第 2291期〡 2025/05/14

西安高新CBD地標商業項目——西安益田假日里，近日因一則司法拍賣公告引發廣泛關注。

4月底，上海金融法院在阿里司法拍賣平臺發布公告，將于5月30日公開拍賣“陜西省西安市高新區錦業路7號5幢1單元10101室等（共17套）房地產”。此次拍賣標的評估價10.54億元，以7.38億元起拍，相當于打了七折。

西安益田假日里于2019年底開業，定位“CBD白領24小時生活全配套”。5年多以來，憑借核心區位優勢、多元業態布局，以及周邊商業競爭空白，該商業體已深度融入周邊人群的工作、生活消費場景。

《每日經濟新聞》記者注意到，此番被拍賣與項目經營情況無關，而是源于上海金融法院對一起金融借款合同糾紛的執行——西安益田假日里商業管理有限公司因6.9億元借款違約，抵押物業被債權人中國東方資產深圳分公司申請強制執行。

01?

7.38億元公開拍賣

4月底，上海金融法院發布公告，將于2025年5月30日10時至2025年6月2日10時在“淘寶網”上公開進行網絡司法拍賣活動，拍賣標的為“陜西省西安市高新區錦業路7號5幢1單元10101室等（共17套）房地產”。

來源：阿里司法拍賣平臺公告

項目建筑面積合計84137.45平方米，其中地上建筑面積合計為38782.94平方米，地下建筑面積合計為45354.51平方米，規劃用途分別為商業服務、車庫，房屋性質為市場化商品房，登記日期為2015年11月16日。

項目土地權屬性質為國有土地使用權，土地面積為143247.1平方米，取得方式為出讓，使用期限至2054年1月31日，拍品所有人為上海XX資產管理有限公司。

值得關注的是，該標的評估價為10.54億元，起拍價7.38億元，相當于評估價七折，同時設置了8000萬元保證金，增價幅度為300萬元及其倍數，競價周期長達3天。

由于標的帶租約拍賣，未來買受人需全面承繼原租賃合同中享有的權利與義務。

根據租賃合同，該項目初始租期5年原定于2024年5月31日到期，后經補充協議延至2026年5月31日。

來源：阿里司法拍賣平臺公告

此外，根據公告披露的項目欠費情況，2025年4月21日相關當事人口頭告知暫無物業管理費欠費、無公共事業費欠費（僅供參考），但隨著時間推移，后續實際欠費金額將由買受人承擔。

從項目介紹及位置判斷，此次被拍賣標的正是西安曾經的地標商業——西安益田假日里購物中心。

來源：阿里司法拍賣平臺公告

而拍賣并非源于項目經營不善，而是上海金融法院對一起金融借款合同糾紛的執行。西安益田假日里商業管理有限公司因6.9億元借款違約，其抵押物業被債權人中國東方資產深圳分公司申請強制執行。

其中，上海堃懿資產管理有限公司以其持有的西安益田假日里項目面積為84137.45平方米的房產提供抵押擔保，西安益田假日里商業管理有限公司、上海檔浦貿易有限公司分別以各自持有的上海堃懿資產管理有限公司22%的股權、78%的股權提供質押擔保。

來源： 中國東方資產管理股份有限公司官網

此前，中國東方資產管理股份有限公司深圳市分公司已多次發布關于西安益田假日里商業管理有限公司等兩戶不良債權的處置公告。

據中國執行信息公開網顯示，2024年12月5日，西安益田假日里商業管理有限公司被上海金融法院列為被執行人，案號（2024）滬74執1781號，執行標的10.49億元。

來源：中國執行信息公開網

02?

經營暫未受影響

除拍賣原因外，外界更為關注的是這座商業綜合體的運營狀況與未來命運。

西安益田假日里位于高新區錦業路CBD核心商圈，毗鄰綠地中心、中鐵西安中心等高端寫字樓集群，2019年底開業，定位為“CBD白領24H生活全配套”。開業初期便實現“100%開業率，30%區域首進”，引進了奧斯卡影院、永輝超市、海底撈、喜茶等眾多頭部品牌。

憑借核心區位優勢、多元業態布局以及周邊商業競爭空白，經過五年發展，已深度融入周邊人群的工作生活場景。

從實地走訪情況來看，該商業體以復合商業體形態呈現，由盒子式購物中心、外圍底商及商業街區組成，覆蓋地上四層與地下一層空間。

業態布局方面，外圍底商憑借奈雪、霸王茶姬等網紅茶飲餐飲品牌，依靠高頻消費屬性吸引穩定客流；商業街區開業率仍有待提升。

盒子購物中心內，地下一層主打小吃集合，工作日午間用餐時段基本“一座難求”；地上一、二層為時尚零售區，存在店員多于消費者的情況；三、四層集中布局餐飲，因目的性消費屬性，客流表現優于零售區域，且有幾家餐飲品牌正在圍擋裝修，即將入駐。

不過，該項目在非工作時段輻射能力較弱，負一層的永輝超市傳來閉店消息，如今店內正在打折清倉，貨架逐漸空置。

總體而言，目前西安益田假日里項目運營正常，暫未因拍賣事件發生明顯變化。

但7.38億元的起拍價，對潛在接手方的資金實力與商業地產運營經驗提出了極高要求。在當前商業地產投資趨于謹慎的市場環境下，接手方需綜合考量多重因素。

新業主獲得資產后，需繼續履行剩余約1年的租約，短期內難以對項目運營進行大幅調整，還需維持商戶信心，避免因產權變動引發商戶退租。2026年5月底租約到期后，或將迎來改造升級或導入自有管理體系的契機，如何突破現有業態，吸引高頻消費客群，將成為實現資產轉化回報的關鍵。

關于上述拍賣事宜，每經記者聯系西安益田假日里商業管理有限公司了解情況，其表示不少商戶看到消息后也表示擔憂，并反復在求證運營情況。“此次拍賣屬于正常資產處置行為，不會對項目經營產生影響。在租賃合同到期前，公司將保持項目正常運轉。”