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一、項目基礎信息?

開發商?：招商蛇口開發，定位為上海內環稀缺風貌別墅項目

位置?：楊浦區平涼社區01B4-04地塊（東至許昌路，南至惠民路），屬內環濱江風貌保護區

體量規劃?：占地約1.27萬㎡，容積率1.35，限高12米，總戶數121套低密住宅

產權性質?：70年住宅用地，毛坯交付（部分精裝）

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二、核心產品亮點?

建筑與設計?

復刻 ?海派里弄文化?，采用青磚黛瓦、石庫門、雕花窗等傳統元素，結合四方形弄堂布局

保留1.47萬㎡歷史建筑（一般），通過保護修繕與現代化改造融合

外立面采用天然石材干掛，檐口高度嚴格控制在12米以內

戶型與配置?

主力戶型 ?184-300㎡?，包含聯排別墅及疊加產品，部分配備四合院屋頂設計

社區內設恒溫酒窖、星空會所及文化展示空間，定期舉辦海派文化活動

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三、區位與規劃優勢?

交通網絡?

地鐵?：18號線平涼路站850米，12號線江浦公園站500米

自駕?：北橫通道直達北外灘，10分鐘覆蓋核心商圈

戰略地位?

屬楊浦濱江南段“世界級會客廳”規劃范圍，周邊規劃270萬㎡商辦體量

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四、配套資源?

商業?：百聯濱江購物中心、LCM置匯旭輝廣場等綜合體

生態?：緊鄰楊浦濱江綠道，步行可達江浦公園

教育?：周邊覆蓋優質公立及國際教育資源

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五、市場表現與稀缺性?

價格?：聯排別墅均價約21萬/㎡，總價3500萬起

競品對比?：內環唯一容積率0.6的風貌別墅群，歷史保護建筑占比達35%

認購熱度?：首批房源未公開即被高凈值圈層鎖定

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四期中心位置房源▼

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目前，泳池空間、會客空間等已經實景呈現：

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整個泳池天花板，呈現出海派拱形元素，落地玻璃窗外，是下沉式的景觀空間：

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會客空間，可以作為業主平日里的第二客廳，在這里洽談生意、接待客人等：

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建面約380㎡樣板間，整體地面三層，地下兩層：

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樣板間將地下二層設計為家政間及保姆間：

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保姆間也是套房設計，帶獨立衛生間，動線隔離，可以擁有更好的私密感。

地下一層，是影音空間及吧臺空間，建筑面積可以達到約150㎡左右，除了影音空間以外，也可以設計為酒柜、游藝室等，即便作為純收納空間，空間也非常足夠：

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一樓為整體餐客廚空間，整體面寬超過13米，客廳南向正對別墅庭院，整體室內采光充足：

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餐廳方面，其空間也已經足夠設計有中西雙廚：

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整體一層空間的東南方向，樣板間設計為了茶室，配合西向落地玻璃窗，同樣正對庭院。

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在實際裝修中，這里同樣可以設計為老人房或者獨立豪華餐廳空間。

樣板間二樓設計為了兩件套房臥室及書房空間：

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東側臥室帶大露臺，露臺視野開闊，北外灘的摩登樓宇，自家的庭院，青紅陶磚的肌理，盡收眼底：

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三樓整層為主臥套房，樣板間設計了雙開門入臥室，進入起居空間，樣板間選擇在這里放一些藝術裝飾、設計吧臺來彰顯主人品位。

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靠戶型東側，樣板間設計了一個獨立衣帽間和主臥套房的第二個衛浴空間。

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而樣板間里這第二個衛浴空間，更接近于享受級。嵌入式浴缸，設計了魔鏡系統，可以供業主泡澡時觀影娛樂；除此之外，這個衛生間也有獨立的淋浴房，并設計有桑拿房。

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據悉，這是北外灘純別墅社區，第一次將歷史保護建筑作為住宅買賣，有花園、露臺、閣樓，小區總體121套房源。

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弘安里這塊地原由8個街坊組成，其中東壽坊和永安里因后期加建改建較大，體量也很小，為了園區整體考慮，不再保留，延續了剩余6個組團：德年里、和樂里、寶興里、更富里和鴻安里。

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虹口區北外灘板塊的超級別墅項目「弘安里」從進入市場視野后，就熱度不減。

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官網信息顯示，弘安里是上海市政府批復的風貌保護街坊，全上海一共就250處，大部分是作為商業，很少作為住宅買賣的，目前一期二期基本售罄，前期僅有少量大戶型在售，說明上海豪宅市場的購買力還是足夠強，富豪們大幾千萬的房子直接下單買。

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項目更多效果圖：

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前情回顧：

2021年2月，上海虹口城市更新建設發展有限公司（上海地產聯合體）以111.35億拿下了虹口區四川北路街道HK193-02（17街坊弘安里）、HK193-03（地下部分）；北外灘街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（歷史風貌保護舊改項目）。

同年，8月13日進行了80%股權轉讓，開發主力變為招商蛇口。和實力合作伙伴綠城中國、上海地產共同開發建設上海弘安里項目。

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地塊信息

四至范圍：東至HK193-02：江西北路，HK300-02：規劃公共綠地，南至HK193-02：海寧路，HK300-02：唐山路，西至HK193-02：規劃公共綠地，HK300-02：規劃公共綠地，北至HK193-02：武進路，HK300-02：東余杭路

出讓面積：58025.2㎡

規劃用地性質：普通商品房、商辦、餐飲旅館業用地

容積率：普通商品房1.1、商辦10

成交價（萬元）：1113534.0

整個上海最吸引高凈值人群的豪宅產品之一非城中別墅莫屬，虹口北外灘，歷史風貌保護項目，容積率1.1純別墅「弘安里」稀缺性拉滿~

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項目位于虹口四川北路街道，四至范圍：東至江西北路、南至海寧路、北至武進路、西至河南北路。

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「弘安里」占地面積約3.7萬㎡，容積率僅1.1，建筑限高僅10米，為純別墅項目，根據規劃設計方案公示，項目為清一色2-3層別墅產品。

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示意圖

在建筑風格上，弘安里需保持原來的石庫門里弄風貌去建設，項目整體延續原“一街坊、多組團”的風貌特征，三條南北向主弄、多條東西向支弄的總體布局，通過保護修繕等多種方式，未來將延續原肌理風貌。

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產品打磨和規劃上，項目非常用心，邀請了像GOA大象設計、藍頌設計、W·Desgin無間設計、CCD等享譽國內外的設計團隊，將共筑上海城市更新全新里程。

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效果圖

立面設計上，項目還原了上海海派風格，同時使用老磚、老瓦、老石箍等保留構件，更加貼近場地歷史，延續傳統歷史建筑風貌。

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效果圖

景觀打造上，由主弄串聯起住區各景觀節點，將場地既有建筑構件等元素予以適當保留，也蘊含在里弄街巷的景觀布置當中，打造專屬于弘安里的歷史記憶。

產品方面，項目將推出1-3層低密里弄住宅，主力產品面積段特別豐富，并規劃有滿足高凈值人群社交圈層需求的多功能會所。但套數僅有121套，熱門程度可想而知。

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效果圖

另外，由于項目所處地段位于虹口內環內、北外灘輻射區，因此周邊資源非常優質且密集。

首先，「弘安里」東側的18街坊，就是崇邦集團商辦綜合體。

該項目總建筑面積達29萬平方米，其中包括約11萬平方米的新建商業設施，10萬平方米的超高層辦公樓和1.5萬平方米的老建筑。（數據來源文化虹口）

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如今這里也成了很多年輕人的打卡地，上面的說老建筑就是現在的崇邦今潮8弄，修舊如舊，包含了8條弄堂、60幢石庫門房子和8幢獨立建筑。

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其次，在交通配套方面，項目周邊有3、4、10、12號線四條軌交，自駕則可以通過北橫通道和外灘隧道快速抵達城市各個地標。

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項目地處四川北路商圈，周邊還有蘇河灣萬象天地、白玉蘭廣場、寶格麗酒店、大悅城等知名城市資源，生活氛圍也非常醇熟。

教育資源方面：項目周邊有靜安區第一中心小學、寶山路小學、市北中學、上海市民辦新華初級中學等。

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市北中學

醫療方面：附近有第一人民醫院、上海市中醫院等。