來源 | 中商俱樂部 責編 | 韓瑋燁

購物中心項目正經歷一場重構“出租率”生死考。

2024年全國商業地產平均出租率跌破92%，超40%項目陷入“空鋪-降租-貶值”惡性循環。本文從財務、生態、資本三個維度，分析出租率95%對于購物中心運營意義的底層邏輯。

租金暴跌3倍？

財務模型藏致命缺陷

出租率每跌1%，租金損失可能放大3倍。

你以為空鋪只是少收點租金？錯！商業地產的財務模型就像精密齒輪，一旦低于95%就會觸發連鎖崩塌。

1.高租金商戶“帶頭跑路”，收入呈斷崖式下跌

租金單價TOP30%的品牌（多為網紅首店、設計師品牌），抗風險能力反而是最弱的。這些年租金貢獻率超40%的非主力店，在出租率跌破95%后3個月內撤租率激增60%。舉個直觀例子：假設10萬㎡項目均價200元/㎡/月，95%出租率時月租金1900萬；若跌到93%，看似只空2000㎡，但撤離的往往是300元/㎡的高租金商戶，實際月租金暴跌至1740萬元，租金缺口達160萬元，是面積缺口的2.67倍。

2.固定成本像塊“滾石”，空置率越高壓力越大

不管開不開店，商場每天都在燒錢：10萬㎡項目年能源費500萬+、維保1400萬+、人員工資800萬，這些成本不會因空鋪減少分毫。當出租率從98%跌到92%，每平米固定成本從30元飆升至37.5元，相當于每平米毛利直接吃掉1/4。更致命的是物業費欠繳率同步攀升，2024年數據顯示，出租率低于95%的項目，物業費回收率平均下降22%。

3.資本估值“膝蓋斬”，比租金損失更可怕

REITs市場有個潛規則：出租率每降1%，估值直接打99折。一個20億估值的標桿項目，因出租率從96%跌到93%，次年估值直接縮水1.2億，相當于白干3年租金。更嚴重的是融資鏈斷裂：銀行授信額度與出租率嚴格掛鉤，低于95%直接進入次級資產名單，貸款利率上浮15%，授信額度砍掉30%。多少項目不是死在租金，而是倒在資本斷供的黎明前？

從“網紅打卡地”到“空鋪展覽館”

商業生態如何崩塌？

95%是商業生態的“臨界水位”，低于這個數就會觸發系統性崩潰。

你以為多空幾家店只是視覺問題？商業生態就像熱帶雨林，物種多樣性低于臨界值就會全盤崩塌。

1.消費者動線被“腰斬”，游逛體驗斷崖式下跌

人類潛意識里對“空鋪密度”極其敏感：95%出租率時，每層平均空鋪≤5個，消費者動線完整流暢；一旦跌到93%，每層空鋪達8-10個，尤其是零售黃金樓層（2-4層），每隔50米就出現閉店圍擋，游逛時長直接縮短40%，連帶餐飲、娛樂客流同步暴跌。

2.品牌級次“自由落體”，陷入招商惡性循環

為填鋪不得不降低門檻：原本拒之門外的快閃店、特賣會、非連鎖品牌大量涌入，租金直接砍半（從200元跌到80-120元）。更致命的是品牌調性崩塌——當奢侈品店旁邊出現十元店，高端客群用腳投票離場，形成“好品牌撤離-招不到好品牌”的死循環。一個二線城市標桿項目，出租率跌破95%后1年內，連鎖品牌占比從75%暴跌至42%。

3.運營成本“拆東墻補西墻”，陷入服務降級陷阱

為彌補租金缺口，最容易動手的就是推廣費和物業費：推廣預算砍30%，營銷活動從每周1場變成每月1場；空調溫度調高2℃、衛生間保潔頻次減半。別小看這些細節，消費者能清晰感知“商場變low了”，客流轉化率每季度下降15%，最終形成“空鋪多-體驗差-客流少-更空鋪”的螺旋下墜。

資本用腳投票

出租率破95%等于打開“衰退開關”

在資本市場眼里，出租率就是項目“心電圖”，低于95%就是重癥預警。

1.租戶談判權逆轉：從“挑品牌”到“被品牌挑”

高出租率時，項目方掌握絕對議價權，不僅能鎖定5年以上長約，還能每年按5%漲租；一旦低于95%，劇本徹底反轉：連鎖品牌集體要求降租10%-15%，否則到期不續約；甚至出現“反招商”現象——品牌方帶著苛刻條件（免租期延長至18個月、租金分階段遞增）挑項目。

2.資管機構的“一鍵拉黑”機制

REITs發行有明確紅線：出租率連續2個季度低于95%，直接失去入池資格；私募基金更現實，盡調時發現出租率94%，估值直接打8折，還要求附加“3個月內補滿鋪”的對賭條款。最殘酷的是行業聲譽傳導：一個項目因出租率問題，可能導致整個集團在資本市場的信用評級下調，后續拿地融資成本普遍增加。

3. 惡性循環的自我強化：越空越難，越難越空

商業地產存在強烈的“馬太效應”：高出租率項目能拿到低成本資金、吸引頭部品牌，形成“優質資產-優質租戶-高租金”的正向循環；反之，低出租率項目陷入“借高息貸款-招低端租戶-租金上不去”的泥潭，數據顯示，出租率低于90%的項目，二次招商周期比正常項目延長3倍，空置成本每年吞噬12%的資產價值。

給商業地產人

的3條生存建議

1.建立“95%預警機制”：每周監控重點樓層（尤其是2-4層）出租率，對租金前20%的品牌建立專屬預警檔案，提前3個月介入續約談判。

2.重構空鋪應對體系：摒棄“撿到籃子都是菜”的填鋪思維，預留5%的面積作為“品牌緩沖帶”，寧可短期空置也要堅守品牌級次。

3.從“二房東”到“生態構建者”：95%不是終點而是起點，通過主題街區運營、會員體系深耕、數字化導流，讓高出租率轉化為高客流轉化率（行業 TOP10項目證明：95%出租率+35%復購率，才能真正抵御周期波動）。

你的項目正在“過篩子”。

2025年的商業地產，正在經歷一場殘酷的“95%大考”。這不是簡單的出租率指標，而是檢驗項目運營能力的試金石——能不能守住優質品牌基本盤？能不能在壓力下維持運營品質？能不能給資本市場穩定預期？

當行業平均出租率跌到92%，你的項目是成為那5%的安全區，還是掉進95%以下的危險區？答案，藏在每天的招商報表里，寫在每個租戶的續約合同中。

現在，請打開你的運營報表，看看出租率數字——這不是一串數字，而是項目的生命線。