2001年，李嘉誠旗下的和記黃埔花了7億元，拿下北京姚家園的一塊地，樓面價(jià)每平方米1750塊。這地位置相當(dāng)不錯，在東四環(huán)，離朝陽大悅城就3公里，周邊三里屯、國貿(mào)商圈環(huán)繞，而且還規(guī)劃了地鐵。一般來說，開發(fā)得越快，賺得就越多?？衫罴握\卻選了個“拖”字訣。

按照土地政策，要是兩年不動工，政府就能無償收回土地。一直到2005年5月10號，離土地收回期限就剩一天了，項(xiàng)目才終于動工。怎么動的呢？就是把這40萬平方米的地塊拆分成多期，在一小塊區(qū)域里挖個坑、打個樁，達(dá)到動工的最低標(biāo)準(zhǔn)就算數(shù)。

2006年，一期開盤，售價(jià)9000元每平方米，直接是拿地價(jià)的一倍。之后，二期拖到2011年才開盤，售價(jià)漲到2.6萬元每平方米。三期更夸張，一直延到2023年，售價(jià)高達(dá)9萬元每平方米。這22年下來，地價(jià)漲幅超過50倍。

這種分期開發(fā)，還卡在臨界點(diǎn)開工的模式，在成都的南城都匯項(xiàng)目也出現(xiàn)過。2004年，和記黃埔在成都高新區(qū)，花21.35億元，拿下每平方米1030元的地塊。然后，馬上抵押土地套現(xiàn)26.21億元，比當(dāng)初買地的錢還多了7.86億。

這個項(xiàng)目被分成8期開發(fā)，前六期就耗時12年，房價(jià)也從4000元每平方米漲到1.6萬元每平方米，累計(jì)回款180億。2020年，面對政府催促，和記黃埔把剩下的地塊以78.47億元轉(zhuǎn)手，光股權(quán)交易就凈賺38億。接手的宇宙集團(tuán)把項(xiàng)目改名叫山河九璋，可當(dāng)時樓市開始下行，沒辦法，只能以15000元每平方米拋售，最后陷入債務(wù)糾紛。這時候，李嘉誠又出現(xiàn)了，以債權(quán)人身份收回了項(xiàng)目。

類似的操作還有不少。像上海世紀(jì)匯廣場，2006年拿地，2016年以200億轉(zhuǎn)售，創(chuàng)下內(nèi)地單一物業(yè)交易記錄。大連西港項(xiàng)目，2011年花19億買入，8年都沒開發(fā)，2019年40億轉(zhuǎn)手給融創(chuàng)。東莞海項(xiàng)目，90年代拿地，開發(fā)周期超過20年，因?yàn)槎诘剡€被罰了800萬。這些操作都是貼著法律紅線走，你還真不好說它違法。

2005年，國家規(guī)定土地滿兩年未動工就得收回。李嘉誠團(tuán)隊(duì)就通過分期開發(fā)，巧妙避開了這個政策。2010年，國土部公布的1457宗閑置土地里，北京預(yù)測園、重慶江家山等項(xiàng)目都在榜上，不過他們靠局部動工，繼續(xù)使用土地。直到2018年，閑置土地處置辦法明確了“實(shí)質(zhì)施工”這個標(biāo)準(zhǔn)后，這類操作才慢慢沒了。

說真的，李嘉誠的商業(yè)嗅覺那是真厲害。2015年，房地產(chǎn)還特別火的時候，他就開始慢慢拋售內(nèi)地資產(chǎn)，套現(xiàn)了2500億，然后轉(zhuǎn)向歐洲基建和醫(yī)藥領(lǐng)域，繼續(xù)在全球賺錢。你說這么個商人，心里到底怎么想的呢？