最近一段時間，在樓市房地產領域發生了兩件非常具有代表性的事件，可能很少人關注到，但這兩件事一定會像投入死水的石子一樣，推動樓市在2025年發生地震式的變革。

一個事件發生在江蘇省連云港市，是一個非常普通的爛尾樓民事糾紛案件。但這個案件從2020年持續到今天，打了5年的時間。最終，連云港市中級人民法院宣判購房者勝訴。這意味著，購房者不但拿回了購房款和利息，而且再也不用為爛尾樓承擔任何連帶責任。

第二個事件是5月13號，河南省信陽市住房和建設局發布了一篇《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》的批前公示。這個文件明確了信陽市將成為全國首個全面實行現房銷售的城市。

你可能還不明白，這兩件事情對于樓市和房地產的真正意義是什么，以及它們的關聯性，甚至包括說對于未來房價的走向又有哪些影響。接下來，我們分別講一下。

首先我們來看連云港這起普通的爛尾樓民事糾紛案件，它的代表性有多強。因為過去全國十年里，大概有將近160萬的爛尾樓糾紛案。而在過去的4年，真正能夠購房者勝訴的概率不到73.4%。

那么，連云港這起普通的爛尾樓糾紛案件的勝訴，能否為過去這160萬的家庭帶來一定的福音，或者帶來一定的參考？因為其他地區的法院，我相信也會綜合考慮案件的實際情況。

在爛尾樓糾紛這些案件中，如果真正宣判購房者勝訴，也會面臨三個問題。

第一個，如果勝訴了以后拿不到錢怎么辦？房地產商跑路了或者徹底破產。

第二個就是，過去的案件能不能發回重審？這也是各級法院面臨的一些問題。

第三個是，怎么去平衡購房者和銀行之間的一些關系？購房者的權益得到保障了，那么這么多壞賬，銀行怎么辦？這都是接下來的問題。

這么多爛尾樓糾紛案件，甚至房地產樓市糾紛案件，背后的原因，我覺得其實跟房產的預售制度有很大的關系。房產預售制一定是始作俑者。為了推動房產預售制改革，也就是現房銷售制度，其實從2022年在全國30多個省市都不斷地在實行。你比如說像合肥、長沙、鄭州，甚至杭州也有，但是整體的推進還是比較緩慢。

因為全面推行現房銷售制度，其實也有很多的問題。在過去的房地產發展歷史上，開發商和地方政府已經形成了一個非常緊密的利益共同體。開發商買地為地方政府提供了一個非常重要的財政收入。

在土地拍賣結束以后，開發商要按期交土地拍賣款。但是，如果說等到所有的房子造完以后再銷售再回款，這個對于開發商的資金壓力還是蠻重的。房子銷售得好，那還好。如果說遇到比如樓盤滯銷，那對于開發商的資金壓力還是非常非常大的。

第二個，現在拿地的基本上是國企、央企或者是部分的民企，當然還是以國企、央企為主。那么一旦全面實行現房銷售制度以后，國企、央企因為背靠大山，有很強大的資金支持。但是作為民企來講，它的生存空間可能就會越來越窄。

但是，現房銷售制度又是中國房地產樓市發展到今天不得不改革的一個方向。這次河南信陽市發布的通知里面明確規定了，在中心城區新出讓地塊，從文件印發后全部推行現房銷售制。

當然，按照新老有別的原則，對已取得施工許可證的項目，按照有關規定，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，或者工程進度達到設計形象進度的50%以上的時候，可以申報商品房預售許可，并且嚴控預售許可的條件。

所以，短期內其他城市會不會跟進，我覺得還很難講。但是我相信一線或者新一線城市可能會滯后。但是三線城市以下，為了穩定未來的房地產市場，應該會積極地跟進現房銷售制度。

所以，不管怎么樣，這兩件事情的整體發生，對于購房者、普通老百姓來講還是利好的。但是現實情況下，真正的推進速度會是怎么樣，很難講。理想很豐滿，現實也很骨感。所以說這個時候，你再去看2025年中國樓市和房地產未來的發展方向，房價是跌還是漲，我相信你應該會有一個理智的分析。

包括今年5月1號實行的住宅新規，新建樓盤明顯好于過去的一些樓盤的標準。再加上新的現房銷售制度，我相信對于二手房價格的打壓一定會更加嚴峻。