此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告（案外人）：榮達公司

被告（申請執行人）：陳強

第三人（被執行人）：盛興公司

關鍵關系：榮達公司與盛興公司存在材料款債務關系，陳強與盛興公司存在民間借貸糾紛。

（二）案件背景

榮達公司為盛興公司供應世界名園 D 項目水電材料，盛興公司拖欠材料款。2015 年，雙方先后簽訂《材料款支付協議》《以房屋抵償材料款補充協議書》，約定盛興公司以一號房屋（位于北京市房山區）抵償 1357070 元材料款，并簽訂《商品房現房買賣合同》。榮達公司支付相關費用后入住房屋，但盛興公司未辦理過戶登記。后因盛興公司未履行對陳強的民間借貸還款義務，一號房屋被法院查封拍賣，榮達公司提出執行異議被駁回，遂提起訴訟。

（三）訴訟過程

榮達公司起訴請求停止對一號房屋的強制執行并解除查封，盛興公司同意其訴求，陳強未出庭應訴。法院組織證據交換質證，查明房屋查封緣由、以房抵債協議履行情況、房屋占有使用及權利登記等事實，最終作出判決。

二、爭議焦點

以房抵債協議效力：榮達公司與盛興公司簽訂的以房抵債協議及房屋買賣合同是否合法有效，能否認定為榮達公司已支付全部購房款。

排除執行條件：榮達公司是否同時滿足《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條的四項要件，即查封前簽訂合同、合法占有房屋、支付全部價款、非因自身原因未過戶，進而享有足以排除強制執行的民事權益。

三、案件分析

（一）合同效力認定

榮達公司與盛興公司簽訂的系列協議系雙方真實意思表示，以房抵債協議實質為房屋買賣合同，目的是轉移房屋所有權，且榮達公司具備購房資質，合同合法有效，簽訂時間早于房屋查封時間。

（二）支付價款認定

根據《中華人民共和國民法典》債務抵銷規定，雙方約定以材料款抵銷購房款，符合法定抵銷條件，應認定榮達公司已支付全部價款。

（三）占有及過戶情況分析

榮達公司提交物業費、水電費繳納憑證、居住證明等證據，證明在法院查封前已合法占有房屋。此外，榮達公司曾起訴要求辦理過戶登記，未過戶原因在于盛興公司拖延，非自身過錯，符合“非因買受人自身原因未辦理過戶登記” 要件。

（四）法律適用與權益判定

依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條，榮達公司同時滿足四項要件，其享有的物權期待權足以排除強制執行，法院應支持其訴求。

四、裁判結果

法院判決停止對位于北京市房山區一號房屋的強制執行。

五、案件啟示

以房抵債風險防范：以房抵債協議應明確房屋權屬、過戶時間等關鍵條款，及時辦理過戶登記，避免因未登記導致權利瑕疵。

證據留存重要性：債權人應妥善保存合同、支付憑證、占有使用證據，在執行異議之訴中，完整證據鏈是主張權益的關鍵。

執行異議要件把握：當事人提起執行異議之訴時，需準確對照法律規定的排除執行要件，確保自身權益符合法定條件。

債務人信用審查：交易前應充分評估債務人信用狀況，避免因債務人違約引發債務糾紛和執行風險。