作者：唐韶葵

編輯：張偉賢 譚璐

圖源：旭輝控股

掌管2500億資產的地產老板，道歉了。

5月12日，旭輝控股召開境外債權人公開會議，董事局主席林中時隔三年公開露面，攜高管團隊披露境外債重組方案。

林中率先致歉。

他坦言規模擴張時風險把控不足，感謝債權人在最艱難時，能與旭輝以建設性姿態反復磨合，釋放善意，最終達成共識。

林中

“通過堅持看到希望，打不垮，能吃苦。”林中稱，旭輝能頑強堅持，“活下來，站起來”，而債務重組將是一場“百里戈壁”。

截至2024年底，旭輝總資產為2561億，此次境外債重組涉及68億美元債務，約合人民幣490億元人民幣。

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減債拉票

目前，林中團隊的重組，已進入關鍵階段。

據悉，債權人投票通道已開啟，6月3日將召開債權人會議，6月26日進行香港高等法院核準聆訊。

這次68億美元的境外債，涉及本金約44.9億美元的12筆高級債、永續債和可轉債，另有本金約23.1億美元的13筆境外貸款。

官方透露，2024年9月推出重組支持協議后，近90%境外重組債務本金債權人已簽署協議。

林中此次現身債權人公開會議，是對債權人關注的細節條款交底，也是凝聚共識的關鍵“拉票”行動。

旭輝控股CFO楊欣稱，旭輝境內外信用債，占整體有息負債70%，正按市場化原則同步推進重組。

來源：圖蟲

2024年末至2025年初，其境內部分也已完成中票及CMBS重組，現全力推進百億公司債整體重組，確保境內外方案邏輯一致。

預計重組完成后，林中團隊可將信用債規模至300億元以內，縮減超50%，債務久期延長至9-10年，利率降至可持續水平。

剩余260億元抵押類負債中，住宅開發貸將隨項目交付自然清償，商業物業貸款也會優化置換。

截至2024年底，旭輝有息負債總額為866.54億元。楊欣稱，多措并舉后，旭輝凈負債率將快速回歸健康區間。

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坦白家底

林中也趁機亮出家底。

其管理層強調，旭輝是少數在境內外大重組前，整體在手資產仍大于負債的民營房企。

2024年末，其股東權益超百億元，權益后貨值1300億元，持有京滬成都等城市460億元商業資產，年租金18億元且持續增長，有息負債較峰值壓縮超30%。

針對債權人關切的“重組后如何重啟”，林中明確提出，將摒棄“三高”模式，轉向三大核心戰略。

具體而言，運營北京、上海、成都等一二線城市460億元商業資產，提升租金增長；收縮、深耕開發業務；發力房地產資管，借鑒鐵獅門、黑石模式，采用雙GP架構（資金方募資、項目方運營+小股投資），實現風險隔離。

林中特意強調了旭輝的差異化優勢，如，負債水平在頭部民企中更優，已累計交付27萬套（交付率95%），組織體系完整保留核心人才等。

他以“民企如勁草”作喻，試圖傳遞信號：在行業深度出清期，旭輝有能力通過結構性調整，完成“鳳凰涅槃”。

最新數據顯示，今年4月，旭輝合約銷售額17.2億元人民幣，1-4月累計合約銷售額71.6億元人民幣。

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五類選項

對于債權人，林中團隊具體提供三大方向、五大類選擇。

其設計的重組方案，大體遵循“短端削債、中端轉股、長端保本降息”框架，其方案組合為：

1）短端削債，選項1A/1B將32%舊債轉為零息新債或貸款，2-3年到期還本，基準日后12個月，公司可75折提前償還剩余本金40%。

2）現金+轉股，選項2A/2B債權人共享3500萬美元現金，2A是90%舊債轉4年期強制可轉債；2B則是60%轉可轉債、30%轉4.5年期票據。

3）長端保本，選項3為債券債權人保本方案，與選項5共享500萬美元前置本金，剩余轉長期票據；選項4A/4B將50%舊債轉新債或貸款；選項5A/5B為貸款債權人保本選項。

據旭輝控股境外重組負責人朱皋鳴介紹，方案配套多重增信措施，涵蓋境外、WFOE及境內資產，并通過控股股東將股東貸款轉股、停收現金股息等方式強化共擔機制。

林中團隊，還借頭部基金觀點安撫債權人。

據楊欣透露，全球最大公募基金研判中國房地產周期已至底部，認為旭輝有望成為行業出清后民企轉型樣本；

歐洲價值型基金特別認可其管理團隊穩定性，看好轉股帶來的估值修復與行業復蘇雙重利好，已明確全額轉股意向。

對于林中而言，6月3日投票節點臨近，關乎旭輝未來的“大考”，即將迎來表決。