最近有個粉絲兒問我，你說我現在把縣城那套100萬的房子賣了，五年后會不會哭著后悔？

我想起萬達老王和經濟學家馬光遠這對地產相聲搭檔。

說來也怪，這倆人一個賣房子的，一個研究房子的，這些年居然在房價要完犢子這事兒上達成了共識。

一、黃金時代早過去了

老王2013年說過句大實話：一二線還得漲，三四線沒戲。結果你猜怎么著？三四線房價愣是靠著拆遷發鈔票的騷操作，硬生生演了出小城逆襲。

但老馬看得明白，政策是善變的，2015年那波棚改貨幣化，相當于給三四線打了強心針。

可到了2024年，別指望再來一針了，藥罐子都見底了。現在的樓市就像個過氣網紅，濾鏡再厚也遮不住褶子。

二、房子正在變"白菜"

有個數據挺嚇人，2020年到2024年，全國新房開工面積腰斬再腰斬，可庫存反而越堆越高。

鄭州某樓盤更絕，直接掛出買房子送特斯拉的橫幅，不知道的還以為進了菜市場。

老馬說了句大實話：以后就20%的城市能玩。這話翻譯成大白話就是：北上廣深的房子還能升值，縣城的房子早點拋售吧。

不信你去鶴崗看看，五萬一套的房子，送外賣的小哥都能全款拿下。

三、三個要命的死結

人跑光了，東北老鐵都知道，現在縣城婚介所比房產中介還多。90后往大城市跑，00后直接躺平，縣城的婚房控空置太多，每月還要交物業費。

去年搞了個"保障房大收購"，500萬套商品房當公租房，這就相當于國營突然殺出來搶生意，商品房再香也不好使了。

錢包癟了，居民杠桿率都快頂到天花板了，年輕人現在流行三不主義——不買房、不結婚、不生孩子。

四、五年后的算術題

老王和老馬雖然路子不同，但都認準了房子要分三六九等這個理兒，咱們來算筆糙賬。

一線城市：可能從500萬變成600萬，但得是地鐵口的正經小區，別指望翻倍，能跑贏通脹就算祖墳冒青煙。

強二線：估計在150-200萬之間晃悠，武漢光谷、成都高新這些地方，可能比市中心老破小還抗跌。

三四線：做好70-80萬的心理準備，我老家縣城的售樓小姐都改行做微商了，朋友圈天天刷屏：買房送車位，再送三年物業費。

有個細節挺有意思，老馬去年預言北京上海要是放開限購，其他城市都得完犢子。這話聽著夸張，但仔細想想，要是北京五環外放開限購，河北土豪們誰還買燕郊？

五、普通人的活法

前陣子刷抖音，看見個鄭州房東在直播間賣房，背景音樂放的是《涼涼》。

這屆年輕人也學精了，租著房子炒基金，美其名曰睡后收入。倒是苦了那些囤了好幾套房的縣城中產，眼瞅著房子從資產變成負資產。

老王有句話說得在理，買房這事兒，得跟著工作走。你在深圳南山碼代碼，老家縣城的房子漲到200萬跟你有啥關系？

反過來要是在鶴崗當公務員，非惦記著投資三亞海景房，那純屬腦袋被門擠了。

六、最后說點實在的

自住趕緊買，剛需該買還得買，但別學那些炒房客，加杠桿炒房容易把自己炒糊了。

投資要認命，除了那20%的核心城市，其他地方的房子就跟過季衣服似的，越放越不值錢。

多看看政策，現在左手賣地右手建保障房，這精分操作能持續多久，得看地方財政還能扛幾年。

說到底，房子這事就跟找對象似的，黃金時代的姑娘們圖你老實，現在的姑娘們要看你存款。