文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

朗詩綠色生活（01965.HK)打算收購朗詩集團(tuán)旗下物業(yè)，愿意最高出價(jià)2700萬元。頗為特別的是，這筆關(guān)聯(lián)交易將通過司法拍賣進(jìn)行，預(yù)計(jì)將在今年五月底至六月初前后落實(shí)。

5月初，朗詩綠色生活就對這筆潛在關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行了公告，5月13日，其再度發(fā)布了建議授權(quán)及股東特別大會通告。

田明直接及間接持有朗詩集團(tuán)50%股權(quán)，他同時(shí)也是朗詩綠色生活的董事長、執(zhí)行董事兼控股股東。本來是左手倒入右手，但朗詩集團(tuán)的債務(wù)問題，因?yàn)樵摰任飿I(yè)已被法院頒令強(qiáng)制執(zhí)行，因此朗詩綠色生活只能通過司法拍賣競標(biāo)。

根據(jù)估值師對該等物業(yè)進(jìn)行的估值，按市值基準(zhǔn)計(jì)算，于2025年3月31日的估值總額約為2660萬元。

具體來看，該等物業(yè)位于南京市秦淮區(qū)建鄴路108號及豐富路18號10–11幢，總建筑面積約為3479.97平方米，是朗詩集團(tuán)開發(fā)的商業(yè)及金融用途物業(yè)，土地使用權(quán)于2047年9月21日到期。

目前，該等物業(yè)是朗詩集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方的辦公室，朗詩綠色生活自2022年8月1日開始也租賃了其中一間房的部分，約170平方米。相關(guān)資料顯示，南京市秦淮區(qū)建鄴路108號501室，正是南京朗詩物業(yè)管理有限公司的注冊地址。2022年、2023年、2024年，朗詩綠色生活就此支付的租金分別為3.9萬元、9.3萬元、9.3萬元。

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，該等物業(yè)在朗詩集團(tuán)手中，2023年、2024年的虧損凈額(除稅及非經(jīng)常性項(xiàng)目前后)分別為205.3萬元、99.1萬元。

“董事認(rèn)為可能收購事項(xiàng)，一方面將擴(kuò)大本集團(tuán)的資產(chǎn)及經(jīng)常性收入基礎(chǔ)并對本公司及股東整體有利；另一方面，本集團(tuán)將能節(jié)省物色合適搬遷場所可能所需時(shí)間及減少所需成本。”

決定出手收購該等物業(yè)，朗詩綠色生活表示，交易成功之后將保留402室、501室自用，其余部分將出租給朗詩集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方，或者其他獨(dú)立第三方，以獲取租金收入。

根據(jù)朗詩綠色生活的計(jì)劃，其中約1677.36平方米將用以出租。而根據(jù)物業(yè)估值報(bào)告，與該等物業(yè)相似的辦公單位的單位租金介乎每平方米每天2.0元至2.3元。據(jù)此推算，若能全部出租，每年產(chǎn)生的租金約在122萬到140萬。

看起來既能開源又能節(jié)流，而且還能解關(guān)聯(lián)方之困，這筆買賣似乎的確值得做。

事實(shí)上，朗詩綠色生活此前就接手過關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)。去年3月，其曾從朗詩綠色管理集團(tuán)的成員公司，收購上海市普陀區(qū)的朗詩藏峰項(xiàng)目2套辦公房屋及6個(gè)停車位，交易對價(jià)為907.17萬元。這筆交易，實(shí)質(zhì)上也是關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的“以資抵債”。

回到朗詩綠色生活，最新財(cái)報(bào)顯示，其2024年實(shí)現(xiàn)總營收約7.89億元，同比減少15.3%。同期錄得毛利約0.68億元，同比大幅減少53.1%，毛利率較上年同期下滑7個(gè)百分之至8.6%。

更殘酷的是，報(bào)告期內(nèi)凈利潤虧損約3.19億元，較2023年虧損的1.35億元增加約136.3%。朗詩綠色生活解釋稱，預(yù)期信貸虧損模式下的減值虧損約1.72億元，并進(jìn)一步疊加商譽(yù)及無形資產(chǎn)減值虧損約1.40億元，是造成其凈虧損的主要原因。

值得一提的是，為投放更多時(shí)間和精力管理朗詩綠色生活，2024年3月8日，田明由非執(zhí)行董事調(diào)任為了執(zhí)行董事。但老板出山，朗詩綠色生活卻交出了一份虧損擴(kuò)大的成績單。

從長年虧損及與其服務(wù)質(zhì)量不相符的項(xiàng)目中退場，截至2024年12月31日，朗詩綠色生活的在管面積約為3362萬平方米。其中，在管建筑面積約為2862萬平方米，同比減少4.8%。

在管面積減少，作為主要營收的來源的物業(yè)管理服務(wù)收入6.71億元，同比下降4.6%；同時(shí)也影響到社區(qū)增值服務(wù)收入同比下降20.9%至0.68億元。

而上游關(guān)聯(lián)地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮，非業(yè)主增值服務(wù)收入約0.24億元，同比減少77.4%。此外，其寓經(jīng)營及管理服務(wù)收入減少約27.8%至0.26億元。

相關(guān)公司：朗詩綠色生活hk01965