昆明的第四代住宅正在快速多樣化，主打高端的邦泰觀云和義承丹霞翠嶼剛開盤不久，旭輝廣場(chǎng)二期接踵而至，項(xiàng)目戶型面積段僅為約107—138平米，小戶型四代宅的出現(xiàn)，能不能打動(dòng)昆明的改善和剛需客戶？

旭輝廣場(chǎng)鉑森林語(yǔ)過規(guī)效果圖

云南房網(wǎng)獲悉，旭輝廣場(chǎng)二期推廣名定為鉑森林語(yǔ)，一方面與一期鉑宸府一脈相承，同時(shí)也突出了四代宅垂直綠化的特色，先來看戶型：

鉑森林語(yǔ)約107平米戶型

項(xiàng)目最小戶型約107平米，從戶型圖看，空中露臺(tái)面寬9.8米，進(jìn)深3.3米，面積約32.3平米，加上電梯獨(dú)立入戶、飄窗落地，使得房率達(dá)到了驚人的130%。

該戶型為偶數(shù)層的中間戶，露臺(tái)朝向東北方，與餐廳連通，南向面寬達(dá)到12.7米，呈現(xiàn)出小戶型少見的LDK空間感，另外主臥套房設(shè)計(jì)，次臥也不顯局促。唯一的缺憾是沒有生活陽(yáng)臺(tái)。

鉑森林語(yǔ)約138平米戶型

約138平米產(chǎn)品為邊廳戶型，得房率約122%，測(cè)算露臺(tái)面積約28平米（長(zhǎng)8米，寬3.5米），作為東西端戶，南向面寬也達(dá)到14米，約45平米的餐客廳加上露臺(tái)，LDK空間約73平米，看上去就是豪宅檔次的優(yōu)秀數(shù)據(jù)。

通常而言，四代宅設(shè)計(jì)往往傾向于大戶型、高端定位，比如邦泰觀云戶型為143和199平米，義承丹霞翠嶼的三個(gè)戶型分別為143、175和217平米，總價(jià)門檻都不低于300萬(wàn)，而且昆明前兩個(gè)開售的四代宅項(xiàng)目都取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，更強(qiáng)化了這一印象。

但四代宅并不能和豪宅完全劃上等號(hào)，旭輝柏森林語(yǔ)的戶型，在目前市場(chǎng)上屬于妥妥的剛需剛改面積段，而這也不是孤例，前段時(shí)間過規(guī)公示的中通聯(lián)大書香雖然還未披露戶型，但據(jù)稱其最小戶型只有100平米。

小面積段項(xiàng)目開發(fā)第四代住宅其實(shí)有很多好處，一是更有利于發(fā)揮第四代住宅高贈(zèng)送、得房率高的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)橄鄬?duì)于大戶型，小戶型對(duì)面積贈(zèng)送更敏感，二是降低上車門檻，讓更多人能買得起第四代住宅。雖然旭輝鉑森林語(yǔ)的定價(jià)還不太清楚，但戶型相對(duì)較小，總價(jià)肯定比大戶型第四代住宅要便宜不少。

第四代住宅去年開始風(fēng)行各地，產(chǎn)品很快呈現(xiàn)多樣化，小戶型并不罕見。克而瑞的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，2023年至2024年期間，全國(guó)各地在售項(xiàng)目中，含建筑面積約110平方米及以下的第四代住宅典型項(xiàng)目約有15個(gè)，甚至出現(xiàn)了僅69平米的四代宅產(chǎn)品。

不過市場(chǎng)趨勢(shì)也決定了，第四代住宅的發(fā)展方向仍是改善市場(chǎng)，目前不少城市對(duì)四代宅的戶型面積都有限定，比如武漢要求套內(nèi)面積大于100平米，成都要求建筑面積大于144平米，重慶要求建筑面積大于110平米，廈門市更是規(guī)定建筑面積不小于200平米。

昆明關(guān)于立體生態(tài)住宅的試點(diǎn)政策尚未公布，大家都處于摸索嘗試階段，開發(fā)商在給項(xiàng)目做定位時(shí)肯定要結(jié)合地塊條件綜合考慮，適合做何種產(chǎn)品，交給市場(chǎng)來檢驗(yàn)就好。

旭輝廣場(chǎng)一期鉑宸府4月已交付（圖源“旭輝昆明”）

回到旭輝鉑森林語(yǔ)，項(xiàng)目很快會(huì)推出，產(chǎn)品看上去也很能打，關(guān)鍵問題是如何定價(jià)，云南房網(wǎng)認(rèn)為，由于四代宅建造成本要高于前代產(chǎn)品，售價(jià)應(yīng)該不會(huì)低于一期以及周邊項(xiàng)目，而制約項(xiàng)目溢價(jià)水平的一大重要因素，則是項(xiàng)目配套的旭輝廣場(chǎng)商業(yè)何時(shí)能建成開業(yè)。