房屋拆遷情形下，對于所有權人以及承租房屋進行商業經營的人，都會帶來經濟利益的影響。那么，補償應當怎么給？

案情介紹：

原告張某系經營服裝個體戶，承租了被告王某七十平方的房屋進行經營。2005年4月15日至2008年9月9日期間，雙方以一年一簽訂的方式約定房屋租賃 。2009年起 ，雙方口頭約定按照上一年的標準執行租賃事宜，同時，被告加租了15平方房屋。

2012年底 ，王某為了便于對整體出租房屋進行統一管理，定于每年的4月份為一個租賃周期的時間節點，張某即從2012年12月份繳納租金至2014年4月份。期間于2013年6月，因租賃房屋被政府征收，某縣房屋征收管理辦公室隨后與承租人張某簽訂了補償協議，補償了張某裝潢、搬家補助費、搬遷獎、提前簽約獎等費用45026元。

2013年6月27日 ，某縣房屋征收管理辦公室協議補償了出租人王某包括涉案房屋在內的征收補償款共計3111024元，補償項目分別為：170平方的房屋2890000元、裝潢40824元、搬家費1700元（170平方×10元/平方）、搬遷獎13600元（170平方×80元/平方）、提前簽約獎20400元（170平方×120元/平方）、營業損失144500元。

2013年9月，經結算，出租人王某退還了承租人張某2013年6月30日后的房租費114388.89元，2013年11月，張某陸續將房屋騰空。

此后，承租人張某訴至法院，要求出租人王某按其實際租賃的房屋面積返還營業損失補償76500元，搬家補助費850元、搬遷獎6800元、提前簽約獎10200元，共計94350元。審理中，原、被告均認可營業損失補償款標準系房屋補償款的5%。

爭議焦點：關于非住宅房屋因拆遷賠償的停業停產損失，權利主體是承租人還是出租人，即本案中原告張某的主張是否應得到支持？

第一種意見認為，因承租人租賃商鋪經營，其作為實際經營者，拆遷行為給其造成了營業損失，故停業停產損失補償費應當賠償給承租人。

第二種意見認為，被拆遷人即房屋所有權人將房屋對外出租也是一種經營行為，房屋拆遷也導致其無法對外出租而造成損失。另據現狀看，被拆遷人房屋只要是商鋪，自己沒有實際經營或是沒有出租給他人經營，拆遷人也會補償其營業損失。故營業損失應賠償給出租人，即房屋所有權人。

第三種意見認為，對于被征收人與實際經營者不相符的情況，對于營業損失的分配應依照雙方的合同約定；沒有約定的，由被征收人參照相關標準對生產經營者給予適當補償或協商分配。

拆遷律師評析：

停產停業損失，即通常說的營業損失，是指因房屋征收而造成被征收人生產經營活動暫停或者終止而產生的損失。停業停產損失發生于非住宅房屋被征收時。由于住宅房屋并無生產經營活動用途，也就不存在停產停業損失的問題。停產停業損失補助費是拆遷人因拆遷非住宅房屋，給經營者造成停產停業損失的補償。

《國有土地上房屋征收與補償條例》（下文稱《征收條例》）第二條規定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平的補償。第十七條規定，對被征收人因征收房屋造成的停業停產損失應當進行補償。第二十三條規定，因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。

根據上述規定，停業停產損失是賠償給被征收人，即房屋的所有權人，并未涉及對承租人或實際經營者權益的保護。拆遷律師認為2011年1月21日實施《征收條例》規定如此，或是為了減少征收拆遷的壓力。因為非住宅房屋拆遷，對于承租人地位的合法性問題，拆遷人不得而知。將停業停產損失賠償給被拆遷人，權利義務比較明晰，工作容易順利進行。關于承租人的權利救濟，其可以依據合同向出租人主張賠償。

關于停業停產損失補償費用的分配問題。租賃合同合法有效，租賃期間內房屋被征收需拆遷，租賃合同無法繼續履行，雙方應解除租賃合同。若是合同對于停業停產損失補償費有約定的，應按照約定處理；若是沒有約定，雙方協商處理；協商不成，訴訟處理。民事案件遵循“誰主張，誰舉證”原則，故承租人依據租賃合同向法院主張停業停產損失補助費，應提供證據證明拆遷給自己造成的損失。具體停產停產損失補償費用數額，應根據具體案情，由被征收人對實際經營者給予適當補償。

上述案例中，原告即承租人在2013年6月即已獲知涉案房屋將被征收，其又陸續在該房屋經營至11月份，有足夠時間變更經營場所，征收行為并未影響其營業。但是同時也應當考慮到，原告承租涉案房屋經營近十年，積累了無法估量的客源。經營期間經營場所涉及征收而變更，原告在新場所的經營中，必然缺乏原有的人氣，客觀上給其營業帶來了一定的損失。出租人即被告作為房屋所有權人，征收給其出租房屋收取租金的租賃活動亦必然帶來損失。

因此，原、被告均應獲得征收補償的停產停業損失補助費。原告獲知房屋拆遷至其完全搬遷時間長達近半年，其應有足夠時間另尋經營場所。期間其無償使用該房客觀上已獲得了相應的利潤，同時結合其也未能舉證實際減損的數額等狀況綜合考慮，酌定給予被告適當補償。

因《征收條例》并未涉及對于承租人或實際經營者權益的保護，然而實踐中，房屋拆遷確實給承租人的利益造成了損失，對此究竟如何處理，實有必要出臺相關規定，統一司法裁量的尺度。