文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

前期，上市房企陸續披露了2024年財報。我們翻閱183家港股、A股涉房上市公司財報，穿透數據表象、探尋運行機理，結果發現，房企財報呈現出四條很清晰的規律：

1、目前已披露業績的173家房企中，普遍面臨盈利下滑、降債緩慢的問題，整體營收同比跌幅為20.8%，整體凈利潤跌幅為55%；同時，速動比率均值微降至66.3%，剔除預收賬款后的資產負債率、凈資產負債率均值為67.1%和250.4%，同比上升2.2和26.4個百分點。

2、行業進入下行周期以來，房企紛紛尋求生存之道，當前更側重于經營安全、盈利的確定性。絕大部分房企經營更加謹慎，逐漸收縮投資規模，聚焦在上海、杭州、北京等核心城市。

3、超過95%的民營房企已經爆雷，且正在積極推進債務重組。盡管不少房企2024年財報“難產”，然而好的一面是，目前大部分房企的債務重組取得階段性成功，完成債務化債或重組進展順利。

4、經營性業務收入成為房企2024年利潤、現金流的重要貢獻來源。其中，以往被視為“沉重包袱”的商業資產，開始形成利潤正反饋。

這四條規律，深刻折射出行業的復雜現狀：盈利下滑、降債緩慢是高杠桿追求規模留下的頑疾；謹慎投資、債務重組是消除頑疾、走向穩健的調整措施；經營性業務成為行業發展的新方向——精細化運營。

言下之意，行業處在重大轉折點上，特別是2024年“926”新政后，止跌回升的拐點信號初現，相信不會有更差的情況，房企經營發展也迎來了邊際變化。

盡管向好趨勢逐漸明朗，但絕大部分房企仍處在流動性困境中。不過，我們在查閱183家上市房企業績時，意外發現一家相對健康的民營房企——眾安集團（股票代碼：00672.HK）。近日，這家企業也登上了中指研究院公布的“2025中國房地產上市公司財務穩健性和投資價值TOP10”的雙榜單。

2025中國房地產上市公司財務穩健性TOP10證書

圖片來源：中指研究院微信公眾號

2025中國房地產上市公司投資價值TOP10證書

圖片來源：中指研究院微信公眾號

在行業如此深度的調整之中，眾安集團是如何保持高質量發展的？為此，我們翻閱了它最近三年、合計151頁的財報數據，發現了一個核心點：區域深耕。

這三年，眾安集團不斷貫徹執行“區域深耕”戰略，圍繞大本營杭州，深耕長三角區域。

區域深耕的好處是顯而易見的，即沿著“長板”構建自身護城河，比如用較低成本大舉收儲，確保中長期經營發展的需求，較強資源整合能力確保交付和財務安全，最終實現穿越周期和持續發展。

用業績成果可以反推企業過往戰略和最終執行效果，比如收入是交付力的體現，盈利是拿地成本的體現，負債折射的是投資策略。

2024年，眾安集團實現收入139.3億元；毛利為22.85億元，同比增長49.8%，毛利率則上升5.88個百分點至16.4%，凈利潤為2.18億元，盈利表現略好于行業整體水平。

當前，絕大部分房企盈利跌幅較大，有兩點主要原因：項目結轉毛利率下降，存貨跌價準備增加。根據Wind數據顯示，173家已披露2024年業績的上市房企中，凈利潤錄得虧損的數量為126家，占比為72.8%，上年同期占比為53.2%。

所以，保交付是房企最為重要的工作。這既可減少存貨積壓，形成結轉收入和利潤，又可避免下行產生資產減值，以及減少資本支出。即便行業處于待復蘇狀態，交付意味著鎖定資產的確定性，完成成本結算，往后每一筆成交幾乎都是現金和利潤。

觀之眾安集團，盈利表現較為穩定的關鍵就是保證交付，且是高質量交付。2024年，眾安集團整體交付13個項目，部分項目實現交房即交證。

眾安集團產品實景展示

圖片來源：眾安集團官網

其次，保交付在企業土地投資鏈條中屬于末端。若投資前端依舊保持激進策略，下行周期中，末端很難支撐起公司整個基本面的安全性。

很多房企在下行初期仍維持激進拿地策略，結果后續市場銷售不及預期，而陷入流動性危機，甚至“二次爆雷”。這也說明，左側交易很有可能無法堅持到拐點出現，而是必須把流動性安全放在第一位。因為拐點是很難精準預測的。

對此，眾安集團采取了區域深耕戰略，側重于強化流動性。在行業下行周期前，眾安集團以相對較低的成本擴充土儲。到2024年末，眾安集團總土儲中長三角核心區占比達84%，杭州單城貢獻44%。

眾所周知，這兩年杭州是全國樓市熱度排在前三的城市，頭部房企在杭州激烈搶地，推高整體土地成本。中指研究院統計數據顯示，2023年杭州成交樓面價約1.87萬元/㎡，平均溢價率為9%；2024年成交樓面價約2.14萬元/㎡，平均溢價率為16.1%。

結合上文，從土儲結構和成本來看，眾安集團中期發展具有潛力和利潤空間。據公司公告顯示，當前土地儲備滿足公司未來幾年的發展需求。

優先強化流動性的經營策略，有利于優化債務結構。過去兩年，絕大部分房企都在壓降有息負債規模，但從高杠桿、快周轉模式中轉變并不容易。中指研究院報告指出，2024年百強房企凈負債率均值為96.3%，較上年增加6.5個百分點。

眾安集團借助融資窗口政策紅利、納入金融機構“白名單”等方式，完成有息負債大幅壓降，增厚了安全墊。

2024年，眾安集團資產負債率為67.2%、凈負債率為29.2%，同比分別下降了6.1個百分點和13.9個百分點。同時，平均借貸利率為4.34%，減少了52個基點。借貸利率下降，意味著投資機構對借貸主體風險降低、可控性的認可。

眾安集團年報數據整理

數據來源：眾安集團年報

其中，眾安集團很早布局的“地產+”經營性業務，包括物管、商管、酒管、文旅、教育、資本等多元化產業，近三年形成了穩定現金流，在公司壓降債務過程中起到了關鍵作用。

眾安集團“橫向融通·縱向貫通”產業布局示意圖

圖片來源：眾安集團官網

實際上，通過經營性業務產生的現金流實現債務壓降，也是幾家頭部房企優化債務結構的重要舉措。比如龍湖稱，“運營業務可以提供穩定的現金流，以及可以通過經營性物業貸來優化債務結構的優勢”。

當前，眾安集團仍在積極構建“地產+”一體多元協同發展的生態圈，其中重點創新探索前沿科技領域，包括“低空+文旅”、“低空+客運”等。

這意味著，在行業轉入發展新模式之下，眾安集團長期沉淀的精細化運營能力，讓自身仍具備核心競爭力。

目前，行業企穩回升的拐點信號愈加明顯。2025年一季度，廣州、深圳、杭州等城市樓市成交火熱，頭部房企重返一線城市搶地。同時，頭部房企也明確提出，加碼投資經營性業務，重點布局“第二曲線”。

一旦行業確定轉入上升通道，像眾安集團這類前期開發業務保住基底、多元化業務經營已有沉淀的企業，將有更大發揮空間。屆時，無論是傳統開發業務，還是發力“第二曲線”，公司價值都有望得到重估。