面對存貨壓力，房企策略開始從“以價換量”轉向精細化運營。

于帥卿/發(fā)自北京

在行業(yè)深度出清階段，“消化存量”已然成為房企回收現(xiàn)金流的首要任務。

近日，中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計了50家上市房企2024年存貨情況，從統(tǒng)計結果來看，截至2024年年末，50家上市房企存貨規(guī)模為7.4萬億元，較2023年末下降15.9%，存貨總量已經(jīng)連續(xù)兩年呈現(xiàn)負增長趨勢。

從單個房企存貨規(guī)模來看，2024年有12家房企存貨規(guī)模超過2000億元，但無一家房企存貨規(guī)模超萬億元。其中，保利發(fā)展、碧桂園、萬科A、融創(chuàng)中國4家上市房企存貨規(guī)模超5000億元，分別為7986億元、5832.63億元、5190億元、5163.48億元。

在50家上市房企中，2024年末較2023年末存貨出現(xiàn)下降的企業(yè)有47家，其中萬科A存貨減少最多，達1827億元；碧桂園次之，減少1575.65億元；其余3家房企存貨均出現(xiàn)增長，2024年存貨增長區(qū)間在14.2億元至79.3億元間，無一家存貨增量超過百億元。

提到房企存貨就不得不提房企存貨周轉率。

存貨周轉率是反映企業(yè)營運能力重要指標之一，用來測定企業(yè)一定時期內(nèi)存貨的周轉速度；存貨周轉率越高，表明企業(yè)存貨資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強，以及占用在存貨上的資金周轉速度越快。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2024年50家上市房企平均存貨周轉率為0.33/年，較2023年末存貨周轉率平均下降了0.09次/年。

其中，雅居樂集團的存貨周轉率為0.64，京投發(fā)展的存貨周轉率為0.03，這兩者分別為存貨周轉率統(tǒng)計數(shù)據(jù)中最大值和最小值。

在當前市場周期性調(diào)整的背景下，存貨作為房企的一項重要流動資產(chǎn)，是支持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的基礎，同時也面臨去化、結轉、減值等諸多不確定性，可能加劇經(jīng)營風險和壓力。

2024年，在市場下行期，如果估計未來項目可變現(xiàn)凈值不及預期，甚至低于總成本，房企就要對存貨進行計提減值損失，這也是房企近年來利潤下滑甚至虧損的一個重要原因。

以萬科為例，2024年遭遇上市以來首次虧損，虧損主要源自對部分項目計提存貨跌價準備。2024年共計提存貨跌價準備81億元，信用減值損失264億元（主要來自于其他應收款），計提各類減值準備335億元，占到總虧損額的70%。相當于把未來3年的利潤提前計提。

2024年綠城中國凈利潤同比下滑48.8%，主要是受存貨減值的影響。綠城中國執(zhí)行總裁耿忠強表示，存貨減值是每家房企都在面臨的問題，2024年的資產(chǎn)減值基本是2021年之前的庫存項目。

面對存貨壓力，房企策略開始從“以價換量”轉向精細化運營。

在2024年年報及業(yè)績說明會上，多家房企都提到了“去庫存”或“消化存量”。如萬科制定的“瘦身健體”一攬子方案中，排在首位的便是加快削減存量資產(chǎn)；綠城中國也表示，2025年會進一步改善去庫存問題；龍湖集團提出，今年會從提升運營能力以及項目精細化管理兩方面著手去庫存；華潤置地在業(yè)績會上也強調(diào)，去庫存仍是當前的重要工作。

政策端的創(chuàng)新嘗試也在為行業(yè)紓困。“商品房收儲”模式逐步落地，地方政府通過收購存量房轉為保障性住房，既緩解房企現(xiàn)金流壓力，又推動住房結構優(yōu)化。

“去舊貨，補新貨”，房企也在努力改善貨值結構。例如，越秀地產(chǎn)2024年在推進盤活存量土地的同時，拿地高度聚焦核心城市，新增的294.6億元權益投資額中，超過80%都位于一線城市；中海地產(chǎn)的投資同樣高度聚焦，2024年僅在12個城市新增拿地，其中一線城市投資權益比超過 70%，一線城市、強二線城市加起來達到了91%。

面對復雜的市場行情，房企采取多種措施加快去庫存、降庫存以回流資金，這已經(jīng)成為行業(yè)共識。具體措施包括加速商辦、車位及現(xiàn)房等存貨的去化，通過政府收儲模式處理閑置土地，以及加大大宗資產(chǎn)變現(xiàn)力度。同時，房企注重經(jīng)營性物業(yè)的運營質(zhì)量，提升正向現(xiàn)金流規(guī)模，以內(nèi)生動力驅(qū)動發(fā)展。

部分房企，經(jīng)過這幾年的風險處置，逐步完成資產(chǎn)負債的修復。2024年，中國金茂實現(xiàn)扭虧為盈，凈利潤較2023年大幅提升了115%，除了降本增效外，很大一個原因是資產(chǎn)計提減值大幅減少。

年報顯示，中國金茂其他費用及損失凈額為20.34億元，較上年降低63%，主要由于集團計提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)、應收關聯(lián)方款項減值準備金額較上年減少所致。其中，發(fā)展中物業(yè)減值10.8億元，持作出售物業(yè)減值1.76億元，較上年同期（31.45億元和12.48億元）相比降幅較大。

風險的充分釋放之后，房企才可以重新輕裝上陣。

2025年，在城市化率、人口結構等宏觀因素變化的背景下，市場也對房企提出了更高要求。在房地產(chǎn)行業(yè)轉向“制造業(yè)邏輯”的進程中，唯有兼具高信用、市場化效率與產(chǎn)品溢價能力的房企，才能穿越周期。