“上海房價跌回七年前”

　　這種說法若是放在以前，會被視為笑話。

　　畢竟從2015年到2021年，上海樓市幾乎一路高歌猛進，房價翻倍的板塊比比皆是。

　　但2023年的市場，卻開啟了一場顛覆認知的“去杠桿”行情，并延續至今。

　　有人翻出2019年的成交價去砍價，發現還真能砍成；

　　有人抄底市中心的豪宅，單價竟比高峰期低了30%；

　　連大虹橋這種規劃紅利區，部分次新房價格都跌破了2019年水平。

　　今天，我們拋開情緒，用真實成交案例和板塊數據，回答三個關鍵問題：

　　1. 上海哪些房子是真的跌穿了七年前的價格？哪些只是“假摔”？

　　2. 當前價格相比七年前，到底是貴還是便宜？

　　3. 普通人該如何抓住這輪“非典型周期”的機會？

　　歷史復盤

　　要理解當下的價格回調，必須先回到上一輪牛市。

　　2015年，上海樓市啟動了一輪史詩級上漲。

　　但不同類型的房產漲幅差異極大：

　　老公房、市區老商品房、近郊次新房：價格普遍翻倍，甚至透支未來5年漲幅；

　　學區房獨領風騷：帶學區概念的房源漲幅遠超大盤，成為“硬通貨”；

　　豪宅反而跑輸：市區高品質次新房、豪宅漲幅僅50%-60%。

　　這種分化背后是當時的市場邏輯：

　　剛需和學區需求主導，資金涌向總價低、流動性強的標的。

　　而豪宅因總價高、交易周期長，反而被冷落。

　　但問題在于，漲得快的未必是好資產。

　　這種結構性錯配，也為后續價格回調埋下伏筆。

　　2021年后一系列的政策調控和市場調整，上海樓市開始“擠泡沫”。

　　2023年4月至今，上海樓市經歷了一輪浩浩蕩蕩的“去杠桿”行情。

　　現在市面上公認的上一輪上海樓市的底部區間，是2018-2020年上半年。

　　有些人認為，房價回調到當時的價格，就算合理了。

　　所以很多買房人砍價，都是參照2019年的二手房成交價。

　　但這種估值方式還是有點粗糙了。

　　因為在2019年，甚至2015年，各個板塊與樓盤的估值都有高低之分。

　　如果想要一個更準確的估值，顆粒度需要再細化一些。

　　七年前的價格，未必都是抄底價

　　不是所有房子都值得抄底。

　　有些區域的價格看似回到2019年，實則仍在高位；

　　有些卻是真跌出了黃金坑。

　　我們分類細說。

　　1. 市區老破小&學區房：小心“價值陷阱”

　　上一輪普漲行情，各類標的漲幅差異大，估值不均。

　　這就導致，2019年的時候，市區品質次新房和豪宅估值偏低，老公房/普宅/學區房/郊區房源估值偏高。

　　目前一些學區房老破小價格已經大幅回撤。

　　比如對口福山外國語小學+建平中學西校的浦東梅園三街坊。

　　現在的價格已經比2019年低了10%，比起高峰期13.1萬/平的單價跌近33%。

　　這在一眾老破小里面，算是比較抗跌的了。

　　但即便跌穿了2019年的價格，仍可能存在“價值陷阱”。

　　問題出在哪？

　　學區政策的不確定性：教師輪崗、名額分配，隨時可能讓“學區溢價”歸零；

　　產品力硬傷：房齡30年+、沒電梯、沒物業，年輕人根本看不上；

　　供應過剩：僅浦東內環內，就有近萬套老破小掛牌，房東只能“踩踏出貨”。

　　學區房的價值是學票+房子。若學票貶值，老破小就是一地雞毛。

　　2. 郊區次新房/老商品房：泡沫還沒擠完

　　上一輪房地產牛市，爆炒的大虹橋、臨港，漲幅令人咂舌。

　　經過一場熊市的洗禮，大虹橋房價從10萬到8萬，再到7萬，一路下行。

　　如今，最好的小區單價在6萬到7萬之間，而普通小區甚至跌至5萬左右。

　　比如大虹橋徐涇標桿小區仁恒西郊花園，最新成交的一套大戶型和2018年的

　　單價差不多。

　　目前新掛牌的同戶型也賣不出高價。

　　臨港的網紅盤就更慘了，高峰期炒到6萬+/㎡，如今3.5萬帶看量寥寥。

　　很多二手房都跌到了六七年前的價格。

　　但此類房產，2019年價格≠安全線，部分區域房價仍有下降空間。

　　這里面也有幾點原因：

　　天量供應：上海90%的新房在外環外，開發商為促銷拼命打折。

　　租售比崩盤：300萬的房子月租4000元，年化收益僅1.6%，存銀行都比這強。

　　規劃落空：除了前灘、徐濱等頂流板塊，多數郊區規劃還停留在PPT階段。

　　除非是在當地上班買來自住的剛需客，否則郊區的房子仍需觀望，別急著接飛刀。

　　3. 市區品質次新&豪宅：抄底窗口已開

　　這類房子是此輪回調的“誤傷對象”。

　　當年漲幅本就不高，如今價格回調后也在相對合理的區間。

　　2018年，大寧板塊的寶華現代城（普宅）單價是比海珀星暉（品質次新）更高的，形成價格倒掛。

　　2019年，1000萬預算只能在田林買個20年房齡的二梯隊學區兩房，而同樣的預算在長征可以買個高品質次新大三房。

　　在這一輪樓市調整期，品質次新房表現相對堅挺。

　　核心邏輯就是它們擁有稀缺的地段、物業和產品力，安全邊際高，所以抗跌性強。

　　為什么說這類房產安全邊際高？

　　首先是地段稀缺性：上海市區優質地塊幾乎絕版，品質次新屬于是賣一套少一套；

　　其次是規劃紅利：黃浦濱江、徐匯濱江、北外灘等世界級規劃陸續兌現，房價支撐力不是吹的；

　　另外是租售比回升：當前租金年化收益可達2%-3%，比郊區盤更安全。

　　這類房子別再等“暴跌”，接近2019年的價格就是機會。

　　有三類房子盡量別碰

　　1、郊區“畫餅盤”

　　上海90%的新房供應都在外環外，地緣購買力無法支撐，已經明確陷入供大于求的境地。

　　部分板塊租售比基本都是1.5%不到，持有即虧損。

　　2、高齡學區房

　　政策風險高，居住屬性差，一旦學區溢價消失，價格隨時可能崩塌。

　　3、市區“偽豪宅”

　　房齡超過15年、物業拉胯的所謂“豪宅”，實際價值遠低于掛牌價。

　　同時，我們也有一些給不同買家的實操建議。

　　改善客：盯緊市區品質次新，砍價對標2019年成交價，遇到急拋房東可大膽抄底；

　　剛需客：郊區房繼續等，優先選地鐵現房，避開“畫餅板塊”；

　　投資客：遠離老破小和郊區盤，優質地段小戶型公寓或是更好的選擇；

　　學區需求：盡量買九年一貫制的學區房，警惕那些估值虛高的高齡學區房。

　　小結

　　上海樓市正在從“普漲時代”轉向“價值時代”。

　　跌回七年前的房子，有些是坑，有些是寶。

　　關鍵在于看清資產的核心價值：

　　是靠泡沫吹大的“偽需求”，還是經得起時間考驗的“真稀缺”。

　　目前的上海樓市，仿佛在進行一場“估值修復”實驗。

　　而在上海買房這件事，也變得越來越專業了。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。