遮擋，景觀面也很好。但是108平東南面樓下是一所幼兒園，建議可以優(yōu)選20-30層左右往下都比較舒。

其次就是98平03戶型，東南向，廳出陽臺，客廳、陽臺、次臥朝東南向，書房朝西南向，主臥設(shè)計雙面采光，朝西南和東南向。03戶型各個房間的朝向綜合素質(zhì)不錯，更優(yōu)質(zhì)于05號戶型，可做優(yōu)選。

再就是西南05戶型98平和06戶型117平。

受到視野影響，88平的西北01比東北的07戶型總價高15萬左右，東北是正對著35層高165米的寫字樓，高度基本和二單元樓體持平。

西北遠(yuǎn)處朝向07地塊22層和24層的研發(fā)宿舍樓。西北和東北朝向戶型最大的問題就是采光問題，尤其是受到前排建筑遮擋的，建議避開中低樓層

二手房：鴻榮源壹成中心五區(qū)（2019年）、龍光玖龍璽（2016年）

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競品及周邊二手房價格對比

對比戶型：三房兩衛(wèi)（85-95㎡主流面積段）

價格基準(zhǔn)：單價7-7.5萬/㎡，總價600-750萬

新房：金光華溪山禾璽、深物業(yè)瀾湖時代、景勛天著、瓏門壹品。

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項目優(yōu)缺點(diǎn)

核心優(yōu)勢

1. 交通便捷性

• 地鐵優(yōu)勢：緊鄰4號線觀瀾站（步行約500米），通勤便利。
• 自駕路網(wǎng)：龍瀾大道、觀光路等主干道環(huán)繞，自駕出行高效。

1. 商業(yè)配套成熟

• 自帶商業(yè)：項目含2萬㎡商業(yè)體，疊加周邊龍華天虹、星河COCO City（步行10分鐘），日常消費(fèi)便利。
• 遠(yuǎn)期潛力：規(guī)劃超40萬㎡獨(dú)立商業(yè)（非壹城中心），未來商業(yè)能級可能進(jìn)一步提升。

1. 產(chǎn)品設(shè)計與品牌力

• 戶型稀缺性：95㎡三房+雙明衛(wèi)設(shè)計，實(shí)用性強(qiáng)，同面積段競爭力突出。
• 開發(fā)商背書：鴻榮源品質(zhì)及物業(yè)口碑良好，交付能力穩(wěn)定（參考壹成中心二手房溢價10-15%）。

1. 區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/strong>

• 舊改紅利：位于龍華老城核心區(qū)，龍華商業(yè)中心更新單元規(guī)劃帶來遠(yuǎn)期升值預(yù)期。

1. 社區(qū)自給自足

• 大城配套：總建面410萬㎡，規(guī)劃8所學(xué)校（5所幼兒園+3所九年制），未來可滿足全齡教育需求。
• 車位充足：車位比約1:1.29，停車便利性優(yōu)于多數(shù)剛需盤。

核心劣勢

1. 居住舒適度硬傷

• 高容積率：地塊容積率接近10（不同地塊有差異），樓間距窄，低層采光受限，人口密度大。
• 噪音污染：1棟/2棟緊鄰龍華大道，交通噪音持續(xù)干擾。
• 層高低：凈層高2.6米，堪比香港的2.5，但人家是沒有公攤滴
• 得房率低：不是設(shè)計新規(guī)產(chǎn)品，得房率是90%

1. 開發(fā)與配套兌現(xiàn)風(fēng)險

• 開發(fā)周期長：項目分8期開發(fā)，疊加周邊多個舊改（如龍華商業(yè)中心），片區(qū)將長期處于“大工地”狀態(tài)（泥頭車、粉塵、施工噪音等）。
• 學(xué)區(qū)不確定性：當(dāng)前對口學(xué)校（觀瀾中心學(xué)校、龍華二中）屬龍華第二梯隊靠后，生源混雜（項目+周邊村落），新規(guī)劃學(xué)校需時間驗證教育質(zhì)量。

1. 片區(qū)競爭與供應(yīng)壓力

• 塌方式供應(yīng)：觀瀾片區(qū)未來有多個百萬㎡舊改項目入市（如珈譽(yù)府等），新房及二手房市場競爭激烈，價格戰(zhàn)風(fēng)險高。
• 二手踩踏風(fēng)險：項目體量過大（總建面410萬㎡），產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，未來二手市場可能出現(xiàn)“掛盤量多、互相壓價”現(xiàn)象（參考壹成中心）。

1. 社區(qū)與城市界面問題

• 混合社區(qū)：租賃房、安置房占比31%，住戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜，物業(yè)管理難度增加。
• 城市面貌待改善：周邊老舊小區(qū)、工廠混雜，短期城市界面一般，需依賴舊改推進(jìn)。

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總結(jié)及建議

綜合建議

? 適合人群：

? 剛性需求家庭：重視地鐵通勤、商業(yè)便利及戶型功能性，可接受短期施工干擾。

? 長期持有者：需耐心等待片區(qū)舊改紅利兌現(xiàn)（5-10年周期），對短期溢價不敏感。

? 風(fēng)險警示：

1. 居住體驗折損：高容積率、施工期噪音/粉塵、混合社區(qū)等問題，需實(shí)地考察評估容忍度。

2. 教育不確定性：當(dāng)前學(xué)區(qū)質(zhì)量一般，若依賴名校資源需謹(jǐn)慎。

3. 價格競爭壓力：未來片區(qū)新房/二手房供應(yīng)激增，可能壓制房價漲幅，投資需理性評估溢價空間。

4. 開發(fā)商暴雷連帶風(fēng)險：周邊舊改項目若因開發(fā)商資金問題停滯，可能延長片區(qū)“工地化”周期。

項目優(yōu)劣勢極端分化，優(yōu)勢在于交通、商業(yè)、戶型及大城配套，劣勢則集中在舒適度、開發(fā)周期及競爭壓力。若價格對比周邊二手房（如佳華領(lǐng)域4萬/㎡）未明顯透支利好，且能接受長期“與工地共存”，可作為剛需上車選擇；若追求品質(zhì)居住或短期投資回報，建議謹(jǐn)慎權(quán)衡。

關(guān)鍵決策點(diǎn)：是否愿意以犧牲中期居住體驗換取遠(yuǎn)期區(qū)域紅利？是否相信鴻榮源的品牌力能抵消同質(zhì)化競爭風(fēng)險？

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