預售制，這場始于香港“賣樓花”的游戲，1994年以“救世主”姿態登陸內地，一舉成為房地產狂飆突進的燃料。當時，城鎮化浪潮洶涌，土地財政饑渴，預售制完美契合了“高杠桿、快周轉”的時代需求。

開發商用30%的自有資金撬動項目，購房者以期房價格提前鎖定房源，地方政府則借土地出讓金瘋狂基建反哺城鎮化。在過去，預售資金占開發資金的比重一度超過40%，土地財政貢獻地方財政收入的比例高達60%。

然而，這個“三方共贏”的模式，終究在過度透支中走向終點。2022年“停貸潮”席卷全國，300余個爛尾項目、超10%的局部爛尾率，將預售制的“原罪”暴露無遺。購房者淪為“風險管理者”，開發商淪為“金融打工人”，土地財政的狂歡，盡頭留下一地雞毛。

5月8日，彭博一則“擬6月取消預售制”的消息，又來攪動市場。這場看似“泄密”的傳聞，實則是暗部的壓力測試。

放風試探市場底線，觀察各方應激反應。開發商是否加速拋售存貨？地方政府是否突擊供地？

頭部房企的“反應”更真實。綠城、保利等頭部企業已提前囤地超600億，地方政府則密集推出“現房銷售試點地塊”，試圖在政策窗口關閉前完成最后一輪套現。

制度紅利，利好了誰。

取消預售，最直接的受益者無疑是購房者。告別“圖紙買房”“貨不對板”“爛尾噩夢”，現房銷售將風險從消費者向開發商轉移。

這本該是市場經濟的常識，卻在樓市遲到了三十年。

預售制的本質，是土地財政的加速器。通過“拿地—預售—再拿地”的滾雪球模式，地方政府得以將土地價值杠桿放大至極致。

現房銷售如同一把“慢刀子”，直插開發商命門。開發周期3個月拉長至3年，資金回籠速度腰斬，房企拿地意愿下滑。

最大的影響在于供需重構。現房銷售將新房入市時間推遲2年以上，短期供應缺口可能推高核心城市房價。本質上是用休克療法將倒逼庫存去化。

現房時代，開發商不敢囤地，市場終于回歸供需本質。這也意味著中國地產經過40多年發展，進行了新周期。新周期的幸存者，唯有人民幣玩家和NPC。憑借超低融資成本國央企、地方城投和龍頭房企，它們能以時間換空間，用超低融資貸款熬過開發周期。

至于其他玩家？要么淪為地方城投的“代建工具”，要么在債務重組中黯然退場。

取消預售，就像是中國房地產的“成人禮”。它宣告了土地財政的終結、金融游戲的破產，以及購房者主權的崛起。未來的門票，只留給少數玩家。那些仍在懷念預售制“黃金時代”的既得利益者，歷史已按下刪除鍵。

購房者會是最大的得利者，卻也將付出最大的代價。

學習強國，走進新時代

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